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Informe Construya N° 178 - Diciembre 2017

Un escenario potenciado por el financiamiento y las UVA que abre gran optimismo para el futuro

Después de varios años marcados entre el avance y la cautela, el calendario que está por culminar es el indicado para fijar el rumbo de un crecimiento sostenido para el mañana. La gran demanda de la gente y las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) generaron un gran interés en la gente y despertaron un movimiento insólito en los últimos tiempos. Por ahora, el segmento del usado fue el más beneficiado, pero el cambio de paradigma llegó y los emprendedores tienen pensado iniciar obras a partir de 2018, ya pensando en quienes acceden al financiamiento que otorgan las entidades crediticias.

El calendario que está por clausurar sus últimas semanas puede señalarse que es el del renacimiento del mercado inmobiliario y permite avizorar un tiempo de expansión amplio para la construcción.

Claro que para acentuar este crecimiento, también las condiciones macro y micro económicas deben ayudar en todo contexto. Por un lado, era evidente que mucha gente contaba con ahorros pero que les faltaba la otra parte para poder comprar. Por lo tanto, el mercado del usado fue el que más se benefició en 2017, y si las cuestiones de la inflación se encarrilaran por la senda de un dígito, seguramente, habrá más confianza y no solo en quienes quieren ser propietarios, sino en los desarrolladores que de alguna forma reclaman buenas tasas y accesibilidad rápida y sostenible en el tiempo para que el financiamiento pleno también llegue a quienes construyen.

Esta opción ya tiene alternativas como las que ofrecen los bancos Nación y Ciudad, que otorgan planes de financiamiento al desarrollo, por lo que a partir de 2018, en diálogo con los especialistas del sector, son varios los que creen que el cambio de paradigma será apostar a la edificación para quienes tomen las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), la verdadera vedette del nuevo escenario crediticio en materia hipotecaria.

Hacía años que no había tanta efervescencia y las UVA fueron un éxito hasta el momento. Los años en los que se iba del avance a la cautela parecen haber terminado y se considera que la expansión será una realidad a partir del calendario que se despide en breve. A la vez que sucede todo, muchas familias van y recorren los bancos en busca de los posibles planes para acceder al financiamiento para comprar su vivienda.

Al respecto, Gustavo Menayed, del Grupo Portland, puntualizó, que “el mercado fue gestando durante 2017 los frutos que se verán en los próximos meses. Bajo el nuevo panorama crediticio del país y ante el proyecto de reforma tributaria que ya se encuentra en el Congreso, hoy el feeling del mercado es hacia el positivismo y se encamina una suerte de primavera del Real Estate. Es un crecimiento paulatino y sostenido, en un mercado que de a poco deja atrás los números del pasado y que todavía tiene que equilibrar la demanda. Es un despegue lento, pero un despegue al fin y al cabo”.

“Es muy importante que los bancos continúen entregando créditos a los usuarios finales, pero también es fundamental solventar la asignatura pendiente con los desarrolladores, quienes vamos a poder ampliar la oferta y atender las demandas del sector. Hoy se reactiva el mercado bajo un nuevo formato, en donde el usuario final de clase media juega un rol más preponderante, mientras que el inversor acompaña en la etapa de armado del negocio. Hay que trabajar junto al estado en una modificación de la carga impositiva de la obra”, amplió.

Minimizar el riesgo, generar nuevas oportunidades y sacar a las entidades financieras de la zona de confort, es lo que motiva a los desarrolladores a buscar nuevas posibilidades e instrumentos de financiación, en un contexto socio-político que lo amerita. “Por eso, los desarrolladores salimos a la caza de financiamiento y una de las posibilidades válidas que asoman en el corto plazo es trabajar la generación de fideicomisos financieros para apalancar las obras. De esta forma, el mercado de capitales es importante no solo para el financiamiento sino para la llegada de fondos de inversión internacionales”, sostuvo Menayed.

