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Informe Construya N° 192 - Febrero 2019

Evolución

Varios barrios porteños mantienen viva  la expansión y atraen tanto a los desarrolladores como la demanda en busca de crecer

Colegiales, Villa Pueyrredón, Barracas y los ejes Premium, como Puerto Madero y Retiro, están entre los principales focos que pueden expandirse a partir de 2019. También los especialistas coinciden en que pueden progresar otros focos porteños y varios puntos del Gran Buenos Aires (GBA). Los precios tienden a la baja y la estabilización en dólares.

Tras dejar un año difícil para el sector, con las primeras semanas de 2019 se renuevan las esperanzas para que el segmento que une a la construcción con lo inmobiliario, vuelva a expandirse. En esa materia, los especialistas sostienen que hay varios focos que pueden llegar a crecer en esta temporada. Algunos ya venían dando señales de fortalecimiento a los que se suman otros focos por distintos motivos.

Las zonas que crecerán, para Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora Fernández Prieto y Asociados,  son Colegiales, Barracas y los corredores Premium como Puerto Madero, Retiro y Libertador. “Los barrios de Colegiales y Barracas se expandirán a raíz de la disponibilidad de tierra más barata y los corredores Premium por la demanda que no necesita crédito. Dentro del crecimiento de Puerto Madero, se encuentra nuestro desarrollo The Link Towers, que a pocos meses de su inauguración, las torres Adán y Eva avanzan en su construcción”.

Por su parte, Marcelo Di Mitrio, socio y director de Di Mitrio Inmobiliaria, sostuvo, que “el Sur de la Capital (Barracas, La Boca y San Telmo) continúan de modo sostenido con su proceso de desarrollo. La próxima inauguración de la Autopista Ribereña y el Paseo del Bajo y el inicio de las obras del Metrobus del Bajo – Etapa 2 revitalizarán un área de la Ciudad ya activa en lo que a desarrollo inmobiliario refiere”.

En algo coincide Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios: “Las zonas que más crecerán en lo inmediato son aquellas que serán beneficiadas con las obras que el Gobierno realizó o realizará. Un claro ejemplo es el barrio de Villa Urquiza que creció mucho con los túneles bajo nivel que se construyeron en los últimos cinco años, o Soldati con la instalación de la Villa Olímpica de los Juegos de la Juventud, al que hay que sumar a Parque Patricios con la creación del Distrito Tecnológico hace 10 años. Habrá que ver qué sucede con la ampliación de la red de subte. Si se construye la línea F se verán muy beneficiados los barrios de Monserrat, Barracas y Constitución”.

Con otra visión,  Ezequiel Leibaschoff, el gerente comercial del Grupo Portland, indicó, que tanto en la Capital como en el Gran Buenos Aires (GBA), “en tiempos de mercados decrecidos sin lugar a dudas el inversor elige zona preferenciales sobre el corredor norte de Avenida del Libertador, tanto en Capital (Belgrano, Barrio Norte, Palermo) y en provincia Vicente López, Olivos, San isidro. Estas zonas son privilegiadas por la fácil accesibilidad de las mismas, grandes espacios verdes, buen transporte público y gran oferta comercial y de educación de primer nivel”.

Otra palabra autorizada es la de Germán Tavella, titular de Tavella Asesores Inmobiliarios, quien sobre todo, opera en la región Oeste del GBA. Al respecto, opinó, que “definitivamente Parque Leloir es el lugar de mayor crecimiento. Esto sucede por muchas razones simultáneas entre las que se destacan: el crecimiento del Corredor del Oeste sobre la autopista, que globalizó el mercado local que hasta ahora no tenía un lugar comercial de referencia, ya históricamente el desarrollo había sido por el eje ferroviario. El nuevo eje del Acceso Oeste, más potente, actual y segmentado hacia arriba, no ofrecía nada similar. Es un cambio de paradigma local de crecimiento. No hay que olvidarse que por este eje se mueven 250.000 vehículos diarios en cada sentido, y que en los últimos 20 años en el corredor del Oeste se establecieron innumerables barrios cerrados. Habitantes nuevos con nuevas necesidades. Todo esto terminó impactando en el crecimiento comercial de Parque Leloir, primero ambos lados de la autopista y ahora consolidado sobre la Av. Martin Fierro”.

