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Informe Construya N° 193 - Marzo 2019

Hacia dónde van los precios

Un tema que siempre genera idas y vueltas, por ahora la tendencia es hacia la baja de los valores

Frente al contexto macro y ante un escenario con elecciones en el medio, los valores son una disyuntiva. La realidad económica hizo que descendieran un poco en los principales focos porteños y del Gran Buenos Aires (GBA). La opinión de los especialistas es de cautela pero también de cierto optimismo por lo que viene.

Una de las dudas que reinan en el mercado por estos días, ya con marzo dando sus primeros pasos, es que sucederá con los valores de las propiedades a estrenar como usadas. Se trata de un año electoral dentro de un contexto macro que hace que muchos se preocupen por lo que vendrá. La opinión de los especialistas marca cautela pero a la vez, hay cierto optimismo porque de haber señales favorables, la apuesta por el ladrillo se mantendrá tan vigente como siempre.

El humor de los empresarios del sector de los ladrillos no es el más alentador, pero tampoco el peor. Entienden que la situación económica no acompaña y que, ante la incertidumbre, cualquier cálculo que se realice en los precios, podría quedar en la nada en pocos meses.

Al respecto, Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), precisó, que, 'si la Argentina logra revertir las cuestiones económicas en el segundo semestre el ciclo recesivo e inicia un proceso de moderado crecimiento -como pronostica el Gobierno y varios analistas-, podemos esperar que nuestro rubro amplifique esa recuperación'.

Igual, aún si soplara todo el viento a favor, Llambías cree que la recuperación será lenta y en cuenta gotas, pero “sabemos del potencial que tiene esta industria y el ladrillo siempre es un gran resguardo para el dinero, como atrae el interés de la gente que necesita comprar su vivienda”.

Por su parte, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dijo que no se vienen años fáciles. 'Esperamos que paulatinamente regresen las hipotecas, pero para que ello ocurra es necesario que la inflación baje a un dígito, y eso no sucederá rápidamente”. En especial, porque han caído mucho las operaciones que dominaron entre 2016 y principios de 2018, por las ventas que se hacían a través de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), los créditos que sucumbieron por los problemas domésticos con la inflación y el aumento del tipo de cambio luego de junio del año último.

 Miguel Camps, presidente de Argencons también cree que la reactivación en la demanda de la vivienda media está atada al financiamiento en UVA,  sobre todo a, “a tasas que no superen el 7 por ciento. Una realidad que por el momento parece lejana', sostuvo.

La variable precios es determinante a la hora de definir el comportamiento de la demanda. En este punto, y para realizar un análisis real hay que segmentar por tipo de propiedad. Ignacio Camps, director de Evoluer anticipa que las unidades terminadas podrían mantener o bajar de valor. Aunque, en general son casos puntuales, el límite es siempre el valor de reposición.

'Hay fuerzas que tiran para subir los precios y otras que tiran para abajo', resumió el escenario incierto, Enrique Shaw, vicepresidente de la desarrolladora Pinamar S.A., con foco en esa ciudad de la costa argentina. 'Los usados tenderán a buscar un valor real, incluso con precios menores a los de las unidades a estrenar', adelantó Darío López, socio de Arquitectonika. Agrega que la demanda buscará los fideicomisos al costo con unidades chicas, por abajo de los 90.000 dólares.

Antes había muchas idas y vueltas a la hora de vender una propiedad usada, pero en la renegociación los valores caían entre un 5 y 15 por ciento del valor de cotización o de lo que se ofrecía en los medios como en las Web especializadas del sector inmobiliario. Pero se calcula que los precios tanto en la Capital como en el Gran Buenos Aires (GBA), seguirán marchando hacia la baja. Siendo además, un  año con muchas elecciones, se estima que los valores caerán entre otro 5 y 10 por ciento a lo largo del año.

“Otro punto flaco podría ser si sube el dólar. Mientras la moneda estadounidense se mantenga debajo de piso de flotación, será una cosa, pero si sube mucho y la posibilidad de crédito sea más difícil de alcanzar, estaremos en problemas severos. Pero estimo, que el Gobierno hará lo imposible, para mantener el tipo de cambio por debajo de los 44 pesos. Y donde se reactive un poco lo económico, no tengo dudas, que la demanda accionará la palanca para ir hacia el camino de la compra venta”, detalló Gustavo Bellagamba, de Bellagamba Marketing Inmobiliario, empresa que sobre todo, opera en la zona norte del GBA.

En cuanto a los desarrollos a estrenar, Llambías, precisó, que, 'hoy ya se está insinuando de forma tímida -y a través de esquemas de inversión a través de fideicomisos al costo-, la mayor preponderancia de proyectos dirigidos al estrato de mayor nivel adquisitivo, que puede pagar una propiedad en el tiempo que se demora en construirla'.

