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Informe Construya N° 177 - Noviembre 2017

El financiamiento y la baja de impuestos, dos aspectos que permitirían el despegue total del sector

Tras varios años de armar fondos de inversión, fideicomisos o movilizar capital propio para la generación de los proyectos los desarrolladores y constructores que operan en la vivienda, empiezan a replantear el futuro y cómo re orientar sus actividades. Con el boom del crédito de las UVA, muchos creen que si el financiamiento para edificar es accesible y se bajan gravámenes, el sector va a crecer como nunca antes visto.

El ritmo que imprimen los que quieren ser propietarios y ampararse debajo de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) hace que poco a poco el cambio de paradigma a la hora de construir o desarrollar propiedades en nuestro país se acerque un poco más a lo normal y a los carriles que corresponden.

Después de varios años de armar fondos propios, fideicomisos o movilizar capital propio para la generación de los proyectos, los desarrolladores y constructores que operan en la vivienda, empiezan a replantear sus actividades y negocios. Con el boom del crédito de las UVA, muchos creen que si el financiamiento para edificar es accesible y se bajan gravámenes, el sector va a crecer como nunca antes visto.

Frente a la necesidad de inyectar nuevas unidades al mercado y dinamizar la economía del sector. Las constructoras y desarrolladoras demandan una reforma tributaria de la industria, apuestan a los créditos intermedios y ya son varios los que se imaginan un 2018 con  fideicomisos financieros y el apalancamiento en el mercado de capitales para el lanzamiento de nuevos emprendimientos orientados al segmento medio.

Pero aún hay falencias estructurales que algunas están atadas a los cambios o reformas que quiere impulsar el actual gobierno en materia tributaria, laboral y organizativa. Esto permitiría contribuir en mayor medida para que la apuesta en el desarrollo sea amplia y los especialistas fijan las pautas que necesitarán para construir en forma sostenible en el tiempo y ya pensando en quienes toman las UVA.

La industria de la compra-venta de propiedades del usado se motorizó a pleno, falta que se dinamice la obra para captar la demanda y que también esta pueda ir hacia unidades por estrenar.  Los especialistas, sostienen que sin crédito accesible y con la suba del costo de la construcción, la alta carga impositiva, se necesita apuntar en la búsqueda de solucionar estos temas que finalmente darían un marco favorable total a lo que está por venir.

A esta altura, se puede afirmar, que, “el negocio cambió. El inversor acompaña en la etapa de armado del negocio pero el grueso de la demanda pasa por el usuario final, quien hoy día le interesa adquirir una propiedad a estrenar o en pozo y no puede hacerlo porque no puede hipotecarla. Nos pasa en Vilanova, en donde de cada 30 consultas, 20 son para comprar a través de créditos hipotecarios”, dijo Bruno Martino, director ejecutivo de COMASA.

Por su parte, Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), puntualizó, que “El 2017 ha sido un año de importantes anuncios desde el Gobierno para el sector, con el crédito a la cabeza, pero teniendo en cuenta el tiempo que toma poner en marcha un desarrollo inmobiliario, creemos que solo  se verá un pequeño impacto en materia de inicio de nuevas obras, que debería reflejarse más nítidamente en el 2018”.

“Los desarrolladores necesitan por un lado que el consumidor final tenga crédito disponible, situación que se está generalizando rápidamente y por otra parte, que haya crédito intermedio en un formato adecuado y a costos razonables. Esta segunda parte, luego de años de indisponibilidad, está empezando a funcionar, pero requiere tiempo y práctica. Por el lado de los bancos proveedores y también del mercado de capitales en general, es necesario disponer de proyectos crediticios que se adapten el sector y el sistema financiero debe volver a desarrollarlos, porque los había discontinuado. Se está en eso, pero tomará por lo menos un año más”, agregó.

Del lado de los desarrolladores, luego de 15 años de operar para inversores y en un mercado con numerosas informalidades, deben adaptarse a una nueva operatoria, formal y pautada, para lo cual también deben reacomodar su operación y organización interna.

En sintonía, Gustavo Menayed, presidente de Grupo Portland, destacó, que, “es muy importante que los bancos continúen entregando créditos a usuarios finales, pero también es fundamental solventar la asignatura pendiente con los desarrolladores, quienes vamos a poder ampliar la oferta y atender las demandas del nuevo mercado”, aseguró Gustavo Menayed, CEO de la empresa que lleva adelante varios proyectos residenciales y de oficinas.

En base a esta situación, desde el sector público y financiero junto a las desarrolladoras están acercando posiciones para trabajar conjuntamente en alinear la oferta con la demanda, ya que el financiamiento bancario para las empresas constructoras es una realidad en países en donde el real estate es protagonista de la economía: Brasil, Chile, Estados Unidos y Paraguay.

La financiación bancaria es uno de los factores, y, Hernán Nucifora, director de Global Investments, sugiere, que, “hay que trabajar junto al Estado en una modificación de la carga impositiva de la obra. Hay que emprender un plan urbano a mediano y largo plazo que genere un sistema sostenible en el tiempo en donde se genere un marco que brinde certidumbre y confianza para el desembarco de fondos internacionales que vienen analizando el mercado argentino desde hace más de dos años y no termina de concretarse el desembarco en el país”.

