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Informe Construya N° 195 - Mayo 2019

Reinventarse

Los proyectos de pozo vuelven a ser una opción importante en el actual contexto

Los desacoples económicos y la volatilidad del dólar hicieron que las construcciones desde el pozo vuelvan a ser tentadoras tanto para quienes comprar su vivienda como para quienes apuestan la inversión en el ladrillo. Surgen posibilidades y nuevos barrios tentadores para la demanda. En esta coyuntura, construir desde cero es una buena posibilidad.

Aún con el actual contexto inflacionario y post devaluación, el mercado del Real Estate mantiene el interés y genera oportunidades de inversión. Así lo ratifican las obras que hoy se venden desde el pozo. El impacto que generó la devaluación del peso en el valor, en dólares, del metro cuadrado, generó el costo de construcción más bajo en los últimos siete años. Por esta razón, ingresar a este tipo de proyectos en sus primeros momentos puede ser una buena elección para quien quiera acceder a la vivienda o busque la posibilidad de resguardar su dinero en un lugar seguro.

Los desarrolladores perciben un aumento en el interés por los proyectos inmobiliarios, aseguran que la gente vuelve a invertir en el sector gracias a que el valor en dólares de la construcción es más bajo de lo que estuvo durante los últimos años. 'Había una percepción de un costo muy alto incrementado por el precio de los lotes (que también son altos) y lo que vemos en este momento son inversores que nuevamente, por lo menos, están averiguando y viendo la posibilidad de entrar al mercado inmobiliario, a la inversión pues parecería que de nuevo hay un camino que otorga ventajas en dólares con los valores de costo y la venta', describe Luis Guido, director de Grupo Idea Desarrollos (GRID), empresa que impulsa emprendimientos en Caballito, Palermo y Pinamar, por ejemplo.

Al respecto, Martín Fabiani de FAB Consulting, destacó, que, “actualmente, notamos que los proyectos con altos estándares de calidad, que se encuentran en las mejores zonas y con los mejores accesos, siguen siendo una gran apuesta de los inversores. Ello, no solo en atención a que el ladrillo siempre es una opción segura y a que los costos de obra en dólares han bajado notoriamente, sino que empezamos a notar escasez de tierra y oportunidades en las mejores zonas, es decir sobre aquellos proyectos de pozo que cuentan con ubicación privilegiada en cuanto a cantidad y calidad de rutas de acceso y egreso, cercanía a polos urbanos y transporte público. Estamos convencidos que cuando el mercado del Real Estate se estabilice y se posicione fuerte, nuevamente, los precios continuaran su alza”.

Con mucha labor en el interior del país, sobre todo en Rosario, la visión de Ari Milsztejn, titular de la desarrolladora G70, indica, que, los proyectos de pozo, “proponen una gran oportunidad para los inversores de entrar en proyectos de estas características, que seguramente van a tener apreciación. Esto tiene que ver fundamentalmente con la baja del valor de construcción en dólares y el traslado a precios, agregado a que los valores de las unidades usadas en su gran mayoría no acompañaron esa baja”.

Sobre las oportunidades que observa, agregó, que, “como expresaba anteriormente, estamos viviendo un contexto muy diferente al de 2001 donde la unidad usada se había desplomado y, por el contrario, mantuvo sus valores. Por ende, entrando en pozo a un valor razonablemente más bajo seguramente el inversor tenga toma de ganancia sobre lo invertido”.

Para Leonardo Rodríguez Nader, CEO y co fundador de CMNV Comunidad de Inversión, sostuvo, que, en este contexto, “creemos que la mejor alternativa para comprar en el mercado inmobiliario surge de los proyectos que están en pozo en construcción que tienen la modalidad de pesos ajustables ya que claramente tienen sentido más allá del valor del dólar y la cotización de la moneda extranjera. Está claro que la devaluación que existió en el último año afectó los valores de las propiedades en dólares y, en consecuencia, la posibilidad de comprar hoy en pesos resulta sumamente atractiva. En concreto, las oportunidades tienen que ver con invertir en proyectos que tengan su estructura de costos en pesos actualizables por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y de esa manera aprovechar el beneficio de la devaluación en dólares para comprar a un valor real de mercado”.