Por su parte, Alberto Fernández Prieto, presidente de Fernández Prieto & Asoc., precisó que“para nuestra empresa 2017 fue un año de consolidación de las actividades, donde hemos regularizado las obras en curso dándoles un orden y un impulso para su relanzamiento en 2018. Hemos invertido en activos para justamente poder emprender el 2018 con la máxima posibilidad de acción de nuestra empresa, no podemos decir que 2017 fue un año que haya producido beneficios, pero sí lo consideramos un año bisagra donde claramente ha aparecido la demanda de nuestros proyectos”.

Para 2018, “vemos un mercado pujante, en alza consolidándose con inversiones privadas y planes de financiación a mediano y largo plazo por parte de las entidades financieras. Nuestras expectativas para 2018 son muy importantes dado que las reformas impositivas y la aparición del crédito para la construcción son un factor determinante”.

Fernández Prieto, enfatizó, que “las políticas que está implementando el gobierno para impulsar la actividad de los desarrollos inmobiliarios es muy buena, con la oferta de terrenos públicos se fomenta la inversión privada y es una generadora de actividad en el sector. Contribuiría con el sector la eliminación de impuestos distorsivos como el de Ingresos Brutos, o el impuesto al cheque. Es muy importante también el saneamiento que se está empezando a realizar en el sector gremial. Nos parece muy importante el accionar del gobierno nacional en lo que hace al control de los gremios (UOCRA) desbandados y también las acciones para terminar con la industria del juicio que causa muchas dificultades al normal desarrollo de nuestras actividades”.

Mientras que Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca, destacó que 2017, fue un año con grandes transformaciones, “sigue influyendo mucho el tema de la inflación, que con el tiempo esperamos se recupere y estabilice aún más a favor de la economía y el mercado”.

Este grupo desarrollista, está en crecimiento, proyectando nuevas y diversas ideas para llevar adelante: “Creemos que de la mano del crédito para la vivienda, el mercado en la Argentina irá a buen ritmo. Consideramos que para el 2018 el Real Estate estará en auge y con importantes cambios, tenemos en desarrollo diversos emprendimientos y más proyectos por lanzar, continuamos con Lagoon Pilar, terminando las distintas etapas. Nuestro emprendimiento de Pasionaria Martínez se encuentra en un 70% vendido, y sigue con una gran aceptación en el sector. En tanto que Lagoon Hudson, nuestro segundo proyecto bajo la marca Lagoon, continúa con las obras de infraestructura;  por último, tenemos previsto el lanzamiento de un nuevo desarrollo en Tortugas, en la zona norte del Gran Buenos Aires, y continuamos estudiando la coyuntura de inversión, desarrollando nuevos proyectos en Buenos Aires para la clase media de la mano de las UVA”, concluyó Monarca.

La óptica desde la construcción

Santiago Tarasido, CEO de la compañía CRIBA, remarcó, que, “en 2017 se publicaron numerosas licitaciones públicas de proyectos que apuntan a configurar un largo proceso de expansión de infraestructuras y nuevos edificios. La actividad privada de arquitectura, apalancada con el impulso de los créditos hipotecarios y las líneas de crédito para desarrolladores, también visualiza grandes signos de reactivación”.

Sobre el contexto general, agregó: “La inflación, aunque muestra una tendencia a la baja, sigue siendo un condicionante. Por otra parte, la carga impositiva, ineficiencia y la baja adopción de nuevas tecnologías son los grandes obstáculos a los que se enfrenta la industria. Nuestro país en general y la industria de la construcción en particular están atravesando un proceso de cambio, el cual ya es visible. En un escenario de crecimiento sostenido creemos que es momento de mejorar procesos constructivos e innovar aprovechando las nuevas tecnologías, para que entre todos (Estado, empresas y trabajadores) logremos fomentar la eficiencia, la sustentabilidad, y la productividad del sector y del país. En este sentido, esperamos un corto y mediano plazo con fuerte actividad tanto en el ámbito público como en el privado”.