Trazar nuevas pautas y claras

Minimizar el riesgo, generar nuevas oportunidades y sacar a las entidades financieras de la zona de confort, es lo que motiva a los desarrolladores a buscar nuevas propuestas e instrumentos de financiación, en un contexto socio-político que lo amerita. Sobre este tema, se refirió Alberto Fernández Prieto, presidente de la firma homónima, señaló que, “somos optimistas. El cambio en la reglamentación que contemple nuevos instrumentos de financiación es inminente. Esta aparición nos permitirá avanzar con los desarrollos que hasta hoy implican un gran aporte inicial por parte de un inversor”.

Mientras que Leandro Rodríguez Nader, CEO y co fundador de CMNV Comunidad de Inversión, dijo que “la demanda contenida o, como preferimos llamarle en CMNV, la necesidad de gran parte de la población de acceder a una vivienda, es una realidad que atraviesa décadas en todo el territorio argentino. El crédito es fundamental para poder satisfacer esa necesidad y es por ello que en los últimos meses, el mercado de la vivienda usada o terminada con posibilidad de escriturar ha remontado a niveles importantes aun cuando las cuotas para gran parte de la población continúan altas”.

“Es que hay tanto por hacer que cualquier iniciativa mueve la aguja pero si nos quedamos con esos indicadores entonces vamos a tener otro espasmo de intenciones o voluntarismos. Porque lo cierto es que hasta hoy, los desarrolladores tenemos que seguir financiándonos como en la vieja escuela. Hay fundamentalmente dos trabas esenciales. La primera es la dificultad que existe hoy en la mayoría de los distritos para escriturar un edificio o desarrollo urbano. Este proceso no puede tardar más de 3 meses y hoy se extiende hasta 2 o 3 años lo que requiere que, en el caso de tomar un crédito puente o intermedio, el desarrollador siga pagando intereses hasta que pueda trasladar la deuda al comprador. El otro tema es que la mayoría de las empresas desarrolladoras han armado sus estructuras jurídicas/contables adaptadas al mercado del fideicomiso al costo, con lo cual en su mayoría son empresas prestadoras de servicios con muy poco patrimonio lo que les impide poder armar una carpeta con respaldo para que un banco pueda prestarle para financiar un proyecto”, indicó.

Hay una tercera situación y es que los costos para desarrollar están altos y los márgenes de rentabilidad se comprimen. Hace falta tiempo para que el contexto macro económico mejore, es decir, que baje la inflación y que las tasas se acomoden a valores reales para que la inversión vuelva al sector. “Como sucede en otros mercados de la región  ejemplo Uruguay y Perú- es necesario incorporar políticas de beneficios impositivos para el desarrollo privado de la vivienda de interés social que genera un circulo virtuoso, es decir fomenta la inversión directa del sector privado para que el estado no sea el único financista de la vivienda social. Los casos de la región, son absolutamente exitosos y les ha permitido desarrollar un mercado en un segmento que sin esos beneficios no existiría”, amplió Rodríguez Nader.

Siguiendo con el análisis del sistema de financiamiento para nuevas obras, Graciana Calcavecchia, directora comercial de CRIBA, explicó, que “es importante que el mercado siga convalidando tanto a las UVA como las Unidades de Vivienda (UVI) como la nueva unidad de referencia, esto permitirá hacerla extensiva a todas las etapas y actores de la construcción, evitando así los riesgos que podría implicar fondearse con un sistema y contratar con otro”.

Frente a este nuevo escenario, en donde los desarrolladores salen a la caza de financiamiento, una de las posibilidades válidas que asoman en el corto plazo es trabajar la generación de fideicomisos financieros para apalancar las obras, una empresa que lo viene haciendo con éxito y muy buenos resultados es Grupo Monarca, quien ya realizó dos series y está pronto a lanzar la tercera. “El mercado de capitales es importante no solo para el financiamiento sino para la llegada de fondos de inversión internacionales que tienen una actividad importante en la región y que desde principios de año están definiendo desembarcar en el país no solo para la compra activa de tierra sino para ingresar tanto en el segmento residencial como corporativo” cierra Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca.

Finalmente, Carlos Gallarín, director comercial de FRAHER Group, dijo que para que los desarrolladores se vuelquen a construir pensando en los que toman las UVA, “los emprendedores necesitan créditos intermedios que los ayuden en el apalancamiento de sus obras. Reducción en costos impositivos, en cargas laborales, en costos de los materiales, que los trámites sean simples y rápidos, entre otros. Esto se podría hacer a través de algún sistema de incentivos y de esta manera generar nuevas fuentes de trabajo apuntalando el crecimiento de todo el sector”.

Básicamente los desarrolladores tendrían que tener la posibilidad de acceder a créditos intermedios a tasas razonables para que entre éstas y la carga impositiva no consuman la rentabilidad de un proyecto. “Al menos, creo que se tendrían que tener en cuenta tres ítems  para ser más sostenibles y previsibles: bajar la inflación a % internacionales razonables, tasas crediticias en igual dirección y reducción impositiva. Desde FRAHER Group estamos teniendo reuniones con diferentes entidades bancarias y trabajando en conjunto de manera que los créditos intermedios, las actualizaciones de costos de obra con proveedores y los compradores de las unidades, estemos  todos alineados en un sistema de UVA. Sería muy simple si se copiaran sistemas tradicionales de países en donde funciona bien desde hace años, como por ejemplo Estados Unidos, Canadá o Chile, entre otros”, concluyó Gallarín.

En un mercado que se apresta a culminar un año distinto, la vivienda ahora sí está en el foco de los temas importantes de la agenda de un país, la cuestión es enfocarse en pulir los ingredientes que allanen el camino para seguir creciendo con equilibrio y que esta situación sea pareja tanto para quienes construyen como para quienes quieren ser dueños de su casa.