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Informe Construya N° 180 - Febrero 2018

La construcción, entre el repunte consolidado y las exigencias de la demanda

La actividad marcó un despegue importante en 2017 y se estima que en esta temporada, las obras ganen mayor dinamismo. Varias opciones se ofrecen en los distintos mercados, qué criterios se deben tener en cuenta a la hora de emprender una obra y su seguimiento, y las expectativas de lo que vendrá.

El mejor dato que revela cómo marchó la construcción en nuestro país en los últimos meses, es el que brinda el Informe de Coyuntura del IERIC (Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción), que reveló que entre noviembre y diciembre de 2017, el ritmo de incremento interanual se mantuvo en niveles muy elevados (12,4%), aunque con cierta desaceleración respecto a los meses previos. De todas formas, el nivel de noviembre resultó un 5% superior a la media histórica de igual mes, al tiempo que constituyó el tercero más elevado de la serie, superado únicamente por los registros de idénticos períodos de los años 2007 y 2011.

Otro indicador que sostiene la expansión es que en cuanto al empleo, exhibió un incremento del 0,5% mensual, que representan un 14,5 puestos de trabajo registrados por empresa constructora. El avance de la actividad de las grandes compañías constructoras, especialmente las de 500 o más trabajadores, son las que experimentaron un aumento en sus planteles laborales del 0,8% mensual.

En el plano de las tendencias actuales y lo que viene en la construcción, se refirió Guido Wainstein, CEO de KWZ Arquitectura y Desarrollos. Al respecto, dijo que, “hoy, el desarrollador debe pensar en ofrecer la mejor calidad de vida posible a los habitantes de un espacio, ya sea para utilizarse como vivienda, laboral o comercial.   En la actualidad, la gente entiende que hay que disfrutar de la vida en 7 x 24 metros, no solamente el fin de semana o en las vacaciones, incluso en los espacios de trabajo.  Se trata de una nueva concepción social (sociológica, antropológica), nuevos valores que se establecen a nivel de comunidad y que el desarrollador inmobiliario debe escuchar, saber interpretar para, luego, poder brindar lo que las nuevas generaciones buscan y esperan”.

En lo que se refiere específicamente a espacios de vivienda, se traten de barrios ya consolidados o de barrios que están experimentando un crecimiento sostenido en los últimos años, cuando se piensa en el desarrollo de proyectos residenciales multifamiliares en la actualidad es menester una propuesta de amenities que hagan más placentera la vida de quienes los habitan. “Según el barrio, la demanda de espacios de disfrute dentro de los proyectos puede ser muy variada, desde piscinas (cubiertas y/o al aire libre), parrillas y SUM, hasta gimnasios, saunas, espacios gourmet para compartir momentos con otros vecinos, parques con considerables superficies de espacios verdes en plena ciudad, entre otros espacios”, agregó.

En la métrica del segmento, se trate de un proyecto de gran envergadura o de uno más modesto, se tiene en cuenta el diseño, que debe ser contemporáneo, atractivo, o bien seguir patrones de diseño de estilos de épocas anteriores (hay público para todos los gustos), pero el planteo de un diseño cuidado y seductor debe estar presente a la hora de concebir un proyecto inmobiliario.

“Por otra parte, la tecnología es fundamental en la vida actual, por eso se aprecian tanto servicios a través de la nube (acceso Wi-Fi en espacios comunes y en las propias unidades de vivienda) como dispositivos o accesorios de tecnología para la vida cotidiana, por ejemplo: carteleras electrónicas en los ascensores con mensajes para los vecinos, línea directa a la conserjería desde los departamentos y los espacios comunes; dentro de las unidades: cocinas eléctricas, aire acondicionado, inteligencia aplicada a la acústica, la temperatura, persianas, calderas, entre otros”, dijo Wainstein.

En tanto que Bárbara Berson, titular del estudio homónimo, puntualizó que, “una de las principales tendencias del presente en materia de vivienda y que aspectos principales se están teniendo en cuenta hoy a la hora de edificar, son los micro departamentos como primera vivienda. De esta forma resulta accesible vivir en la ciudad disponiendo de infraestructura y buena conectividad, algo clave para la vida y el confort actual”.