Que lugares y sobre los precios

“Los barrios que nosotros vemos como más atractivos son los que tuvieron en el último tiempo inversión en obra y en infraestructura pública y que tienen potencial de crecimiento y en consecuencia una alta probabilidad de recorrido de precios. En un contexto de crisis, las ubicaciones preferentes en principio defienden un poco mejor su valor, pero por otro lado no tienen posibilidades a futuro de recorrido de precio”, dijo Rodríguez Nader.

En cuanto al financiamiento de este tipo de proyectos, Ricardo Mataloni, director Comercial de Vitrium Capital, dijo, que 'en la Argentina el inversor busca más visibilidad para acceder a un costo a precio cerrado. Desarrollamos hace tiempo en el país con un esquema de precio fijo en dólares, anticipando un 40 por ciento y luego financiando el saldo durante la obra con cuotas fijasen dólares. En Uruguay, en donde también trabajamos, tenemos un esquema de financiamiento más flexible. Allí, el cliente proporciona un anticipo del 25 por ciento, luego tiene un 25 por ciento en cuanto a avance de la obra y luego el 50 por ciento contra la entrega. Igual, creo que los precios en nuestro país, por la actual coyuntura, se mantendrá estable hasta fin de año”.

En G70, en sus proyectos de pozo, manejan los siguientes valores, siempre en Rosario y cercanías: los precios de las unidades van desde los 1600 a los 2300 dólares, aproximadamente, y la financiación propia llega a las 72 cuotas. “Tenemos proyectos en distintos puntos, pero esencialmente van desde la intersección de las calles Pellegrini y Juan Manuel de Rozas hasta pleno Pichincha u Oroño”, dijo Milsztejn.

Por su parte, Fabiani, dijo, que, “encontramos variadas oportunidades de tierra, lotes o landbanking, como desarrollos en altura y bien urbanos, todos ellos en inmejorable ubicación a precios relativos, con buena potencialidad de retorno”. Sobre la financiación, aclaró, que “en los proyectos que tenemos en carpeta, contamos con gran amplitud de valor como de financiación, dependiendo de la ubicación, el tipo de emprendimiento como también la fecha de entrega. En lo general, los desarrolladores están financiando sus obras en pesos, hasta la entrega o toma de posesión del proyecto”.

En FAB, cuentan con proyectos y otros en carpetas en las siguientes zonas: Palermo y Belgrano, en la Capital, también de oficinas apuntando a la renta y lo corporativo, y también trabajan en el Gran Buenos Aires (GBA), y con loteos de urbanizaciones cerradas y chacras en el Corredor Norte del GBA y en el partido de Zárate.

En cuanto a las previsiones, Miguel Ludmer, de Interwin Negocios Inmobiliarios, precisó, que “uno de los cuidados que hay que tener, es saber bien en qué tipo de plan de pagos se está entrando. Es más claro un contrato de precio cerrado que uno ajustable por la inflación. Seguramente, si uno tiene un contrato que ajusta por inflación va a tener una relación parecida que la que va a mantener con las fluctuaciones del dólar, ya que quien se compromete a pagar todo en dólares está sujeto a la variación de la cotización de la divisa y quien paga con pesos más CAC está sujeto a la evolución de este índice que refleja la inflación de la construcción. En el largo plazo se encuentran”.

Finalmente, el beneficio de comprar desde pozo es económico, así lo explicó Néstor Curland, director de Zentrum Developers: 'la diferencia de valor entre la compra inicial y la valorización del bien adquirido al finalizar la construcción ronda el 30 por ciento en dólares. Esa es la renta proyectada directa, pero si se toma en cuenta la financiación que otorga la desarrolladora, el beneficio es mayor todavía'.

Las obras de pozo vuelven a tentar y se considera que, si se agiliza la aplicación del boleto digital, una herramienta que abre la opción de comprar desde pozo a familias especialmente. Si bien no existe un crédito hipotecario para viviendas aún no construidas, con este boleto (que será ingresado al Sistema Nacional de Acreditación de Documentos Inmobiliarios Privados) los compradores pueden actuar como inversores de lo que será su vivienda y los desarrolladores tendrán un financiamiento a una tasa menor, por lo cual, el rendimiento de costo beneficio será más equilibrado para ambas partes, y esta situación puede potenciar mucho en el futuro a este tipo de proyectos, desde el pozo.