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Informe Construya N° 200 - Octubre 2019

Punto de vista

El desarrollo, todo un desafío en estos momentos

En tiempos de crisis se pueden activar muchas acciones para estar preparado para cuando el escenario mejore y se torne favorable para emprender.Existen oportunidades y se mantiene viva la inversión en los ladrillos

Las crisis hay que atravesarlas, dicen algunos expertos que peinan canas, pero para saber atravesarlas hay que estar atentos para cuando el viento de cola cambie a favor de los escenarios, preparados y bien defendidos, indican los que saben.

Desde el enfoque de los desarrolladores, esta perspectiva también es concreta, porque a pesar del momento, siempre agudizan el ingenio para estar activos y a su vez fortalecidos para mantener la confianza en los emprendimientos y la inversión en el ladrillo.

Al respecto Martín Cukier, socio del Grupo BPC, manifestó lo siguiente sobre qué observa para lo que viene en su especialidad: “desde el sector de los desarrollos inmobiliarios el panorama es malo y bueno a la vez. Como sabemos, en el mercado del Real Estate, la incertidumbre no ayuda a la hora de la toma de decisiones de inversión y a su vez, la falta de crédito por las elevadísimas tasas de interés, hace difícil la compra para muchos segmentos del mercado. Por otro lado, los vaivenes en el sector financiero, avalan una vez más que el ladrillo es una excelente herramienta para conservar el valor y en el mediano plazo para obtener buenas rentabilidades. Y eso sobre todo, cuando las ubicaciones son muy buenas que creo que es muy importante en estos momentos de recesión e incertidumbre. Uno de los grandes desafíos del sector de cara al mediano y largo plazo es lograr condiciones de estabilidad política y económica para que se generen mayores inversiones. No puede ser que a esta altura la Argentina no tenga un mercado financiero que medianamente fondee desarrollos inmobiliarios, que otorgue préstamos masivamente a la clase media para la compra de vivienda, lo que yo llamo un mercado normal”.

Por su parte, Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, dijo que “hoy el desafío para los desarrolladores es adaptarse al nuevo mercado y lograr captar la atención de los potenciales compradores de las unidades. Frente a esta realidad tienden a ofrecer precios que se traducen en oportunidades de algunas unidades, también mejoran la forma de pago ofreciendo más cuotas, algunos hasta llegan a tomar m2 de menor escala de la unidad que están vendiendo como parte de pago. Todas estas acciones ayudan a activar la venta. Como en todo contexto complejo, es una muy buena oportunidad para aquellos que quieren resguardar su capital en dólares, dado que aparecen cada vez más posibilidades tentadoras en pozo, en desarrollos que tienen un enorme potencial”.

Fernando Romay, director de Romay Desarrollos, precisó que “estamos tomando ventaja de la oportunidad que se creó a raíz de la coyuntura económica local acelerando los tiempos de ejecución de obra con la contratación de mayor mano de obra que nos permita ahorrar los costos de las próximas paritarias y del passthrough (atravesar este desacople) de la devaluación al precio de los materiales. El desafío que hoy tenemos los desarrolladores es generar ventas, pero en particular a nosotros por el producto ABC1 no nos ha afectado demasiado la crisis”.

Otro especialista del sector, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dijo que con el actual panorama está todo muy difícil: “La incertidumbre política y económica es lo que más nos afecta”.

La confianza se mantiene

A pesar de la situación, Tabakman puntualizó que desde la entidad observan “que los miembros de nuestra cámara están activos en todos los segmentos del Real Estate, aunque con mayor preponderancia en lo premium, tanto enfocado en lo residencial como en la edificación de oficinas y el retail”.

En esta parte, coincide Cukier, el Grupo BPC está trabajando muy fuerte en la zona de Buenavista, que es en el KM 22 de la Panamericana, en San Fernando, una urbanización moderna y planificada que tiene colegios, áreas residenciales de baja y media densidad, oficinas, centros comerciales, clubes, zonas recreativas, entre otras áreas. “Este año finalizamos un proyecto residencial dentro de nuestra línea de desarrollo de la marca Palmas que se llama Palmas de Buenavista que ya está habitado gracias a la enorme demanda de la zona. A su vez, estamos construyendo One Palmas Buenavista, un proyecto de oficinas AAA con más de 7000 m2 de alfombra y 5000 m2 de cocheras que se planea finalizar para Agosto 2021. Con el 70% del proyecto vendido, seguimos comercializando unidades en pozo a valore desde USD 3000 por m2. Este proyecto se está haciendo dentro de Business Park de Buenavista que ya tiene 3 obras en marcha y que una vez finalizado va a contar con unos 60.000 m2 de oficinas, convirtiéndose en uno de los polos más importantes de Zona Norte. Adicionalmente, acabamos de lanzar Palmas Park Buenavista en sociedad con Grupo TRG quien también está construyendo un proyecto de oficinas en el business park. Palmas Park es el primer proyecto de usos mixtos de la zona, y contará con un condo hotel, residencias, oficinas y locales comerciales. Este proyecto se está pre-vendiendo con mucho éxito, una vez más, demostrando el atractivo de demanda que tiene Buenavista. Los valores van desde los USD 2300 por m2.'

Ventajas y desventajas

Sobre cuáles son las mejores posibilidades y los puntos en contra, Tabakman señaló que “la ventaja de este momento en lo coyuntural es el abaratamiento del costo de construcción medido en dólares, mientras que la principal desventaja es la falta de ventas”.