El ingeniero Santiago Tarasido, CEO de la compañía CRIBA, destacó, que “a mediano plazo, el gran desarrollo va a estar puesto en la clase media y la demanda de vivienda. Hay un gran potencial para desarrollar unidades (ya sean del target AAA como las destinadas a clase media) en diferentes zonas para cubrir la demanda que hoy está en aumento, la cual se vió favorecida por el surgimiento de los créditos hipotecarios. Actualmente, los desarrolladores apuntan a crear nuevos tipos de proyectos que atraigan al pequeño inversor. Una de estas nuevas propuestas es Urban Storage, un emprendimiento distinto que estamos desarrollando y construyendo en Nordelta. Son unidades de almacenamiento auto administradas o self-storage que ofrecen soluciones de guardado. Es un nuevo concepto en espacios de guardado”.

Expectativas

Sobre cuáles son las expectativas para la construcción en el año, Wainstein, puntualizó lo siguiente: “Percibimos que 2017 fue un año de observación, de sopesar lo que se decía, lo que se prometía, y lo que se hacía.  Un año de estudio.  Y así y todo, el Real Estate fue una de las industrias que más repuntó. En el sector somos optimistas para este año.  Seguramente éste será el de la gran reactivación.  Y justamente por eso, en KWZ estuvimos preparándonos para el despegue. Nuestros clientes son de clase media, gente que quiere vivir bien pero no puede pagar su vivienda 100% en efectivo; adquieren un fuerte compromiso, máxime si se trata de su propia vivienda, de la vivienda familiar, pero necesitan una buena financiación.   Estuvimos ideando propuestas financieras atractivas para ellos; además, estuvimos trabajando exhaustivamente en poner todo a punto para calificar como empresa para créditos hipotecarios, que también se traducen en poder brindar más facilidades a nuestros clientes.  Por otra parte, siempre estamos alerta para adquirir tierras muy atractivas en lugares en los que percibimos una demanda legítima, atentos a estudiar nuevas zonas con buen potencial de crecimiento y expansión en Buenos Aires”.

En el Real Estate, la construcción, es uno de los principales motores de la economía argentina.  Históricamente es el negocio en el que más confían los argentinos a la hora de invertir.  Esto surge de buenas experiencias de generaciones anteriores. El ladrillo siempre fue una inversión rentable y tangible.

El contexto para este año que comienza es muy positivo. “Se observa una clara orientación del mercado hacia los proyectos que apuntan a la clase media. Se habla de la década de la vivienda. Creo que hay que poner el foco en este problema y ver cómo se va articulando todo para que exista una previsibilidad para que la Argentina vaya creciendo ordenadamente cubriendo la demanda de vivienda enorme que existe hoy. Las condiciones están dadas, hay que esperar un poco, la situación se va a ir normalizando, pero mientras hay que trabajar en esa dirección”, dijo Tarasido.

Sobre cuáles son las ventajas y desventajas que atraviesa el sector en la actualidad, Berson, dijo, que, “las fortalezas de la construcción es que es un lugar seguro para invertir, las debilidades son la inflación y la falta  de reglas claras por parte del gobierno”.

Para Wainstein, a nivel de los desarrolladores, el costo de la construcción es razonable en este momento.  Lo importante es conseguir buenas tierras y en buenas ubicaciones. “En zonas todavía no consolidadas la incidencia del valor de la tierra en el precio es más baja que en las áreas ya consolidadas, además en esos lugares hay una demanda insatisfecha de proyectos de categoría.  Entonces, hace ya un tiempo decidimos comenzar a explorar nuevas zonas para desarrollar proyectos de excelente calidad a precios accesibles.  A nuestro entender, esos lugares son una oportunidad para llevar a cabo los proyectos de mayor dimensión porque los terrenos disponibles son más grandes, lo cual permite jugar, crear mucho más, poder llevar a ideas novedosas y altamente atractivas.  En la compañía estuvimos pendientes de oportunidades de compra de tierras, y esto es una fortaleza para nuestro negocio”.

