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Informe Construya N° 197 - Julio 2019

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Creatividad frente a la realidad: los Desarrolladores exigen reglas para crecer

Una vez más, quienes impulsan el Real Estate argentino se ven frente a una encrucijada, y vuelven a exigir reglas o condiciones que alienten la expansión. Hay nuevas inversiones para crecer y se reclama que se bajen impuestos, eso ayudaría a la expansión e incluso a los costos de las operaciones de compra venta.
Parece mentira que en nuestro país el sector de la construcción (que siempre es dinamizador de cualquier economía) esté entre idas y vueltas, entre avances y dudas. La coyuntura siempre es el factor. Muchos especialistas y empresas que operan en este ámbito, ante otras posibilidades apostarían más por el progreso, pero las dudas y los años electorales hacen que todo se maneje con cautela.
Al respecto, Damián Tabakman, el presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), reconoció una baja importante del costo de la construcción en dólares: 'Hay que aprovechar la oportunidad, en un año bajaron hasta un 30 por ciento los costos y se mantiene en esos valores porque los salarios de los obreros siguen atrasados', afirmó.
El especialista expresó que en la actualidad, 'no hay compradores finales, pero hay inversores y ellos son los que están dispuestos a capitalizar esta reducción en el costo de la construcción, que genera un contexto bueno para quien esté dispuesto a guardar para cuando el mercado rebote y vuelva a expandirse. Es un buen momento para transformar los ahorros en ladrillos'.

Por su parte, la directora de Ocampo Propiedades, Gabriela Goldszer, explicó que para entender el mercado en la actualidad hay que dividirlo en tres secciones. Por un lado, está el espectro masivo, que venía apalancado por los créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y es el segmento más golpeado con menos compradores lo que da lugar a la baja de precios, contraofertas y la búsqueda de oportunidades. Después está el mercado selectivo, que tiene mayor poder adquisitivo (es el que adquiere inmuebles por encima de los US$3500 el metro cuadrado) y se resiste a bajar precio y ajusta por cantidad. En tanto, por último, se encuentra el sector de los que compran tierras mirando a largo plazo y están atravesando la coyuntura, para estar bien resguardados para cuando el horizonte permita crecer”.

Entre quienes mantienen el avance en pie, se encuentra la desarrolladora Eidico, que está por cumplir los 25 años de vida. Hace algunos días presentó Altos del Este, un proyecto de 68 casas de 3 ambientes en planta baja que contarán con jardín, parrilla y 2 cocheras cada una (74m2 cubiertos, 25m2 semi-cubiertos y 81m2 jardín) y 68 dúplex en planta alta de 3 ambientes con terrazas, parrilla y 2 cocheras cada uno (92m2 cubiertos, 25m2 semi-cubiertos y 25m2 terrazas total) a un precio de referencia que parte de los US$ 102mil en el caso de las casas y de US$ 107mil para los dúplex (anticipo del 25% en pesos, 24 cuotas en pesos ajustable mensualmente según índice de la Cámara Argentina de la Construcción y saldo del 15% contra entrega de la unidad. El barrio contará además con seguridad las 24 horas, SUM, pileta, gimnasio, paisajismo y senda verde.
“El desarrollo propone un estilo ideal para la vida en familia y el contacto con la naturaleza, con espacios verdes y amenities para el disfrute cotidiano y el relax. Al lado se un centro comercial que permitirá tener a un paso todas las soluciones para las necesidades diarias, además de ser un lugar de encuentro para los vecinos”, señaló Jorge Von Grolman, gerente comercial de Eidico.

Sobre el mercado, Von Grolman, explicó, que “muchos exigen reglas claras para volver a emprender. Nosotros tenemos un sistema consolidado y eso nos permitió crecer a pesar de todas las crisis vividas en los últimos años. Pero es cierto, que de haberse pensado mejor las cosas, hace tiempo que la gente podría acceder a la vivienda de otra manera”.
Por su parte, Miguel Camps, presidente de la desarrolladora Argencons, indicó que algunas políticas públicas han ayudado, pero están enfocadas en el futuro: “ya se están poniendo en marcha acciones que van en una buena dirección. Estamos viendo estructuras y transporte para zonas postergadas y tecnologías constructivas eficientes y limpias”.
Para Alejandro Badino, gerente general de Colliers International Argentina, coincidió: “Todavía hay mucho camino por recorrer, pero ya hay medidas que benefician mucho a los desarrolladores”.
Entre la coyuntura y la exigencia de un escenario distinto, Badino sostuvo que a la hora de impulsar desarrollos debe privar la importancia de tener una mirada holística es, lo que le da un valor agregado al cliente. “Actualmente, están poniendo foco en ese punto, es muy importante ayudar a las compañías, porque el Real Estate es un negocio a largo plazo y para tomar decisiones se necesita gente especializada”, explicó.

