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Informe Construya N° 190 - Diciembre 2018

Balance de fin de año

Un escenario salpicado por los vaivenes económicos y de la devaluación

La temporada había arrancado con buenas perspectivas por el avance de las operaciones nominadas en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), pero la marcha de la economía, el aumento del dólar y la devaluación, complicaron el ritmo de las compras de las unidades, tanto usadas como a estrenar, por lo cual la cautela volvió a decir presente en el mercado. Se espera un repunte para 2019 y que la construcción siga hacia adelante, el ladrillo se mantiene como un buen resguardo del dinero.

A pocas semanas para el final de un nuevo calendario, cuando parecía que 2018 iba a ser el año de mayor operaciones de compra venta de los últimos diez años, en especial, por el empuje de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), los nubarrones de la economía doméstica volvieron a decir presentes, y el aumento del tipo de cambio, las dudas y la devaluación hicieron impacto, y el escenario volvió a caer. En este saldo, la construcción, sobre todo, que depende más de los pesos que de los dólares, se mostró con más solidez a lo largo de la temporada.

Muchos especialistas coinciden en que la volatilidad del dólar y la caída del crédito hipotecario merced a una inflación incontrolable fueron algunos de los motivos que hicieron de éste un año irregular para el real estate nacional. Para los brokers inmobiliarios la reactivación del mercado en 2017 también sugirió un futuro promisorio para 2018. La venta de nuevos y usados se vio en un principio impulsada por la reaparición en escena de un actor olvidado en nuestro país: el crédito hipotecario. Sin embargo, el auge quedó rápidamente apaciguado y el mercado se paralizó merced a la incertidumbre económica que se vivió a partir de abril.

En su balance de 2018, Marcelo Di Mitrio, socio y director de Di Mitrio Inmobiliaria, dijo, “algo se ha roto en el mercado inmobiliario: se inició y se sigue instalando un cambio de ciclo inmobiliario”. El aluvión de solicitudes de créditos hipotecarios UVA, “generó un recalentamiento en el precio de los inmuebles usados los que continuaron incrementándose en dólares a lo largo del primer semestre del año mientras la devaluación del peso seguía su marcha. Así el mercado se dirigió a un nivel mínimo de actividad producto de la falta de herramientas crediticias y de un nivel de precios en dólares sin correspondencia alguna con lo sucedido en la macro a lo largo del año. Terminando 2018 diríamos que el mercado tiene aún el ajuste precio pendiente”.

Por su parte, Damián Garbarini, CEO de DG Negocios Inmobiliarios, aporta además un dato preciso: “Este año terminará con un 30% de baja en ventas concretadas y se observa un 2019 también a la baja. El impacto directo es por la recesión“.

Para Tomás Seeber, director de RG Montes, hay que dividir el balance del año en tres etapas: “en el primer cuatrimestre de 2018: con una economía que crecía y con el crédito hipotecario floreciente, estábamos con niveles de operaciones récord, luego se dio el escenario de un mercado post devaluación y con excesiva volatilidad del tipo de cambio: desaparición del crédito y dólar que no encontraba techo. El mercado se paralizó y el segmento, con el dólar controlado, en donde se vuelven a hacer operaciones, a mucho menor ritmo que en el primer cuatrimestre, pero aquellas propiedades que ajustan su valor al nuevo escenario (5%/7% en los barrios de clase media alta), en donde vuelven a encontrar los compradores”.

Coincide en este punto Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, para quien “Hasta la devaluación del peso de mediados de año los créditos hipotecarios eran los grandes protagonistas del mercado. Las estadísticas de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires del Colegio de Escribanos del mes de septiembre de este año, muestra que hubo un 78% menos de escrituras con crédito hipotecario en comparación al mismo mes de 2017. La caída de los créditos y la subida del dólar enfrió nuevamente el mercado”.

En tanto que Ezequiel Leibaschoff, gerente comercial, del Grupo Portland, explicó, que, “en lo que respecta al sector en general, el primer semestre del año fue bueno con demanda constante de unidades mientras que en el segundo semestre la baja de actividad fue importante. En lo que respecta a nuestro Grupo en particular el 2018, fue un buen año, hemos crecido cuantitativa y cualitativamente en lo que respecta a nuevos desarrollos inmobiliarios, ampliamos la zona de influencia en nuevas zonas y en productos innovadores y diferenciales. Fue un año de transformación y preparación para nuevos objetivos”.

Para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria, “nosotros siempre estamos creciendo, innovando, invirtiendo en tecnología. En los primeros 8 meses del año las ventas a través de créditos hipotecarios fueron muy importantes. Sin embargo, creo que se podrían haber concretado aún más ventas  con crédito, pero el proceso de concreción es aún mucho más lento que el de una venta tradicional. Confío que en el futuro habrá más celeridad en este sentido”.

