Noticias

Informe Construya N° 198 - Agosto 2019

Perspectiva

Las opciones territoriales que pueden llegar a crecer frente a nuevos escenarios y la coyuntura que viene

Los especialistas sostienen que barrios como Palermo, Colegiales y Coghlan surgen entre los que más pueden expandirse en el futuro inmediato.

El corredor norte y sobre todo el Oeste del Gran Buenos Aires (GBA), también se encuentran entre los que pueden crecer, sobre todo con desarrollos pensados en quienes tienen ahorros y pueden financiar un plan de pago.

La construcción se trata de un sector dinámico que siempre ofrece oportunidades para la expansión por diversos puntos. Entre ellos, que los desarrolladores siempre se las ingenian para salir adelante y en muchos casos se despegan del contexto general, sobre todo porque el nicho en el que se desenvuelven es un lugar seguro para el refugio del dinero.
La expectativa hoy en día es conocer cuáles son aquellos barrios porteños y puntos del Gran Buenos Aires (GBA) que pueden crecer en el futuro inmediato.

Hernán Nucifora, socio gerente de Global Investments, afirmó: “Una de las zonas que más va a crecer respecto a cómo está hoy el mercado es la zona de Palermo, donde el gobierno remató los terrenos. Por otro lado, la zona donde se encuentra el Distrito de Innovación y Tecnología, cuyo crecimiento impulsa el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, también tiene potencial de expansión”.

Nucifora se refiere a los terrenos que se adjudicó al grupo Inversa, de 727 metros cuadrados subastados por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). Este espacio está ubicado en la intersección de las calles Godoy Cruz y Soler, en Palermo, y las Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. Su valor inmobiliario reside en la cercanía a las avenidas Libertador, Santa Fe y Juan B. Justo. Además, es una zona de alto tránsito vehicular y peatonal. Como también vislumbra, el Distrito Tecnológico porteño continuará con la atracción de inversores que emprenderán nuevos complejos pensados para la vivienda y los servicios.

Por su parte, Manuel Valdés, gerente comercial de la compañía CRIBA, expresó: “Los barrios que más permisos de obras recibieron en los últimos dos años son Coghlan y Colegiales. Este incremento se produjo debido a la baja en la incidencia del terreno y los incentivos relacionados con los créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).”

En el caso de Matías Albín, director comercial de Casa Campus (proyecto ubicado en Pilar), la situación es particular: “La realidad es que nuestro proyecto ha trascendido al gobierno actual y al anterior. Tenemos un producto que se sostiene en el largo plazo y los inversores no sólo han encontrado un refugio en Casa Campus sino una inversión atractiva. Nuestras ventas no explotaron con los créditos UVA ni se pararon con la devaluación y la posterior recesión”.

El Barrio de Pilar sigue atrayendo a los inversores y a quienes buscan vivir entre el verde y la Capital. “Por suerte, seguimos cerrando operaciones. Casa Campus vendió casi 60 unidades en el primer semestre de este 2019 y tiene nuevos proyectos por lanzar cuando muchos actores del sector están parados esperando ver cómo se resuelve el panorama político. Los inversores a veces plantean sus dudas ante un panorama incierto, pero cuando conocen en profundidad el modelo de negocio eso pasa a segundo plano en la mayoría de los casos”, sostuvo Manuel.

Mientras tanto, Damián G. Garbarini, de DG Negocios Inmobiliarios, aseguró: “Durante estos años le buscamos la vuelta a la cosa. Creamos la Red777, decidimos salir de Canning y probar nuevas zonas (Dolores, Los Molles, entre otros puntos del interior del país), además de pensar una empresa B. Pero el mercado, en líneas generales (exceptuando algún nicho en particular), ha sufrido una baja importante en ventas en los últimos cuatro años. Los valores siguen bajando y eso lo sabemos todo, la pregunta del millón es hasta cuándo o hasta dónde.”

