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Informe Construya N° 213 - Agosto 2020

Tendencia: El ladrillo, un refugio de valor que cotiza más que nunca

Los expertos consultados coinciden en que la construcción, al liberarse nuevos rubros e industrias, será el motor para el crecimiento y la inversión. En la ecuación dólar-peso, es un buen momento para edificar o refaccionar la vivienda.

El crecimiento comunicado por el Índice Construya, que se elabora mensualmente, registró un aumento del 26,95 % con respecto a junio último. Con esta variación se acumulan 3 meses de suba sostenida.

Esto representa una buena noticia para el segmento, de la misma manera que el relanzamiento del plan Procrear, con diferentes líneas, ya que se espera que ayudarán a apalancar la venta de materiales y generar empleo.

Estos aspectos, sumados a que la construcción ofrece la opción de edificar con buenos números al asociarse en la ecuación dólar-pesos, generan expectativas de recuperación en el sector,  transformando al ladrillo en la mejor herramienta al momento de invertir los ahorros.

Ezequiel Chomer, Director Financiero de Grupo Chomer, asegura:  “si la inversión inmobiliaria no es la mejor, está entre las mejores. Desde 1990 hasta hoy las propiedades se han valorizado cerca de 5 veces, con altibajos, claro, pero no muy distintos al resto de los activos. Su principal atractivo es la solidez de los precios y mayor seguridad derivada de la materialidad del activo”.

Reforzando la idea, Federico Rosbaco, CEO de la desarrolladora Rosbaco & Partners, afirma que “según un estudio reciente al que tuvimos acceso, en los últimos 30 años la inversión en inmuebles es la que mayor rendimiento obtuvo comparada con el plazo fijo en pesos, la inversión en bonos soberanos y las acciones. Mientras que en esa comparación el ladrillo o m2 da un estimado de 8% anual para las últimas tres décadas, los bonos arrojan un 3% y los plazos fijos y acciones menos del 1%”.

Según fuentes del sector, la edificación de pozo es la mejor opción por estos días, “para quien disponga de dólares, la compra desde el pozo, es lo más atractivo del momento, por la baja del precio de la construcción medido en esa moneda. Actualmente, muchas obras se encuentran paralizadas, a la espera de reiniciarse en breve, sobre todo en el AMBA. Estos desarrollos serán un gran motor de revitalización el día después de la cuarentena para esta actividad. Por el contrario, el mercado del usado, ante la imposibilidad de que los potenciales compradores vean las unidades, pierde interés”, dijo Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

Los expertos del mercado observan que entre las preferencias de los interesados por la compra desde el pozo ganan las unidades de 1 y 2 dormitorios, y en algunos casos, específicamente en el  interior, las unidades de dos dormitorios y parque, que se edifican en las áreas periféricas de las grandes ciudades como Rosario, Córdoba, Salta y Mendoza.

“Si son inversores, se prioriza la compra de casonas para demoler, pero con el fin de stockearse, hasta que el COVID-19 sea vencido. Las cotizaciones a estrenar, a esta altura, bajaron un 30% promedio, y en los usados oscila en 20%, a un tipo de cambio en torno al blue, determina un costo del metro cuadrado de construcción medio de USD 700 dólares (dependiendo la calidad de los materiales y las terminaciones), cuando hace dos años, rondaba los 1.400 dólares”, explicó Diego Currais, coordinador general de la Constructora Grupo Portland.

“Procuramos respetar los tiempos de los contratos, aún en circunstancias adversas. Para ello nos vamos a enfocar en las obras en marcha y que tienen un camino crítico. Ahora bien, en el marco de la emergencia sanitaria deberemos ser sumamente respetuosos priorizando siempre el bien mayor, en este caso la salud pública. En cuanto a la realidad del sector, todos los sectores sufrirán impactos en sus negocios. El sector financiero está muy golpeado y ha generado pérdidas en algunos casos irrecuperables. Creo que para el día después, la construcción puede ser un sector clave para la reactivación económica por todos los rubros que moviliza y su relación directa a la generación de puestos de trabajo”, amplió Currais.

Para Rosbaco, “el inversor promedio históricamente se ha refugiado en el ladrillo como resguardo de capital. Creo que hay algo cultural pero también desde lo fáctico, en lo que hace a la experiencia de nuestra historia económica y de cómo el ladrillo ha dado un buen rendimiento o rentabilidad al inversor. Por otro lado, el público millennial es el que está hoy más al tanto de la inversión en bonos y acciones, al tener una visión más global de la economía. De todas maneras, ese mismo público no escapa de la situación actual y también mira al ladrillo como opción. Finalmente, los inversores de capital de mayor poder adquisitivo, que suelen tener una cartera de inversiones variada, están también ampliando esa cartera, invirtiendo en m2 desde pozo ya que los otros instrumentos financieros no están otorgando una rentabilidad atractiva”.