Con otro enfoque, Hernán Nucifora, Director de Global Investments y Nucifora Propiedades, señaló, que “se advierte un mercado en crecimiento, si bien las ventas todavía están muy tranquilas, el avance en los planes de financiación a mediano y largo plazos por parte de los bancos fueron muy beneficiosos para el sector. Que el mercado se haya desoxidado y que sus engranajes estén girando nuevamente, permitió a la ya notoria escasez de tierra, en zonas premium, hace crecer los valores de incidencia. Esto, lejos de ser una mala noticia, permite a los desarrolladores expandirse a zonas bien ubicadas, pero que antes no estaban en la mira como es el caso de Campus Norte, un proyecto que comercializamos en Villa Martelli con 25.000 m2 de obra con una accesibilidad única.  Esto pasaba porque el inversor solo apuntaba a las zonas ya consolidadas y el consumidor final no era realmente quien traccionaba el mercado en cuanto a nuevos desarrollos”.

“Con el foco actual del mercado, vemos una marcada suba de valor en zonas premium y un gran crecimiento en nuevas zonas que se desarrollan. Pero para 2018, somos  positivos. Están dadas todas las condiciones para que el mercado inmobiliario crezca exponencialmente en los próximos años. A corto plazo, destacamos que es muy importante que el sector financiero esté tomando un rol protagónico acompañando activamente al sector para lograr su reactivación y crear nuevamente el mercado de la clase media”, dijo Nucifora.

Bruno Martino, director ejecutivo de COMA, en su balance de 2017, subrayó: “Los créditos hipotecarios bajo sistema UVA se transformaron en el protagonista principal del mercado inmobiliario, el cual sirvió para reactivar la industria de compraventa de propiedades del usado pero que no logró repuntar el sub-mercado de los nuevos desarrollos, el cual sin crédito y con la suba del costo de la construcción, la alta carga impositiva y un inversor volcado al sector financiero, llevó a que se tuviera que repensar el negocio. El inversor acompaña en la etapa de armado del negocio, pero el grueso de la demanda pasa por el usuario final, quien hoy día le interesa adquirir una propiedad a estrenar o en pozo y no puede hacerlo porque no puede hipotecarla. Nos pasa en Vilanova (desarrollo ubicado en Haedo), en donde de cada 30 consultas, 20 son para comprar a través de créditos hipotecarios”.

Para  2018, las expectativas son positivas. “Este año termina con un mercado inmobiliario activo y mostrando signos de vitalidad y recuperación en todos sus subproductos. Las exenciones de ingresos brutos tanto en provincia como en capital fueron muy auspiciosas y lograron que comiencen a bajar las tasas de préstamos hipotecarios y los valores de las cuotas. Lo cierto es que hay una resurrección del usuario final y esto generó un incremento en la demanda de unidades de 2 y 3 ambientes, lo que provocará que en los próximos productos que se lancen al mercado, los desarrolladores dejemos de poner el foco en el inversor y volvamos a construir departamentos más grandes”, dijo Martino.

Mientras que Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, dijo, que el año que se va fue muy positivo. “Hemos cerrado el Fondo Común de Inversión Cerrado en marzo siendo el más exitoso en monto (u$s 62 millones) y el único que suscribió dinero no proveniente de la exteriorización. Y finalizamos este 2017 con el lanzamiento del Distrito Quartier Puerto Retiro que es ya un éxito comercial con más del 30% suscripto en las primeras 2 semanas. Creemos que por primera vez una moneda que nos da un valor de referencia a lo largo del tiempo, atada a nuestras variables y no al dólar, puede ser la herramienta que faltaba para el desarrollo sostenible de nuestra actividad y el crédito. Claramente funcionará mucho mejor con una inflación de un dígito”.