Entre la demanda y los movimientos

En el camino del avance, varias zonas pueden llegar a consolidarse en 2019, al respecto, Tomás Alejandro Seeber, Socio de RG Montes, puntualizó, que, “En la Capital, creo que se posicionarán aquellas zonas beneficiadas por alguna obra pública importante por la que pueden crecer y mucho. Por ejemplo, el cordón que atraviesa el Paseo del Bajo. Esa obra va a impactar positivamente en conectar el norte y el sur de la capital derramando en todos los barrios que la atraviesan. Por otra parte, existen otros barrios que crecerán mucho por las licitaciones y adjudicaciones de tierra de gran escala que está haciendo el estado. El barrio de Núñez con el proyecto del Tiro Federal es un ejemplo claro de una zona que ya venía en alza, pero sin duda será la vedette de los próximos años”.

Y mientras tanto, la demanda hacia donde marcha. Es una pregunta que varios realizan. Sobre este punto, agregó, que, “la verdad es que hoy tenemos tres tipos de clientes compradores en el mercado: el consumidor final que nunca desapareció pero que ahora, a partir de que la psicosis por el dólar parece haberse terminado o pausado, vuelven a la carga. En general son operaciones concatenadas en el que calzan; el inversor tradicional de Real Estate, que siempre invierte parte de su excedente en el mercado inmobiliario. Este cliente generalmente es fiel, y si bien hoy busca oportunidades de compra frente al escenario económico desfavorable, siempre termina inclinándose a invertir en uno de los mercados más seguros y estables del país; y el inversor que tradicionalmente invierte en activos financieros. Hubo mucha gente herida este año en el mercado financiero a partir de la devaluación y del impacto de la coyuntura económica en bonos y acciones. Muchos de ellos se vuelcan al mercado inmobiliario, invirtiendo en buenas ubicaciones o proyectos AAA”.

Por su lado, Fernández Prieto, explicó, que “el mercado está cambiando por la influencia de los millennials. Uno de los desafíos que enfrentamos los desarrolladores, es adaptarnos a las nuevas preferencias y tendencias, como la innovación a la hora de trabajar. Entendemos que ir a trabajar tiene que ser una experiencia en la que se promueva la comunicación y la colaboración de equipo. Además, las nuevas generaciones esperan espacios sustentables. La eficiencia energética, les permite tener mejores condiciones en sus viviendas y pagar menos facturas”.

Sobre lo que está haciendo la gente por estos días, Di Mitrio, dijo, que “en la actualidad y en lo relativo a inmuebles usados, venimos trabajando casi exclusivamente con usuarios finales y en un marco de precios acomodados a esta nueva realidad del mercado inmobiliario pos devaluación. En materia de obra nueva, el nivel de venta se encuentra por debajo de nuestras expectativas excepto en unidades de pequeñas superficies y tickets de no más de USD 50.000”.
La demanda se mueve, “y compara mucho antes de decidir una compra. Ya no define sólo por los precios sino por las facilidades en el pago y la calidad en la construcción. Ante la desaparición nuevamente del crédito hipotecario ven a los proyectos en pozo como la única alternativa de inversión”, dijo Altgelt.

La visión desde el desarrollo

En cuanto hacia dónde va la visión del desarrollo, el representante del grupo Portland, precisó, que “el sector privado desarrollador, siempre apuesta a poder ir por los mejores terrenos, al no haber crédito ni financiamiento para empresas o particulares, nuestro mercado es real, y siempre intentará más allá de las vicisitudes de la economía de nuestro país conseguir las mejor tierra y contratar a los mejores estudios de arquitectura para poder realizar sus desarrollos. En el caso particular del Grupo Portland, creemos que más allá de los terrenos tradicionales ponderados por el mercado de la Capital y la zona norte del GBA, existen muchas oportunidades para adquirir buenos terrenos tanto en el Gran Buenos Aires como en el interior del país, con lo cual particularmente apuntamos a expandirnos de manera federal. Por otro lado estamos en un proceso de armado de un esquema de financiamiento propio a más de 10 años de algunos de nuestros productos para poder alcanzar al mercado de la primer vivienda”.

En parte coincidió Tavella: “el desarrollo apuntará básicamente hacia los segmentos que tienen capital para invertir dado que el crédito hipotecario está actualmente inviable”.

Sobre cómo será el primer trimestre de 2019, amplió, que “será igual a como transcurrió 2018. Si se consolida cierta estabilidad en el dólar puede que haya algo más de movimiento luego del verano”.

“El primer trimestre del año será muy parecido al último trimestre del 2018, con pocas operaciones y un mercado depreciado y especulador de lo que pueda ocurrir con el dólar y la inflación, creemos que con el correr de los meses y con parámetros un poco más estables, el mercado volverá a tener actividad sostenida”, señaló, Leibaschoff .