“Estamos convencidos de que en un nuevo proyecto el mejor valor agregado comercial se da en la etapa de gestación. Ahí se puede ayudar al desarrollista para que su producto mañana esté potenciado y alineado con la demanda, que es muy cambiante”, agregó.
Mariela Schenone, la mujer especialista en temas impositivos del sector, además de directora de CDS Desarrollos Inmobiliarios y Metro X Real Estate, señaló que hoy es más fácil trabajar en la oferta de los desarrolladores, que en la demanda de los compradores. 'Hay una crisis de la demanda por la cual la gente quiere, pero no puede comprar, y los desarrolladores, que podrían invertir, eligen no volcarse a los segmentos medios. Pero con los programas actuales, que permiten que quienes construyan viviendas sociales queden eximidos de IVA y los fondos que inviertan a más de 10 años no paguen Ganancias, hay un empuje hacia eso. Es un buen momento. El Gobierno le dio protagonismo al sector. Aprovechemos los beneficios'.
La experta aifrmó “que la carga impositiva representa el 53 por ciento de la inversión del proyecto pero que con las medidas planteadas por el Gobierno podría bajar a la mitad. Algo que en la teoría impactaría en una baja de los precios de las propiedades', amplió Schenone.

Una buena perspectiva la explicó Alejo Espora, economista jefe del Banco Ciudad que anunció que la entidad trabaja en la oferta de inmuebles con una línea que sea accesible para los desarrolladores. 'Lo que hicimos fue potenciar la línea que estaba bajando un punto la tasa de interés, damos un mejor anticipo y un beneficio adicional si se construye, en especial, en la zona Sur de la Capital. Y ampliamos el plazo de ejecución. Tenemos 11 proyectos de los cuales 10 son residenciales por 500 unidades y uno de oficinas en Parque Patricios', contó.
El economista de la principal entidad bancaria porteña, confesó que se planea mantener el nivel de otorgamiento de créditos hipotecarios a través de los proyectos de la Villa Olímpica y el barrio Estación Buenos Aires. 'Con una demanda privada más débil vamos a estar ubicando la misma cantidad de hipotecas a través de las 1000 unidades de la Villa Olímpica construidas por el Gobierno de la Ciudad y las 5000 de Estación Buenos Aires y la idea es seguir con barrios nuevos', afirmó Espora. Y agregó: 'que para hacer atractiva la propuesta mantuvieron la tasa desde fines de 2018 y financian el 80 por ciento de la vivienda', concluyó.
Entre las apuestas fuertes, dos empresas de magnitud, mantienen la fe en el sector, por ejemplo Consultatio, realizará Catalinas Río, que demandará una inversión de US$ 400 millones, está ubicado en  tres parcelas consecutivas que fueron compradas en 2017 y 2018 a la Administración de Bienes del Estado (AABE), en la zona denominada Catalinas Norte donde se construirán dos torres de oficinas de 150.000 m2, con plantas  de 2000 a 5000 m2 que se adecuan a los nuevas formas de trabajo de las grandes empresas que priorizan una circulación más horizontal. La torre norte tendrá 30 pisos; mientras que la torre sur, 23 plantas.

El proyecto está a cargo del estudio estadounidense SOM, Skidmore, Owings & Merril, que se impuso en un concurso internacional del que participaron, además, Dominique Perrault, Rafael Viñoly y Richard Rogers. El estudio SOM se destaca por sus proyectos entre los que figuran el One World Trade Center, la Willis Tower de Chicago y edificios en el nuevo barrio neoyorquino Hudson Yards, además de rascacielos en China, Thailandia y el Golfo Pérsico.
Eduardo Costantini, el presidente de Consultatio, destacó la conectividad de la zona que hoy cuenta con la nueva estación del subte E, el Metrobús y el impulso del reciente inaugurado Paseo del Bajo. 'Más del 50% de la decisión tiene que ver con la localización', señaló. Además, fundamentó su decisión en que no existen demasiados edificios triple A en la Argentina y que la vacancia de la zona de Catalinas es casi nula. 'Creo que habrá empresas del mundo tecnológico que van a estar interesadas en un edificio de estas características', explicó.
Además, en otro de los terrenos que adquirió en los últimos años ubicado en Huergo y Belgrano, se levantará una torre de departamentos, con 50.000 m2 construibles. Está dirigido al público de universidades privadas que están en la zona y se comercializarán viviendas a partir de US$ 100.000.

También Techint, compró a través de Santa María Saif, la empresa financiera del grupo, adquirió por US$ 40,5 millones el ultimo terreno de Catalinas Norte, que quedaba por subastar. El predio con una superficie 3150 m2 está ubicado entre las avenidas Madero, Antártida Argentina y las calles Cecilia Grierson y San Martín. El 65% de la superficie se destinará a espacios públicos y el 35% a desarrollo de oficinas.
Se suma así a los tres compradores que ya habían adquirido los 6 terrenos restantes: 3 Consultatio; 2 Fideicomiso BAP; y uno, TGLT. El remate estuvo a cargo de la AABE que también se encargó de las otras licitaciones. Las sumas obtenidas están destinadas a financiar las obras del Paseo del Bajo.
De cara al futuro cercano, los desarrolladores piden a quienes gobiernen reglas claras y que se sostengan en el tiempo. También tributar menos gravámenes: 'hay impuestos de transacción que encarecen mucho el negocio desde la compra de la tierra', coinciden muchos de los desarrolladores, que mantienen la apuesta en el avance y el crecimiento del sector.