En lo que hace a medidas de gobierno que contribuyan a estimular el crecimiento del sector, “tal vez sería una buena iniciativa que se establecieran ciertos incentivos para el desarrollo urbano en ciertas zonas hasta ahora no explotadas: menores impuestos, fomento de instalación de locales comerciales atractivos (gastronomía, entretenimiento, servicios), seguridad, mejor iluminación. Un buen ejemplo de esto es lo que sucedió con el Polo Tecnológico, que presentó un crecimiento sostenido a partir de interesantes exenciones impositivas. Otra política que podría darle impulso al sector inmobiliario podría ser una promoción de vivienda social para que accedan a tener su primera vivienda quienes todavía no cuentan con ella.  Y en este caso es importante definir cuál sería la relación del precio de esta vivienda con ciertos impuestos como Ingresos Brutos o IVA, a nivel de política pública habría que estudiar la posibilidad de reducir las alícuotas y hasta, tal vez, de no cobrarlo.  Por ejemplo, el Uruguay en su política de vivienda social directamente eliminó el pago de IVA para este tipo de bienes.  Todo esto contribuiría esencialmente al crecimiento de zonas más relegadas, las menos requeridas al momento de comprar un inmueble”, agregó.

El 2018 plantea un buen contexto general en el cual la construcción va a tener un papel protagónico y positivo. Va a ser uno de los sectores que va a fomentar el movimiento de la economía, generando más actividad y aumento en el empleo.

“El mercado va a tener un importante desarrollo del segmento de viviendas, ya sea target AAA como las destinadas a la clase media. Los créditos van a jugar un papel protagónico en esta inclinación del mercado. El 2017 demostró un buen síntoma frente a la demanda de créditos teniendo en cuenta una inflación alta que no favorecía el sistema de créditos indexados. La demanda fue muy buena, pero hay aún mucho por hacer y crecer en esta materia. En el 2017 el aumento fue de 1.3% del PBI. Hay que apostar para llegar a los dos puntos. Hay un escenario muy bueno, que muestra crecimiento, compromiso del comprador, pero hay que seguir escalando. Los créditos intermedios son otra herramienta que si bien tiene sus limitaciones, va a permitir un crecimiento del desarrollo del sector. Si bien van a estar dirigidos a quienes puedan presentar garantías a largo plazo contribuirán a viabilizar desarrollos. Es un proyecto que le falta consolidación, está en proceso, pero puede ser un gran facilitador para que se desarrollen varios proyectos en los años que vienen”, dijo Tarasido.

Lo que no puede faltar en una obra y su seguimiento

Lo fundamental a la hora de iniciar una obra es contar con la tierra en una ubicación atractiva, con varios accesos desde diferentes partes de la ciudad y con salidas ágiles a la provincia, hay que pensar en cómo la tecnología puede contribuir a ofrecer una mejor calidad de vida a quienes compren los departamentos: desde cuestiones de seguridad hasta de esparcimiento o entretenimiento.  “Los desarrolladores tenemos que pensar en cómo hacer la vida de la gente más grata, más fácil, más placentera”, dijo Wainstein.

En CRIBA, sostienen que uno de los aspectos más importantes es la relación con sus clientes que comienza con la generación de valor a través de la confianza mutua. “Cuando empezamos a trabajar en un proyecto, la postura hacia los inversores es siempre asociativa. Si bien no se pueden estandarizar las complejidades porque cada obra es única y debe pensarse y ejecutarse a medida, podríamos decir que hay etapas más complejas que otras que se comparten en casi todas.  El inicio siempre genera incertidumbre porque habitualmente los tiempos de análisis previo son muy cortos y hay que poner en marcha una maquinaria que debe funcionar durante un plazo casi nunca menor a 18 meses”, dijo Tarasido.

En el otro extremo, el final de obra y las entregas también pueden ser complicados, “si lo vemos desde la perspectiva de la cantidad de rubros que intervienen y la necesidad del cliente de tomar posesión. Entre estos dos puntos hay infinidad de circunstancias que podrían catalogarse como complicadas, algunas de ellas pueden ser: el montaje de los equipos pesados como grúas torres y montapersonas; la conducción del plantel de operarios durante toda la obra, que se gestiona a través de equipos profesionales de conducción con mucha experiencia; las construcciones de subsuelos con los riesgos de desmoronamiento que conllevan, son también una etapa constructiva compleja, sobre todo en áreas urbanas con linderos; y, las construcciones en altura, de las que nos consideramos especialistas, ofrecen altos riesgos que se analizan desde varios puntos de vista antes de abordar su ejecución”, precisó el CEO de CRIBA.