Los barrios más demandados

Al margen del progreso, para 2019, Leibaschoff, consideró, que los barrios que más pueden crecer para la el próximo año, son, los vinculados con el corredor norte- Avenida del Libertador tanto  de la Capital (Palermo- Núñez,- Belgrano), como así también de la provincia de Buenos Aires (Vicente López- San Isidro), “en tiempos de crisis son el mejor resguardo de capital para los inversores”, acotó.

Por su parte, Germán Tavella, titular de la firma G Tavella Asesores Inmobiliarios , sobre los barrios que pueden crecer, dijo, que “hay una demanda llena de necesidades pero con pocas chances de acceder al crédito, por lo que aquellas zonas donde haya desarrollos de pozo donde comprar en pesos  a través del índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), o que atienda a segmentos mejor acomodados, tendrán mejores posibilidades”.

Sobre lo que puede pasar, en el tema de los precios, ya con la vista en 2019, Tavella, dijo, que “pienso que de a poco se irán acomodando progresivamente hacia abajo, entre un 15 y un 20% tal vez. Lo cierto es que si bien aún no han bajado significativamente, a la hora de cerrar las ventas se escuchan ofertas más bajas. Por otro lado el precio en dólares del m2 a construir se redujo sensiblemente, por lo que el mercado a estrenar va a ubicarse por debajo del usado, lo que también colaborará para que los bajen también precios de estos últimos”.

En una opinión contraria, Leibaschoff, indicó que 'los valores de las propiedades no deberían tender a la baja, en los emprendimientos de gran envergadura el componente dólar en la calidad de los materiales y la carencia de productos nacionales para su reemplazo, son un factor importante para que se sigan sosteniendo los valores. Sumado a lo mencionado, vale aclarar que el  proceso inflacionario de aumento de costos de los materiales y mano de obra que está sufriendo el país, no reflejará una baja de precios por lo menos a corto plazo”.

En tanto que Di Mitrio, expresó, que, “el próximo año será, en cuanto al clima de negocios para el sector mejor año que 2018, sin dudas. El año que termina ha sido un tiempo de quiebre y donde sobre el final del calendario, las variables lentamente se van acomodando aunque sin los debidos fundamentos que nos permitan pensar en el largo plazo. Pensar en 2019 y no más que en 2019 nos sigue sumergiendo en el corto plazo”.

Finalmente, Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades, que opera en la zona de Canning y San Vicente, sobre todo, precisó, que “en lo que a nuestra zona de influencia y proyectos respecta, la mayor cantidad de operaciones estuvieron dadas en la compra de lotes para la construcción de viviendas dentro de  barrios abiertos y cerrados. En paralelo, el alquiler de casas fue una operación que estuvo muy activo como consecuencia del párate de los créditos hipotecarios. Muchos eligieron sacar de la venta las unidades, y otros se vieron imposibilitados en acceder a ellos para adquirir viviendas, con lo cual se volcaron ambos al alquiler de casas”.

Para Mazzei, el protagonista este año, fue el comprador final, sin dudas, que en nuestro mercado jugó un rol preponderante. El inversor estuvo más retraído a la expectativa de qué pasará.

El bróker, que trabaja en la provincia bonaerense, remarcó otro hecho significativo: “Creo que el revalúo de propiedades perjudicó a los vendedores a la hora de concretar las ventas. Hay propiedades que fueron revaluadas a un precio inmobiliario mayor, que obliga a pagar impuestos que no son coincidentes con su valor real de venta. Por otro lado, el impuesto complementario es algo que no existía y lo han incorporado. Esto abarca a aquellas personas que tienen más de una propiedad o lote a quien se le aplica un impuesto por baldío o por construido. La alícuota es muy alta y sin dudas perjudica a los inversores que eligen al mercado inmobiliario como una forma de invertir en el país”.

“Las medidas con respecto a los alquileres y los altos impuestos hacen que muchos inversores no elijan invertir en este mercado ya que el porcentaje que deja es mínimo. Como siempre, el perjudicado sin dudas termina siendo el inquilino ya que se produce el círculo menor cantidad de oferta de alquileres, y aquellos que hay tienen valores excedidos”, agregó.

El balance se puede dividir entre buenas y malas, pero se espera que en 2019, el sector repunte, y sobre todo, que la construcción mantenga la expansión. Se espera que la recesión culmine su etapa a partir de abril y tal vez la inflación, un flagelo presente desde hace tiempo, ceda finalmente. A la  par, se esperan reglas más claras para que tanto los desarrolladores, lo inversores como los consumidores finales, afirmen la apuesta en el ladrillo.