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Informe Construya N° 204 - Febrero 2020

 

Expectativas

 

Una medida que busca la reactivación de los mercados inmobiliarios y de la construcción

 
Hace unos días, la Ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación Argentina, María Eugenia Bielsa anunció la posibilidad de comprar hasta 100.000 dólares sin pagar el impuesto PAIS para aquellas personas que adquieran su vivienda única a través de un crédito hipotecario Los especialistas ven con buenos ojos esta posibilidad que apalancaría al sector de manera positiva.
 
 

Tras dejar 2019, un año que marcó récords negativos para el escenario inmobiliario y el mercado de la construcción nacional, muchos protagonistas esperan que las acciones que se emprendan desde el flamante gobierno favorezcan para reactivar ambos segmentos que motorizan la economía cuando las coordenadas se alinean en pos del crecimiento.
María Eugenia Bielsa anunció a través de su cuenta de Twitter que aquellas personas que hayan obtenido un crédito hipotecario, y necesiten dólares para concretar la adquisición de su vivienda única, podrán comprar hasta 100.000 dólares sin tener que pagar el impuesto del 30% (PAIS) a la adquisición de moneda extranjera que estableció la Ley de Solidaridad Social y Reactivación Productiva (sancionada por el nuevo gobierno).
La medida busca la reacción de los sectores mencionados en un contexto en el que el crédito hipotecario vuelva a convertirse en la herramienta más utilizada por los compradores argentinos. Varios de los principales brokers opinaron sobre esta iniciativa y mostraron optimismo y cautela a la vez.
Ariel Champanier, presidente de Re/Max Premium, sostuvo que “si realmente funciona la medida, es una buena noticia para el sector. Acceder al dólar al valor oficial será una gran atracción y una ayuda importante para un sector de la población. Todavía no está del todo claro cómo se gestionará, pero esperemos que pronto se disipen las dudas”.
En estos momentos se busca que quienes quedaron atrapados en la fórmula de las cuotas por los ajustes por inflación (la más alta que vivió el país en los últimos 20 años), a través de las Unidades de Vivienda (UVA), puedan tener oxígeno para poder afrontar sus cuotas.  A un arco amplio de deudores, los que compraron propiedades de hasta 140.000 UVA (unos 95.000 dólares), se les congeló las cuotas y ahora tendrán una opción para repagar lo atrasado (aunque la normativa mostró quejas de los autoconvocados hipotecados que piden que se elimine la manera de indexación y se valla a otra fórmula más equitativa), pero a otra gente no se los benefició en nada, y quienes tomaron un crédito entre 2017 y 2018, y que empezaron pagando unos 12.000 pesos, hoy están superando los 35.000 por mes, lo cual es bastante complejo solucionarle el problema a los que accedieron a unidades de mayor valor de 140.000 UVA.
Héctor D’Odorico de Héctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios, dijo que la medida es buena, pero “creo que tendría que generarse un nuevo plan para todo el universo de posibles compradores a tasas razonables. Hay mucha gente que cuenta con ahorros, pero sigue sin poder acceder a una financiación acorde a sus ingresos. Hay que entender que existe un remanente de viviendas que podrían comercializarse por medio de otro mecanismo de financiación’’.
Por su parte, Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, se mostró menos optimista que su colega y señaló “no veo que en el corto plazo haya una reactivación del mercado por esta medida. Básicamente porque hoy prácticamente no hay créditos hipotecarios”.

 
¿hacia dónde?
 
 

Según el informe de las entidades crediticias que emite el Banco Central de la República Argentina, la morosidad de la gente es baja (apenas casi un 1 por ciento no estaría pagando sus planes en UVA). Pero al respecto, la propia Bielsa, manifestó que “no me gusta hablar de nivel de morosidad porque ese fue un argumento que usó el gobierno anterior para distorsionar. Decía que había poca morosidad y que, por lo tanto, se podía pagar. Pero los tomadores de créditos UVA por poner como prioridad pagar la cuota se endeudaron con la tarjeta de crédito, con familiares o amigos que les prestaron dinero. Por lo tanto, es un argumento que no ha sido claramente explicado. El otro argumento que afirmaba el gobierno anterior es que se capitalizaron. Y si bien es cierto que la vivienda es un bien que en el tiempo se mantiene relativamente estable, el que compra una vivienda única con un crédito UVA no está pensando en venderla”, aclaró la ministra.
Para Bielsa, la única manera de haber funcionado bien este tipo de préstamos hipotecarios era sino dependían de la inflación, pero 2019 fue el peor año por la escalada inflacionaria (que cerró en el 53.8%), “es necesario reconstruir la confianza en la palabra pública. Lo ideal sería que tengamos un país estable, en donde el crédito hipotecario sea una realidad”
Por su parte Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su nombre, expresó que evitar el impuesto PAIS, “es una medida positiva. Son herramientas que se incorporan al mercado y los resultados se irán viendo con el corredor de los días. Es muy importante el dinamismo de los bancos en los tiempos de aprobación del crédito”.

 

Esperanza

 
 

Los consultados, brindaron su opinión sobre la situación actual del mercado del usado y cuáles pueden ser las perspectivas para lo que viene. Fernando Pozzi, socio de Inmobiliaria Pozzi, resumió, que “los datos son concretos. En la provincia de Buenos Aires, según el informe de diciembre del Colegio de Escribanos, culminó con cerca de 80.000 operaciones de compraventa. Esto significa una caída del 35% respecto al año anterior. El 2020, con cepo y restricciones, será un mercado aún más pequeño en el que tendremos que redoblar los esfuerzos y poner mayor foco en el asesoramiento al propietario, ofrecerle una propuesta de valor interesante. No se trata solo de ajustar precio, aunque es la variable más importante. En el segmento del usado estamos con menor cantidad de consultas, pero las pocas que hay son de mejor calidad. Es fundamental que la tasación tenga un valor real de mercado y a precio de publicación muy bien ajustado, luego es parte del proceso de venta cerrar la operación.”
Para Champanier, “el mercado del usado está igual que como terminó en los últimos meses del 2019, es decir, se vende solamente lo que está realmente en precio, rebajado entre un 15% y 20% de lo que fue finales del 2018. Eso se mueve y rápido, el resto hasta que no se acople no se va a mover”.
Por su parte, Migliorisi señaló, que, “los últimos 18 meses han sido de caída histórica, pero enero se perfila positivamente. El comprador de a poco está saliendo a concretar operaciones, proyectando una constante y lenta recuperación. Los pronósticos son buenos. Hoy el m2 en construcción está a precios muy atractivos que permiten hacer una plusvalía interesante en el futuro. Eso sumado a que los instrumentos financieros están diluyéndose y hacen que la gente se vuelque a hacer inversiones patrióticas como la compra de inmuebles”.
Uno de los puntos que más se ha puesto en debate últimamente entre los expertos es la necesidad o no de adecuar los precios de los inmuebles a valores más realistas, lo que ayudaría a aumentar el volumen de ventas de las propiedades usadas.
Para Pozzi, “la realidad es que, a precios ajustados y realistas, existe una demanda que necesita comprar. No es que no se vende nada, nosotros vendemos, menos, pero vendemos. El último dato que tenemos es que en noviembre de 2019 en toda la provincia de Buenos Aires había más de 190.000 inmuebles publicados en un portal muy importante, pero sólo se lograron vender 7230. Hace mucho tiempo que estamos en un mercado de compradores, no hay lugar para probar, no es momento para especular con el valor de los inmuebles, si es que reamente se quiere vender”.