Gabriela Goldszer, de Ocampo Propiedades, manifestó: “Como se cayeron mucho los créditos UVA, porque la gente no logra calificar para acceder al financiamiento para comprar su vivienda, nuevamente surge la alternativa de pensar en los proyectos Premium o los de pozo. Volver a otras recetas ya desarrolladas. Creemos que Palermo, Villa Crespo, Chacarita y Colegiales son los barrios que más crecerán en el próximo tiempo”.

Con otra mirada, Ezequiel Chomer del Grupo Chomer, se mostró confiado: “El país retomará el sendero del crecimiento y habrá una gran cantidad de demanda, contenida en estos últimos meses, que por fin se volcará nuevamente al mercado. Para ello tiene que haber un panorama electoral ya despejado y, fundamentalmente, una macro ordenada. Será esencial la renegociación de deuda soberana para el próximo año, que ya damos por contado que tendrá que ocurrir, gane quien gane”.

En el GBA se estima que tiene mucho futuro el Corredor Oeste, en especial Morón e Ituzaingó, con proyectos pensados para la clase media alta y los profesionales que buscan trabajar cerca de casa. En esta zona y en calles o rutas cercanas al Acceso Oeste, existen varios inversores preparados para llevar adelante sus emprendimientos, pero será clave la política económica que se lleve adelante a partir de diciembre y que estas variables favorezcan a la expansión de la economía.

Actualidad y desarrollo

Sobre la actualidad del escenario, Nucifora, precisó: “el mercado actual continúa frenado y a la expectativa de los resultados electorales y la baja de inflación. Se avanzó con algunos proyectos con la baja de impuestos y con unidades de hasta 140.000 UVAS.

En cuanto al desarrollo, desde nuestra compañía estamos muy bien sobre el Corredor Norte sobre Del Libertador y la zona del Puerto de Olivos. En esta última, en Del Libertador y Sturiza, estamos desarrollando un proyecto de pisos, de 15 unidades exclusivas de 140 m2 cada una con 3 dormitorios”.

“Del otro lado de la ruta Panamericana, en Vicente López, nuestro proyecto Campus Norte ya tiene 7 meses de ejecución de obra con más del 65% vendido. Apuntamos a unidades con el nuevo Código Urbanístico de 18 a 20 m2 para primeras viviendas en un proyecto que estamos arrancando en el barrio porteño de Almagro, y ya pensando en futuras obras similares características”, amplió.

El mercado está atravesando una situación de “wait and see”. Sin embargo, los desarrolladores que ya se encuentran con obras iniciadas y están fondeados, han acelerado las obras debido a la reducción del costo de construcción por m2 en dólares (alrededor del 25%)”, contó Valdez.
En la actualidad, CRIBA se encuentra en plena cotización para diversos proyectos que estarán ubicados en los barrios de Recoleta, Palermo, Barrio Parque, Puerto Madero y Belgrano.

Sobre el tema de los precios, Recoleta, Núñez y Belgrano, siguen siendo los barrios con los valores más altos y se van a mantener luego de las elecciones incluso. Hasta puede llegar a producirse un repunte de los valores debido al receso que sufrió el mercado inmobiliario en el último año y medio.

Finalmente, Valdes señaló: “Por estos días, los desarrollos que se impulsan se destinan hacia el mercado inversor y el consumidor final de alta gama. Sobre el tema de los precios, se mantienen, pero es una incógnita lo que puede surgir luego de las elecciones de octubre”, concluyó.

Por último, Albín, con un enfoque bien optimista, expresó: “Estamos con lanzamientos programados de nuevos desarrollos para ahora. Y creemos que nuestra situación va a mejorar por crecimiento de nuestro inventario y porque vamos a tener tickets de inversión aún más atractivos. Somos una compañía que está creciendo a nivel regional con un plan a mediano y largo plazo muy sólido que apunta a atender un problema histórico de la región, no solo de la Argentina. Obviamente vamos analizando y haciendo algunas correcciones de acuerdo a la coyuntura, pero en líneas generales nuestro mercado nos va allanando el camino y es una necesidad que existe hace muchos años”, concluyó.