Visión con futuro promisorio

Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria, dijo, que “en 2017 advertimos la consolidación en el incremento del nivel de actividad de las compraventas de inmuebles usados, algo que se vislumbraba durante el segundo semestre de 2016 se fue transformando en una tendencia. Producto de fondos del blanqueo y, fundamentalmente, del crecimiento que experimentaron los créditos hipotecarios UVA. Todo ello en el marco de un nivel de precios que experimento un aumento del, aproximadamente, un 15% medido en dólares estadounidenses”.

Los créditos hipotecarios en UVA resultaron una verdadera revolución y prueba de ello resulta el impacto que han tenido en el nivel de actividad. “Se trata de un sistema pensado a partir de una unidad de cuenta que considera la actualización del capital inicial más un interés que representa el precio del dinero prestado: una estructura que encaja perfectamente entre las entidades financieras –las que prestan dinero a tasa positiva al tiempo que fidelizan clientes por años- y los tomadores de esos créditos, mayoritariamente familias que alquilan sus hogares, quienes acceden a ellos a través de cuotas que, en muchos casos, representan importes iguales o menores a aquellos que pagan de alquiler”.

El negocio está mutando a los tomadores de créditos hipotecarios UVA. “En nuestra empresa más del 60% de las compraventas que se cierran lo hacen con esta herramienta. Estos niveles vienen siendo sostenidos desde el cuarto trimestre de 2016. Imaginamos los tiempos que vienen con mayor penetración de los créditos hipotecarios UVA pero no ya creciendo a tasas exponenciales como lo hicieron a lo largo de 2017”.

Sobre el escenario Premium, comentó, que “suele tener una demanda sostenida que es más o menos prescindente de lo que ocurre en el resto del mercado”.

Alejandro Reyser, socio de RED Real Estate Developers, dijo, que “el mercado está aceptando bien la UVA pero es clave que se siga bajando la inflación y se estabilice. Si esto ocurre el impacto de la UVA significará para la Argentina lo que significó la Unidad de Fomento para Chile, revolucionó el mercado inmobiliario”.

Sobre las ventajas y desventajas del sector, amplió, que “los beneficios están dados por la llegada del crédito hipotecario para el comprador y para el desarrollador que permiten impulsar proyectos que eran impensados hace 2 años. El desarrollador ya no depende de preventas del 90% y accede a un mercado de compradores mucho más grande, que es aquel que tiene entre el 5% y 15% para aportar al boleto y puede pagar cuotas entre $10.000 y $20.000, más crédito hipotecario. Las desventajas son la inflación aun alta y el dólar atrasado que genera incertidumbre y costo de construcción altos”.

Coincide Federico Gagliardo, de Vitrium Capital: “Fue un excelente año. Continuamos nuestro proceso de expansión regional con dos lanzamientos nuevos, un hotel boutique en Wynwood, Miami florida, y 01 Las Artes en Montevideo Uruguay, nuestro segundo proyecto residencial allí. A su vez, el mercado inmobiliario argentino comenzó a reactivarse y estamos inaugurando el Centro Comercial de Pueblo Caamaño en diciembre, con 26 contratos de alquiler ya firmados”.

Sobre si el negocio inmobiliario, mutará decisivamente a captar a los que apuesten a las UVA, Gagliardo, dijo, que “entendemos que sí y como consecuencia de la importante demanda, los precios de los usados están subiendo. Hay que tener en cuenta que el 70% de las operaciones de usados de las inmobiliarias son con hipotecas”.

Se acerca un nuevo momento por el brindis y se espera un 2018 de gran avance. También será clave que los precios de las unidades no tiendan tanto a subir, porque esto traería problemas, y de alguna forma jugaría muy en contra de un escenario que fue adverso hasta 2016, y que una vez que se está recuperando, no es tan aconsejable a que se vaya mucho a la suba. Tener presente que la economía argentina presenta todavía varias alertas y cualquier cambio excesivo puede volver a contraer la situación, lo clave para seguir con la expansión es el equilibrio.