Mientras que Cukier, dijo que “las ventajas del momento en esta coyuntura es que aquellos proyectos que se venden en pesos son una opción firme de canalizar inversiones al ladrillo. Existe un ajuste del costo de construcción que también hace muy atractivo entrar en proyectos en pozo, nuevamente en ubicaciones premium. Las desventajas del momento, son la incertidumbre política y la recesión económica que hace que algunas decisiones de inversión se dilaten un poco en el tiempo”.

En este contexto, “quienes están con intenciones de comprar departamentos en obra, van a conseguir descuentos entre un 10 % y un 15%, en otras épocas difícilmente se podrían lograr estos porcentajes”, detalla Mel, entre las ventajas. “El mercado está abarrotado de obras por lo que es muy importante saber quién es el que construye y comercializa dicha obra, para tener el resguardo y la seguridad que los m2 invertidos están seguros”, amplió.

“Pero creemos que son momentos donde una parte de los potenciales compradores están esperando conocer el rumbo que va a tomar el mercado. Hay una demanda retenida que está queriendo ver con claridad cuándo es el momento de activar la compra, por lo que consideramos que el comienzo de un nuevo ciclo gubernamental, posiblemente sea el inicio de una ola de compradores dispuestos a conseguir m2. Esperamos un principio de año activo para 2020”, amplió Mel.

Por su lado, Romay indicó que apuntan al segmento Premium en sus emprendimientos: “Actualmente tenemos en ejecución en Parque Leloir en el Oeste del Gran Buenos Aires (GBA), una plaza comercial gastronómica con la presencia de Kansas, un hotel de la cadena internacional Hilton, otras marcas como Negroni, Itálica, Luccianos, una terminal de trasbordo que conectara a la gente que habite en la zona con el Microcentro porteño, los principales aeropuertos (El Palomar, Ezeiza y Aeroparque) como también con la zona norte, una playa de parking gerenciada por ApartCAR, un gym y spa operado por SportClub, el primer centro de convenciones de la zona oeste y un condominio de residencias que utilizaran los amenities del Hilton. Por lo cual, se trata de un desarrollo de usos mixtos muy completo”, detalló.

Sobre las zonas que pueden atraer el interés de la demanda y los emprendedores, Romay agregó que “como desarrolladores estamos focalizándonos en Parque Leloir (partido de Ituzaingó) porque tiene altísimo potencial, es un lugar fantástico, siendo el segundo pulmón verde de la provincia de Buenos Aires, con un circuito aeróbico y a tan solo 30 km de la Capital. Está localizada de manera estratégica en la intersección del Acceso Oeste y del Camino del Buen Ayre, siendo equidistante para la región, es aspiracional y segura ya que cuenta con dos postas policiales, una en cada extremo del lugar”.

En cuanto a lo que viene, Tabakman indicó: “por ahora, casi todos los miembros de la CEDU, están a la espera que la situación general se aclare y a futuro probablemente la mayoría siga trabajando para el segmento premium hasta que vuelva el crédito hipotecario. Estimo que la expansión se producirá en las cercanías de las zonas más cotizadas de la Capital, tanto hacia el Sur y como el Norte”.

“Si bien son tiempos difíciles, nosotros como desarrolladores hemos trabajado en todo tipo de circunstancias de la Argentina. Apostamos por los ladrillos con cepo, con cedines, con recesión, con períodos de crecimiento, con períodos de párate, entre otros. En todo momento, gracias a nuestra trayectoria, gracias a la buena elección de ubicaciones, gracias al diseño de los proyectos para esas zonas, gracias a los inversores que nos siguen en cada proyecto que les proponemos, hemos sido capaces de desarrollar, siempre. Lamentablemente en la Argentina, debido a la falta de un mercado de capitales para el Real Estate, el público al que uno apunta es siempre clase media para arriba, que es el segmento que puede comprar o invertir dentro de los plazos de 24 a 30 meses que tarda una obra. Me gustaría ver, mientras viva, el desarrollo de un mercado de capitales que permita hacer todo tipo de desarrollos, y que de esa manera se amplíe la posibilidad de hacer más proyectos para los segmentos inferiores, que es dónde existe mayor déficit habitacional”.

En el Grupo BPC, confían en el crecimiento de la zona norte, y otras provincias, aspiran a seguir edificando en Tigre, San Isidro, San Fernando, y ampliar a otras zonas como San Miguel, donde analizan algunos proyectos. “También miramos Neuquén, en donde ya hemos desarrollado un hotel y nos está va muy bien”, amplió Cukier.

Finalmente, Mel sostuvo que “a diferencia de Belgrano, Palermo y Barrio Norte, creemos que Villa Urquiza es uno de los barrios con más proyección de crecimiento, tanto por su actualidad, como por todos los lotes existentes que podrían llegar a ser potenciales obras. A ello se suma la proximidad del tren, el subte y un corredor comercial que día a día crece complementando el caudal de nuevos vecinos que eligen este punto porteño”.

Los desarrolladores confían en lo que trabajan desde hace tiempo, atravesar las crisis y prepararse para cuando sea la oportunidad de crecer sea la gran apuesta. De haber una recuperación concreta, los analistas confían en que esa mejoría se observe a partir de mayo próximo.