Buenos anuncios

El relanzamiento del plan Procrear por parte del gobierno nacional, es una “buena medida”, consideraron en el ámbito de la construcción. “Sobre todo por las líneas de refacciones o ampliaciones, que posibilitarán que muchos argentinos motoricen la compra de materiales. Se espera que se reactiven las líneas para edificar una vivienda desde su cimiento, que generará empleo y la dinamización de varias industrias que giran en torno al segmento”, indicó Gustavo Ortolá Martínez de Like Propiedades.

También hay otras intenciones, ya que el gobierno viene manteniendo reuniones con empresarios del sector y profesionales. Asimismo, la Comisión Nacional de Valores (CNV) propicia la “creación de un régimen especial de Productos de Inversión Colectiva para el desarrollo inmobiliario, a través de la inclusión de un nuevo Capítulo dentro del Título V ‘Productos de Inversión Colectiva’ de las normas” que regulan las atribuciones del organismo, a través del mercado de capitales al que pueden ingresar pequeños ahorristas.

A raíz de esta posibilidad, antes de fin de año podrían iniciarse unos 10 emprendimientos, mediante la herramienta financiera regulada por la Resolución General 844/2020, que busca instaurar cambios al régimen de los Fondos Comunes de Inversión (FCI) y de los Fideicomisos Financieros (FF).

Alejandro Ginevra, presidente y CEO del GNV Group, expresó, que, “el capital llegaría a través de las empresas de seguros e instituciones con sobrantes de pesos, pero se requieren de varios jugadores para participar de ellos y estimo unos 6 meses para su armado. Es una alternativa para movilizar la industria”.

Aún no pudieron estimar cuánto dinero podrían atraer los vehículos de financiación que proponen desde la CNV, pero destacaron que ese fondeo sería destinado en su mayoría para la construcción residencial. En general, proyectos medianos y grandes, dado que toda la operatoria de oferta pública es compleja, y se amortiza mejor en emprendimientos de escala. Antes de la pandemia, y sólo en la provincia de Buenos Aires, se calculaba que en 2020 se construirían unos 4 millones de m2. Pero la llegada del COVID-19 y las consecuentes medidas de aislamiento social preventivo le puso un signo de interrogante y no se sabe cuándo podrán retomarse las obras, sobre todo en el conurbano, uno de los más castigados por la cantidad de contagios.

En línea con esta iniciativa, se tomó bien el arreglo con los bonistas por la deuda internacional, una posibilidad que abre la puerta para tener cierta previsibilidad para los próximos años.

Los entrevistados reclaman varias medidas al gobierno Nacional, al respecto, Chomer, dijo, que, “lo que falta no son necesariamente las herramientas, sino las condiciones de estabilidad macroeconómicas para que esas herramientas puedan desarrollarse. De nada sirve un crédito hipotecario en UVA si la inflación bordea el 60% anual. Sí estamos muy atentos a la posibilidad de que los fideicomisos financieros puedan invertir en el mercado inmobiliario sin duplicación impositiva, pero falta esperar aún la reglamentación de la AFIP y no queremos anticipar opiniones hasta ver cómo funciona”.

En el sector, sostienen que la inversión en ladrillos trae como resultado final, buenos dividendos, particularmente si se trata de una apuesta con la mirada en el largo plazo. Quién invierte en m2 en la Argentina se posiciona frente a otros activos recurrentes, aún en momentos de fuertes crisis. Incluso imaginando una fuerte baja del precio construido hoy, mantiene buenas expectativas dado el margen frente al costo de construcción vigente.

“Creemos que hay oportunidades, y de las crisis se aprende, pero deben trazarse ejes para lo que viene. Tal vez, gane la construcción industrializada y seguramente la gente priorizará los espacios verdes o áreas libres. Tenemos en carpeta varios proyectos, pero los estamos readecuando, porque sabemos que la gente va a interactuar más que antes entre el interior y exterior, por lo percibido en pandemia. Indudablemente el ladrillo tiene mucho para dar y será el motor de lo que viene para el crecimiento de la economía”, concluyó Federico Gagliardo, titular de Vitrium Capital.