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Informe Construya N° 209 - Julio 2020

Escenario

Las construcciones de pozo, los dúplex y los departamentos con balcones amplios serían las propiedades que ganarían terreno en el mercado de la pos pandemia

Los especialistas del sector, sostienen que el COVID-19, dejará cambios en los gustos de los que buscan su vivienda propia, y ganarán espacio en las preferencias, las casas, los barrios privados, los dúplex o PH con terrazas o patios, y los departamentos con balcones. La interacción entre el interior con el exterior será prioritaria a partir de la pandemia

Si hay algo que modificó el COVID-19 en el escenario de la construcción y lo inmobiliario, son las preferencias de la gente. El aislamiento que se hace prolongado en nuestro país, generó que mucha gente prefiera integrar su hábitat con el exterior, por lo tanto, desde ahora, los especialistas consideran que en la pos pandemia, ganarán espacio las construcciones que ofrezcan terrazas, amplios balcones o patios.

La interacción entre el interior con el exterior será fundamental de cara al futuro. Aunque si bien, muchos elegían la vivienda con espacios libres, ahora por la pandemia, aumentó más esta opción. De hecho, en los buscadores de propiedades, sea Mercado Libre o Properati, entre otros, creció la cantidad de rastreos por unidades con balcones, sean departamentos, o dúplex o casas, con patio.

La gente, vuelve a darle prioridad a los espacios abiertos, que posibiliten una buena ventilación del hogar y se interactúe entre el interior con el exterior. “Recibimos muchas consultas, pero la mayoría hace hincapié en los departamentos con balcones o terrazas. Cómo, que, al estar, confinados, la gente valora mucho un lugar abierto, incluso para pasar más tiempo conectados con el exterior, y en invierno”, dijo Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

Este contexto, hace que los emprendedores de unidades, sostengan que para la pos pandemia, habrá que construir viviendas en donde se contemple esta posibilidad. Donde no haya tantos m2 cubiertos, o que se nivele la superficie cerrada, pero dejando metros para lo exterior.

De alguna manera, el nuevo urbanismo fomenta la configuración de ciudades descentralizadas, equilibradas, con distintos puntos de tensión. Se motoriza el desarrollo del barrio con toda la diversidad de usos y la escala peatonal para la resolución de la vida del habitante.

Gustavo Ortolá Martínez, desarrollador inmobiliario y presidente de Like Propiedades, dijo que, “esta tendencia se profundiza con el avance del trabajo en casa y las pautas de distanciamiento que nos acompañarán un largo rato. El barrio, el espacio público de calidad, el área libre privada, el verde que caracteriza por ejemplo a los lugares de la periferia Oeste de la ciudad de Buenos Aires, recibirán nuevas intenciones de mudanza y urbanidad. La expansión, terraza, balcón, patio, han sido protagónicos en estos días. Y pos pandemia, lo seguirán siendo”.

Otro tipo de unidades que crecerían luego de la pandemia, según los expertos, son las edificaciones desde el pozo. La construcción de unidades con venta desde el inicio de la obra suele atraer tanto a quienes apuestan por el segmento como opción de inversión, como para quienes desean ser propietarios y no acceden, por diferentes razones, a un crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda terminada. Según el momento de ingreso se puede lograr un precio preferencial, entre 20 a 30% por debajo del valor de mercado respecto del valor de la entrega de las unidades.

Frente a un escenario económico complejo, las construcciones y operaciones desde el pozo vuelven a ser un instrumento que se valora mucho por estos días. Las condiciones jurídicas que amparan esta inversión dentro del real estate la transforman en una opción que protege el dinero a todas las partes, e incluso, contribuyen a dinamizar la economía, porque se tratan de proyectos en los que se requieren entre 50 y 150 trabajadores en promedio.

Sobre el escenario actual, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo: “Desde hace tiempo, existe una demanda contenida que no define y en los próximos meses se van a animar a movilizar su capital. Obviamente, no será un proceso masivo, sino más bien selectivo. Cada inversor evaluará la mejor posibilidad a fondo, teniendo en cuenta su perfil de riesgo”.

Por su parte, Ignacio Camps, director socio de Evoluer, aseguró que en el mediano plazo van a existir oportunidades para la compra de unidades en fideicomisos al costo, tanto en pozo como en obras ya terminadas, donde los precios pedidos en pesos han bajado mucho en dólares. Reconoce que hoy hay emprendimientos premium terminados en los que las unidades remanentes generan oportunidades. "Hay casos donde el precio previo a la última devaluación estaba en el orden de los 4500 dólares por metro cuadrado, hoy ronda los 2900 dólares", explica.

