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Informe Construya N° 196 - Junio 2019

El primer semestre del año

Un escenario con cautela atado a la coyuntura y las elecciones que vienen

El mercado inmobiliario, que despegó bastante entre 2016 y 2017, volvió a sentir y sufrir los efectos de la coyuntura económica. Cuando se atraviesa la mitad del año, el escenario es frágil y la cautela le gana al envión del progreso. Los precios bajaron, incluidos los de los terrenos. A pesar de las dudas al acercarse las elecciones, la confianza en el ladrillo se mantiene activa.

Al transitarse la mitad del año en el calendario, la cautela le viene ganando al envión en el mercado inmobiliario. Tras dos años buenos para el sector, como 2016/2017, la coyuntura devoró al crecimiento, y desde 2018, la situación se complicó. Por estos días hay que agudizar muy bien el ingenio para tener éxito en el sector. Se sabe que el ladrillo siempre ofrece buenas oportunidades, y a ello se apela para tener futuro.
Una de las claves del mercado en la actualidad, es la disminución en los valores de las unidades. Sobre este punto no tiene dudas Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, quien señaló: “Verificamos en el día a día que si los precios bajan, las ventas suben. Ajustando el precio las ventas inmobiliarias se concretan”.
En esa sintonía, Tomás Seeber, de la inmobiliaria RG Montes, manifestó que, “claramente hay una pulseada de precios entre oferta y demanda a la baja. Aquel propietario que flexibiliza su posición en términos racionales vende (en buenos barrios) del 10% al 15%, y aquel que no lo hace (salvo propiedades con intangibles excepcionales) no encuentra compradores”.

Por su parte, Francisco Altgelt, de Altgelt Propiedades, dijo que “la disminución del precio no necesariamente redunda en un aumento de las ventas. Si bien el número de operaciones es bastante menor en comparación a 2018, hay ventas en el mismo valor del m2 en relación al año pasado. Hace un par de años, con el resurgimiento de los créditos hipotecarios, muchos propietarios decidieron publicar sus departamentos a un precio mayor al tasado. Hoy se dieron cuenta que el mercado no está validando esos precios y decidieron volver a los precios de la tasación. Además, volvimos a tener una demanda similar que hace cuatro años: escasa y sin financiación”.
Flavio Galli, del Grupo Tueroc, opinó que: “En un contexto como el actual, resulta muy difícil asegurar que la baja del precio asegura la venta. Porque si bien es cierto que los inversores podrían verlo como una oportunidad, la verdad es que el mercado está esperando señales más contundentes y las mismas parecieran no ocurrirán hasta luego de las elecciones. Así y todo, para aquellas personas que tenían los dólares, puede existir la tentación si la baja del valor para desarrollos de pozo en zonas premium está en el orden del 25 al 30% del valor final”.

Algunos desarrolladores y brokers han pasado de la teoría a la acción ofreciendo una reducción de precios en los inmuebles que integran su cartera. Los resultados obtenidos han sido bastante similares.
En el caso de Di Mitrio, su director, manifestó: “Nosotros venimos trabajando en el ajuste de precios desde mediados de 2018. Leyendo la coyuntura, fin de ciclo de los créditos hipotecarios nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) luego del máximo abril/mayo 2018, sumado a la devaluación del peso que por entonces había comenzado a operar, la desaceleración que se advertía en el nivel de consultas y cierres de compraventas por fuera del circuito de los créditos hipotecarios, no teníamos ninguna duda hacia dónde íbamos y hacia dónde finalmente llegamos, a un escenario donde sin ajuste de precio caíamos en una profunda recesión como la actual”.
Diego Migliorisi, de Inmobiliaria Migliorisi, puntualizó sobre el tema: “Implementamos rebajas en el precio y la experiencia fue positiva, lo que demuestra que hay un segmento activo. Pasa con todas las propiedades. Creo que el atractivo del precio trasciende la mayor incertidumbre electoral de los últimos 40 años”.
En tanto que Martín Fabiani, director de Fab Consulting & Develops, afirmó que en aquellos casos donde los precios estaban por arriba de lo que podría pagarse por ese proyecto, y que podría existir la posibilidad de venta bajando los precios -y obviamente sea un negocio para el vendedor – “así lo hicimos y efectivamente logramos ventas. Lo hemos realizado con desarrollos inmobiliarios de terrenos, y chacras (barrio de chacras) en zona norte de Buenos Aires, desarrollos inmobiliarios de pozo en zonas como Retiro, Recoleta y Belgrano”.

En la misma línea responde Migliorisi, para quien “el propietario que precisa vender rápido, al mejor precio y considerando la situación sociopolítica que afecta al mercado hoy, si baja el precio vende. Ese valor puede variar entre el 10 y el 20%. Pero esto ocurre siempre que el comprador necesite vender por cuestiones personales urgentes o tenga un mejor negocio para hacer con el dinero”.
Aun cuando la mayoría de los especialistas opinan que la reducción del precio puede ayudar a concretar ventas en el corto plazo, no todos están de acuerdo en que esa medida pueda ayudar a reactivar por si sola el mercado inmobiliario.
Para Damián Garbarini, por ejemplo, “Si se diera una reducción del precio como factor común a las operaciones, el mercado empezaría a reactivarse; simple, de a poco, pero en movimiento. Es una medida que contribuye, no alcanza a reactivar el mercado por completo, pero ayuda”.
Coincide también Diego Migliorisi para quién se trata simplemente de un “paliativo en una situación muy adversa. Esto siempre ocurre uno o dos meses antes de las elecciones. Pero en este caso comenzó un año antes. El mercado va a mejorar cuando haya certidumbre de que no vamos a ser Venezuela ni con una estanflación permanente. La incertidumbre sobre el futuro político es lo que afecta duramente el mercado, mucho más que el dólar y la inflación”.