Así, da cuenta de cómo la mayor parte del segmento medio de la pirámide socioeconómica vuelve a quedar alejada de la posibilidad de concretar una operación inmobiliaria.

Mientras, que, Ezequiel Leibaschoff, gerente comercial del Grupo Portland, puntualizó que: 'Los créditos UVA fueron un gran aliciente y el mercado inmobiliario, en su momento, pudo crecer gracias a este sistema'.

'Si bien se espera que el Gobierno pueda volver a diagramar un esquema similar, debido al gran déficit habitacional, creo que los privados tenemos que buscar nuevas alternativas para acercarnos a la necesidad de la gente. En el caso de nuestro grupo, estamos evaluando realizar lanzamientos de desarrollos a pagar a varios años con cuotas en UVA', agregó.

A diferencia, Germán Tavella, titular de Tavella Asesores Inmobiliarios, con una postura algo más dura, dijo, que: 'Los créditos UVA fueron una herramienta muy válida, pero hasta tanto no se acomoden los precios de los inmuebles en dólares, con salarios en pesos, no los veo muy útiles, debido a la enorme brecha que existe hoy entre cuota e ingreso'.

Como parte del combo asociado a las posibilidades de compra, los referentes del rubro también prestan suma atención al movimiento que podrían tener las cotizaciones de los inmuebles.

Hasta octubre, según el relevamiento del Colegio de Escribanos de Buenos Aires, los valores en dólares crecieron algo más de un 7% en la medición interanual, luego de alcanzar un alza de 15% en julio. Tavella contó que: 'Poco a  poco se irán acomodando progresivamente hacia abajo, entre 15% y 20%. Si bien aún no han caído significativamente, a la hora de cerrar las ventas se escuchan ofertas más reducidas'.

Además, el ejecutivo explica que el precio en dólares del metro cuadrado a construir se redujo sensiblemente, por lo que el mercado de inmuebles a estrenar 'se va a ubicar por debajo del usado, lo que también colaborará para que bajen los valores de estos últimos'.

Leibaschoff, tiene una visión diferente. 'Las propiedades no deberían bajar. En los emprendimientos de gran porte, el componente dólar en la calidad de los materiales resulta significativo como para que se sigan sosteniendo los valores'. Sumado a esto, 'por el proceso inflacionario, que impacta en los materiales y mano de obra, no se observará una baja de precios, al menos en el corto plazo', añadió.

Las elecciones, un factor extra

Por si hubiera pocos factores que afectan al mercado inmobiliario, las elecciones son, sin dudas, otra de las cuestiones que jugará en contra de un normal desempeño.

Ezequiel Chomer, al frente de la desarrolladora inmobiliaria homónima, afirmó: 'El 2019 no será fácil. La polarización electoral y asociada a proyectos de país tan antagónicos harán que se posterguen muchas decisiones de inversión'.

'Todos los años de elecciones presidenciales fueron complejos, porque la inversión se retrae. Por un lado, creo que el tipo de cambio alto generará mayor ingreso de divisas, por arribo de turismo y venta de materias primas. Por otro, es de esperar una retracción de la inversión hasta luego de las urnas', concluyó.

En los últimos dos años, el mercado inmobiliario fue cíclico. 'Se vivieron ciclos cortos de crecimiento, estabilidad y crisis. La imagen más representativa es la de un electrocardiograma', expuso Dina Crusizio, directora de la división residencial Recoleta de L.J Ramos.

Con este escenario, la negociación en los precios será protagonista en las operaciones de propiedades usadas que se cierren en el 2019. 'Vamos a estar moviéndonos en un mercado de contraofertas de entre 15 y 20 por ciento de ajuste respecto a los precios publicados en mayo pasado y mucho más trabajadas que las que veníamos teniendo de la mano de los créditos', detalla Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay.

Tomás Seeber, socio de RG Montes Propiedades afirma que en barrios como Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano si bien no bajan los precios de publicación, los ajustes rondan entre 5 y 7 por ciento en promedio. 'Hay que entender que el mercado inmobiliario no está endeudado y que las personas físicas detrás de cada inmueble defienden el valor de sus activos a capa y espada, y muchas veces prefieren esperar a mal vender', afirmó.

Más allá de las correcciones de mercado, Alejandra Covello presidente Covello Propiedades plantea una realidad que es la fuerte brecha de precio que existe entre las unidades ubicadas en zonas premium a estrenar y las que tienen más de 20 años de antigüedad. 'La diferencia puede llegar al 50 por ciento', señaló.