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Informe N° 16 - Julio 2006

 

Fideicomisos de construcción

 

La figura del fideicomiso de construcción al costo constituye una opción al consorcio de construcción (cuando varias personas se juntan para comprar un terreno, construir y luego repartir las unidades), pero al separar el patrimonio, agrega seguridad jurídica al proyecto.

Ahora, recientemente la AFIP respondió a una consulta vinculante de una constructora respecto al fideicomiso de construcción al costo, indicando que los fideicomisos, los fiduciantes y los beneficiarios, son distintos tipos de sujetos para el pago de impuestos.

La AFIP considera que la asignación de propiedades es realizada a título oneroso y, por lo tanto, en el IVA se verificará el hecho imponible en la medida en que se configure el requisito de empresa constructora. Esto llevaría a que la adjudicación sea tratada como una primera venta. Similar criterio se aplica al impuesto a las ganancias. Cabe destacar que en el caso del condominio indiviso la entrega de las unidades no se consideraba primera venta.

 

Esta decisión, por la cual estos fideicomisos deberían pagar IVA y Ganancias, impulsada por la utilización del fideicomiso al costo por grandes empresas constructoras, pondría en riesgo la continuidad de la utilización de la figura como consecuencia del encarecimiento de la operatoria en el caso de los inversores que aportan los fondos para quedarse con la propiedad.

El fideicomiso se consolidó durante la crisis como consecuencia de la excelente performance que mostró en la crisis financiera en relación con el resto de los esquemas de financiamiento. Desde entonces se posicionó como una alternativa de financiamiento para empresas y proyectos y una opción para los inversores ante la baja rentabilidad de las alternativas tradicionales.

Existen fideicomisos ordinarios y fideicomisos financieros, que requieren la autorización de la Comisión Nacional de Valores para su cotización en la Bolsa, son calificados y están sujetos a una gran cantidad de requisitos y controles.

 

En el caso de la construcción no se han registrado fideicomisos financieros, que le permitiría acceder a los inversores institucionales que concentran 90% del segmento. Pero el sector ha sido el gran dinamizador de los fideicomisos ordinarios de los que no existen registros. Sin embargo, la falta de financiamiento bancario para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios ha sido uno de los principales factores del desarrollo del fideicomiso como alternativa para la obtención de fondos con un alto rendimiento para los inversores.

Otra vinculación con la construcción y el mercado inmobiliario es la securitización de hipotecas. Hasta ahora sólo se colocaron los fideicomisos financieros de las series de las Cédulas Hipotecarias Argentina y las Súper Letras Hipotecarias del Banco Hipotecario durante 2005. En este caso cabe destacar que el escaso dinamismo de los préstamos hipotecarios es el factor detrás de las pocas emisiones vinculadas a estos créditos.

La figura del fideicomiso también participa del segmento de la obra pública. El Estado como organizador, a través de fiduciarios que dependen de sociedades del Estado, eligió la figura para el financiamiento de obras de gran envergadura. Hasta ahora los fideicomisos públicos no han tenido oferta pública (los fondos han sido integrados completamente por el Estado) lo que le permitiría al Estado obtener financiamiento de inversores institucionales para la concreción de obras públicas.

 

 

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