Otro aspecto negativo del momento, es la baja rentabilidad que ofrece una propiedad en concepto de alquilarse, que se encuentra en el piso histórico, siendo prácticamente nula cuando se analiza la renta neta real. A los desarrollos “al costo” también les cuesta atraer inversores de revalorización. Y el fantasma de una Ley de Alquileres, desincentiva la inversión y genera que parte de los propietarios rentistas analicen desprenderse de sus activos. Además, el posible prolongamiento del plazo de contrato y la actualización en base a un índice del Gobierno genera incertidumbre para este segmento.

Como enfrentar lo actual
En el contexto de un mercado inmobiliario con pocas transacciones por la alta incertidumbre política y económica, la compra venta de terrenos aparece como una buena oportunidad para los desarrolladores que buscan stockearse a la espera de una reactivación. Muchos empresarios que apuestan por el sector intentan comprar terrenos en los principales puntos porteños y del Gran Buenos Aires.
Los desarrolladores se muestran mucho más conservadores y asumieron una posición expectante. En este contexto, en el que construir puede resultar un tanto temerario para muchos, aparecen oportunidades en el mercado de los terrenos y algunas empresas han empezado a aprovecharse de ello. Con respecto a la realidad del mercado de terrenos en la Capital, Flavio Galli opinó que: “el mercado de terrenos hoy no está muy activo porque no hay movimiento de compra de tierra del lado del desarrollador. La excepción son aquellos casos en los que las compras se realizan con el fin de stockear tierra. Ocurre mucho en barrios de la zona sur como Constitución, San Telmo, la zona aledaña a Parque Patricios o Boedo. El desarrollador trata de stockear tierra en barrios que todavía no están muy desarrollados y esperar a que pase este contexto actual y post elecciones, y con la llegada de un nuevo gobierno salir adelante en el desarrollo del producto”.

Para Darío López, socio de Arquitectonik, “Hoy, a pesar de la situación económica que hay, muchos propietarios han puesto sus terrenos a la venta motivados por posicionarse en dólar billetes. Además, las reformas al código han beneficiado a algunos terrenos aumentándoles el valor de venta. Los terrenos que se ofrecen en el mercado están muy bien ubicados en la franja norte principalmente”.
En lo que sí coinciden los desarrolladores es en el regreso de la modalidad de pago de terrenos con metros, es decir del abono de parte del valor del terreno con metros de las unidades a edificar en el terreno adquirido.
Al respecto, López no dudó, y dijo: “Ante la falta de compradores y la suba de la cotización del dólar, los propietarios volvieron a aceptar metros para conservar los valores de venta”. Algo similar sostuvo Ezequiel Chomer, CFO del Grupo Chomer, para quién “muchas de las operaciones que se están realizando tienen en cuenta esta modalidad, como una forma de defender el valor desde el lado de los propietarios y de bajar el riesgo de exposición desde los desarrolladores. El porcentaje que suele ser aceptado depende más que nada de la ubicación de la tierra y de la sofisticación de los propietarios. Cuanto más periférica es una tierra, más entusiasmo hay en aceptar metros cuadrados en pago por parte de los propietarios. Nosotros en nuestras últimas inversiones estamos consiguiendo entre un 25 y 50% de canje en metros cuadrados por parte de propietarios. Creemos que son ratios bastante aceptables”.
Para Fernando Romay, director de Romay Desarrollos Inmobiliarios, “Muchos de los propietarios de tierras aceptan entrar en esta modalidad, siempre y cuando les convenga y les tiente lo que se proyecta sobre esa tierra. A mejor ubicación y menor disponibilidad es menor la posibilidad de que los propietarios de tierras entren por canje de metros cuadrados. En el caso de Romay, aproximadamente entre un 20 y 30% del valor de las unidades que se comercializaran sobre la tierra”.

Por último, sobre este punto Damián Garbarini de DG Negocios Inmobiliarios, señaló que no se trata de una novedad y que “el pago con m2 nunca se fue. Hoy es una opción utilizada en menor medida que hace 7/8 años, pero está volviendo como una variable. Las incidencias normales en Canning, donde mayormente operamos nosotros, son del 20 % de los m2 totales”.
Los desarrolles coinciden en que la actitud del tenedor de tierras también cambió mucho, influenciado fundamentalmente por la coyuntura. Para Romay, “Los tenedores de tierras que tienen necesidades especiales de vender o de hacerse de la tierra están más dispuestos a aceptar contraofertas. Los que poseen tierras bien localizadas hacen valer más los m2 que tienen en su poder, si es que no tienen necesidades económicas que les obliguen a salir de esa posición”.
Desde el Grupo Tueroc, aseguran, “Nosotros seguimos buscando tierras como siempre en barrios ya muy consolidados como pueden ser Barrio Norte y Palermo concretamente. También buscamos en Villa Crespo y en la zona sur, Constitución y San Telmo. Los emprendimientos proyectados son todos para vivienda con una escala de alrededor de 2800 a 8000 metros vendibles”.
En el caso del Grupo Chomer, afirman, “A pesar de las crisis, siempre estamos en búsqueda de nuevos terrenos aunque hoy de forma más selectiva ya que la demanda acompaña menos y el inversor prefiere inversiones más conservadoras. Nuestra área de búsqueda se concentra en el cinturón norte de la ciudad y el conurbano, desde Palermo hasta Tigre, y de emprendimientos de una envergadura mínima de 7000 m2, con destino residencial o comercial”.