Sobre cuáles son los barrios porteños y los principales puntos del GBA que pueden crecer en los próximos años, Berson, dijo, que, “sería un gran aporte para la ciudad  que la zona sur de la ciudad de Buenos Aires sea la que desarrolle en los próximos años, para que la densificación de la ciudad sea más equilibrada”.

Para Wainstein, el corredor Donado-Holmberg y sus alrededores, Villa Urquiza, Villa del Parque, Villa Devoto, Belgrano R, cuentan con un excelente potencial de desarrollo.  “Son zonas que recién en los últimos tiempos se están explorando, con propuestas muy atractivas, tanto por funcionalidad y diseño como por precio.  KWZ cuenta con proyectos en Villa del Parque: Fresias Garden, y Belgrano R: My Residence, dos propuestas de valor, con amenities de primer nivel y muy bien ubicadas, que responden a una demanda –hasta ahora- insatisfecha. El Abasto es otra zona que todavía se puede explotar en términos de desarrollos inmobiliarios.  Por otra parte, todo el corredor de Niceto Vega está experimentando un crecimiento exponencial.  Aquí estamos pensando en un desarrollo de oficinas en Niceto Vega y Fitz Roy que va a revolucionar el lugar.  Un proyecto de espacios de trabajo Premium y flexibles, en un sector privilegiado del barrio de Palermo, con innumerables accesos y características únicas en la ciudad.  Algo muy interesante para un barrio joven, pujante, en constante desarrollo; sinónimo de innovación, dinamismo y modernidad”.

En tanto que el estudio de Barbar Berson, trabaja, actualmente en la construcción del Edificio 11 de Septiembre, la Casa Barrio Malvinas Argentinas y la Casa Ascochinga.

“Para las obras de gran escala hay un contexto favorable. Estuvo más resentido estos años por los márgenes ajustados y temas de maduración de los mismos proyectos. Este año se van a ver lanzados y en ejecución. Ayudo la decisión del gobierno con la Administración de Bienes del Estado (AABE), de la subasta de terrenos, le bajo precios a las incidencias de la tierra. Los fondos cerrados y el blanqueo van encontrando espacios donde invertirse”, dijo Tarasido.

La demanda de proyectos de vivienda destinados a la clase media abre el juego a nuevas zonas interesantes donde hacer foco para construir. En los últimos años el foco estaba puesto en dos o tres zonas y se pagaba la incidencia que existía porque no había otras opciones. Con esta apertura del mercado, la incidencia de la tierra se va a equilibrar hacía una mejoría generando oportunidades en otros barrios. Las zonas más demandadas serán aquellas que cumplan los requisitos que busca la clase media: acceso al transporte y buenas conexiones, seguridad, cercanía al trabajo, etc. Los barrios donde el Gobierno ha desarrollado diferentes polos de desarrollo son los que tienen mayor potencial.

“Este año vamos a estar construyendo la torre Le Parc III en punta del este Uruguay. Nos asociamos con RAGHSA para llevar adelante este proyecto que ya lleva el 70% de las unidades vendidas en la preventa. Logramos un récord y esperamos seguir sorprendiéndonos. Es un proyecto que se destaca por la calidad de sus terminaciones, servicios, amenities y costo de mantenimiento. El gran diferencial está en la asociación de CRIBA con RAGHSA, destacando la solidez financiera, calidad de obras y crecimiento constante de ambas. Por otro lado, estamos desarrollando Urban Storage, un nuevo concepto en soluciones de guardado. Es un proyecto propio y novedoso de espacios de guardado en Nordelta, con más de 350 unidades. Además, estamos analizando varios proyectos aún no definidos para la construcción de oficinas y viviendas que apunten a la demanda de la clase media”, amplió Tarasido.

La intención es seguir la expansión iniciada en 2016, sobre todo a fin de ese año, el Procrear también será un gran dinamizador de la actividad. Las tendencias son varias, lo importante es que las reglas claras puedan afirmarse para que tanto quienes desarrollan y construyen, como quienes quieran acceder a la vivienda, lo puedan hacer de forma sólida y sustentable en el tiempo. Eso permitirá el buen equilibrio y más desarrollo de la actividad.