Por su parte, Fernández Prieto, sostuvo, que “recién en el segundo trimestre de 2019 se comenzará a ver una reactivación del sector y de la actividad, especialmente en los proyectos en obra, pero mientras tanto, no somos optimistas para el primer trimestre”.

Sobre que falta para que se reactive el sector, manifestó, que “el aumento de las tasas de los créditos ya ha impactado de manera desfavorable, es lógica pura, es muy difícil que se desarrollen actividades comerciales e industriales con tasas por arriba del 60%. Es por eso que para la reactivación, se necesitará de tasas normales, la baja de la inflación e impuestos posibles de solventar”. 

En este caso, Di Mitrio, comentó, que “falta que la franja de la macroeconomía se torne previsible, que baje la inflación y se reduzca la presión fiscal. A juzgar por el año 2018 ya cerrado ni hemos tenido previsibilidad en la macro, ni inflación en baja ni disminución de la presión fiscal sino todo lo contrario”.

Luego de dos años, se vuelve a reclamar confianza y certidumbre, en esto profundizó Seeber: “certidumbre política-económica: siempre los años electorales son complejos y si se presentan con incertidumbre, aún más. Certidumbre en el tipo de cambio y en la variable inflación: cuando el dólar se estabiliza, re aparece la demanda. Oferta de crédito hipotecario: si la oferta de crédito vuelve a expandirse, re aparecen los compradores. Creo que si estos tres factores dominan, tendremos un mercado lógico”.

Que puede pasar con los precios

“La propiedad en los barrios en los que más presencia tenemos (Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano) ya ajustó entre un 5% y un 7% en promedio. No bajó quizás el precio de publicación pero las operaciones que se cierran, en general, lo hacen con tendencia a la baja en esos porcentuales. En estos barrios, el comprador casi nunca se ausentó y nunca fueron dependientes del tomador de crédito”, dijo Seeber.

“La baja se debe a tres factores: la desaparición de la demanda apalancada en el crédito hipotecario; la devaluación, y la mala performance de la economía. Respecto al futuro, creo que si se mantiene este escenario de dólar controlado, aunque acompañe a la inflación en términos relativos, y si la economía comienza a mostrar signos de mejora a partir de marzo, vamos a tener estabilidad de precios en términos generales. Hay que entender que el mercado inmobiliario no está endeudado y que las personas físicas detrás de cada inmueble defienden el valor de sus activos a capa y espada y muchas veces prefieren esperar a mal vender”, acotó.

Sobre los precios, Fernández Prieto, puntualizó, que “la devaluación ya se trasladó a los precios de los departamentos en pozo, que también vieron beneficiado su costo los precios de los usados van a mantenerse, porque este año todos esperamos una leve reactivación y seguramente trace las bases para los próximos 10 años que creemos van a ser prósperos en nuestra actividad y en la economía en general”.

El mercado ha sido golpeado en primer lugar por la paralización de los permisos de obra, y en segundo lugar por los aumentos de los costos de materiales y mano de obra sumado el factor dólar. “Lo que pide el sector es mayor estabilidad cambiaria con la cual se puedan sostener las operaciones y reduzca la especulación del inversor. Sin lugar a dudas la oferta de crédito hipotecario para primera vivienda sería un gran aliciente a los fines de poder cubrir el déficit habitacional. En cuanto a las zonas, en 2018 , en la primera mitad del 2018, cuando todavía quedaba resabio de operaciones hipotecarias y debido al aumento de la divisa hubo varias zonas que se han consolidado de las no más tradicionales como ser Villa Pueyrredón, Saavedra, Villa del Parque o ubicaciones más céntricas. Con el correr de los meses y con un dólar cada vez más alto ha generado que el inversor con crédito este fuera del mercado y se vuelva a realizar operaciones al contado sobre zonas más tradicionales Belgrano, Palermo Urquiza, Caballito”, precisó Leibaschoff.

Hablar de futurología siempre es difícil en nuestro país. Hay optimismo por lo que viene. Si bien la tendencia es a la baja por costos de materiales, habrá que ver cuáles son los focos que dominen la intensión de construcciones y operaciones en el corto plazo. Es un año electoral y se trata de un segmento muy ligado con la coyuntura temporal, pero en algo coinciden todos los consultados: el avance y la confianza en el ladrillo no se pueden detener.