Para reafirmar la tendencia del cambio de hábito en las preferencias de los que quieren comprar su vivienda, en una encuesta realizada por Evoluer, en la que se buscó reflejar cómo incide la cuarentena respecto a la convivencia, la relación con el hogar y cómo la pandemia puede influir en decisiones futuras, un 41% de los consultados afirmó que evalúa mudarse a un departamento más grande o a una casa con algo de verde. "Esta respuesta está ligada a que el 75% piensa que va trabajar más en su casa que en la oficina y valora aún más el espacio ahora que las personas sintieron la necesidad de tenerlo. Otro de los datos que nos llamó la atención es que el 70% evaluaría invertir en proyectos de pozo o propiedades ", relató, a la vez, que indicó que entiende que esta última respuesta está motivada a que la gran mayoría espera que los valores de mercado se corrijan con una baja de entre 15% y 30%.

Esa es la gran incógnita, porque los precios siguen bajando, y ya no sólo en las renegociaciones, sino que el efecto COVID-19, y la parálisis de muchos sectores de la economía nacional, han impactado para que las cotizaciones de las propiedades a estrenar como usadas, vayan hacia la disminución.

Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, explicó, que: “estamos advirtiendo consultas de quienes piensan mudarse a espacios más abiertos o alejarse de la ciudad. Como cambio en el interés, observamos que hay un segmento de inversores muy interesado en apostar con desarrollistas de confianza, con tickets bajos. Aunque por la pandemia se perciba, que desean un lugar amplio con más sol, en la realidad, está todo muy estancado porque no se pueden mostrar las viviendas, mucho menos en el caso de que estén ocupadas”.

Mudarse al verde

Construir un m2 tiene un costo casi un 50% menor en dólares que hace 24 meses. La reposición bajó, por lo que, en un lapso de tiempo, se trasladará a los precios, que, además, tendrán el componente de oportunidad y necesidad para acelerar esta inclinación.
El coronavirus influyó en los hábitos de la gente, y muchos, quieren elegir su hogar lejos de la gran ciudad. Entre ellos, se contabilizan a quienes pueden adquirir una segunda vivienda, en buscan de superficies más amplias para mejorar la calidad de vida.
“Es posible que esta tendencia genere un segmento nuevo en la demanda, bienvenido será. Interpretamos que la pandemia hizo repensar, solicitar áreas tranquilas con buenos accesos, poca densidad, con menos contaminación ambiental, sin el dinamismo de las grandes ciudades, para llevar una vida más austera con espacios verdes, sin colapso de tráfico, ni en trámites, ni en sanidad”, comentó Jorge Santa María, de ISM Inmuebles.
Este comercializador, que suele moverse en la zona norte del GBA, destacó, qué en Capilla del Señor y Los Cardales, por los lotes se piden desde USD 25.000 y viviendas desde USD 120.000. También allí, se encuentran unidades en otros formatos como loteos abiertos, barrios “semi” cerrados, chacras, y condominios de departamentos con áreas verdes.
La adquisición de unidades en construcción o en obras avanzadas es uno de las mejores oportunidades que se presentan en esta etapa, y más aún, en la pos pandemia. Ignacio O'Keefe, director de Inmobiliaria O'Keefe, indicó, que, con la suba del dólar, las desarrolladoras tuvieron que recalcular sus estrategias comerciales. Por un lado, en el caso de los proyectos en etapa avanzada de comercialización, se ofrecen unidades a precios rebajados. En números, una unidad que en los tiempos pre pandemia cotizaba a 130.000 dólares, hoy se consigue a 110.000 o 105.000 en efectivo. Es decir, las rebajas oscilan entre 15% y 20%.

Una estrategia que puso en marcha O' Keefe, que comercializa en la zona sur del Gran Buenos Aires, y en algunos barrios cerrados, es la de implementar un nuevo esquema de precios en los proyectos que consiste en pesificar lo más posible el valor y las cuotas. "Hay que tener en cuenta que habitualmente las compras en cuotas en proyectos en construcción están dolarizadas. Pero cuando hay saltos fuertes del billete americano, por lo general, la gente le escapa a cualquier tipo de compromiso en dólares. Entonces, los desarrolladores buscan sacar el dólar de la mente de la gente y por eso pesifican sus obras. De esta forma, se da un anticipo y el resto se ajusta por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Si bien el anticipo es entre un 30% y 40%, hoy están más abiertos a escuchar ofertas ya sea por un menor o mayor porcentaje", concluyó O'Keefe.
Opciones hay, y el ladrillo se mantiene como una inversión segura y rentable. En la Capital y el Gran Buenos Aires, es donde más se evidencia la modificación de las preferencias. Lo cierto es que luego del coronavirus, el espacio libre será más valorado. Y que los diseños que vengan, tendrán que repensar en viviendas en donde el exterior tenga más participación en el hábitat de quienes habiten las unidades del futuro inmediato.