Noticias Informe Construya N° 182 - Abril 2018 Los pro y los contra de los créditos hipotecarios UVA El mayor mérito de los créditos hipotecarios UVA ha sido la ampliación del universo de familias capaces de acceder a un préstamo para la compra de su vivienda. Antes de la aparición de este sistema, los elevados costos de acceso a un crédito tradicional resultaban prohibitivos para la mayoría de los trabajadores, quienes quedaban al margen de este financiamiento. La mejor opción que proporcionaba el Estado eran los préstamos Procrear, pero ese programa también fue reemplazado por un esquema de créditos indexados por inflación. En marzo de este año se colocaron 13.400 millones de pesos en créditos hipotecarios UVA, cifra récord en la historia argentina medida a precios constantes. La operatoria registra un incremento de más del 128 por ciento en los montos asignados entre marzo de 2018 e igual mes del año anterior. La baja cuota inicial y el menor requerimiento de ingresos familiares para calificar para estos préstamos son la clave para la ampliación de la cobertura. En cuanto a su costo, el incremento en las cuotas se mantiene en los dos años de funcionamiento del sistema por debajo del aumento de los alquileres. De acuerdo a un informe de ZonaProp, los alquileres se ajustaron en 2017 un 33 por ciento en promedio en la Ciudad de Buenos Aires, en tanto que los préstamos UVA lo hicieron un 23. En el primer trimestre de este año, en tanto, las subas fueron del 7,7 y 6,7 por ciento, respectivamente. Además, la renovación de los contratos de alquiler con la intervención de una inmobiliaria obliga al pago de una comisión que eleva los costos para el inquilino. La diferencia entre un inquilino y quien toma un préstamo UVA, sin embargo, es que el primero no asume una deuda que se indexa todos los meses al ritmo de la inflación. El deudor queda atado a ese compromiso, en tanto el inquilino tiene la opción de buscar un inmueble a menor precio en caso de necesidad o conveniencia. A dos años de funcionamiento del sistema UVA, distintos ejemplos ilustran el fuerte incremento del capital adeudado, el alza en las cuotas hasta prácticamente equipararlas con las de un préstamo tradicional –cuando aún restan al menos 18 años para la “cancelación” del préstamo, en un crédito a 20 años- y tornan incierta la fecha de liquidación efectiva de la deuda contraída, ya que esta es movible en función de la suba del capital adeudado. El Centro de Economía Política de la Argentina (CEPA) estimó que en un crédito de 100.000 dólares (a una TNA de 3,5 por ciento) tomado en abril de 2016, el pasivo aumentó en 620 mil pesos, un 52 por ciento, por efecto de la inflación, a pesar de haber pagado 24 cuotas. En cambio, quien en la misma fecha optó por un préstamo tradicional disminuyó el capital adeudado en unos 5200 pesos. En cuanto a las cuotas, en el primer caso arrancaron en 5363 pesos y actualmente se ubican en 8614 pesos. La diferencia inicial de la cuota con un préstamo tradicional era de dos veces y media, mientras que en este momento se achicó al 73 por ciento. El analista financiero Cristhian Buteler entregó otro ejemplo referido a un préstamo de un millón de pesos con el Banco Nación a 20 años. Pasados dos años del otorgamiento, el capital se indexó hasta 1.529.466 pesos (53 por ciento), y la cuota, que arrancó en 7915 pesos saltó a 12.428 (57 por ciento). En cambio, en un crédito tradicional por el mismo monto y al mismo plazo, el capital se contrajo hasta 978.854 pesos y la cuota se mantuvo en el mismo nivel de 12.435 pesos, apenas 7 pesos más de lo que está pagando un deudor por el sistema UVA. El préstamo tradicional, de todos modos, sigue presentando el inconveniente de una solicitud de ingresos al grupo familiar que no es alcanzable para la mayoría de los asalariados.