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Informe N° 17 - Agosto 2006

 

Situación del Mercado Inmobiliario

 

En el primer semestre de 2006 las escrituras superaron en 8,8% la cantidad de operaciones registradas en el primer semestre del año anterior. Pero si se compara con el segundo semestre del año pasado, se registró una contracción de 14,7%. Si bien el segundo semestre del año siempre exhibe un nivel de actividad superior al de la primera parte del año, en este caso la comparación del primer semestre de 2006 con la segunda mitad del año pasado mostró una contracción muy superior a la observada en los años anteriores.

Otro fenómeno que muestra la desaceleración del nivel de actividad del mercado inmobiliario es la evolución del monto promedio por escritura en los últimos meses (dato tomado del Colegio de Escribanos de la Ciudad, el cual podemos tomar como indicador del valor de las operaciones cerradas en el mercado inmobiliario). Entre el segundo semestre de 2005 y el primer semestre de 2006 se registró una importante desaceleración en el incremento del monto por escritura.

 
 

Cabe destacar que a pesar de la evolución de los precios de las propiedades, el monto promedio por escritura en dólares aún se encuentra 27% por debajo del nivel del primer semestre de 2001.

Como puede observarse en el siguiente gráfico los precios de los departamentos nuevos y usados se muestran estabilizados en los últimos meses en consonancia con el resto de los indicadores de actividad del mercado inmobiliario y del sector de la construcción.

 
 

En cuanto al crédito hipotecario, en el primer semestre de 2006 registró un avance de 6,6%, alcanzando el stock un nivel de $ 9.500 M. y concentrando 15% de los créditos al sector privado. Desde abril este segmento muestra un dinamismo más acentuado que en los meses anteriores.

 

En adición a la dinámica descripta, y con el objetivo de incentivar el otorgamiento de créditos de largo plazo para el segmento de ingresos medios, a partir de agosto el Banco Central redujo las exigencias de capital mínimo para préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda única, familiar y de ocupación permanente para préstamos de hasta $ 100.000. Ahora, el capital mínimo exigido a los bancos para financiar hasta 90% del inmueble es de 4%, igualándolo a las exigencias que hasta ahora se aplicaban para financiar hasta 75% del inmueble. En este caso, se busca redirigir el crédito hipotecario hacia la demanda genuina de inmuebles. Si bien puede parecer una gota de agua en un vaso, por lo menos en un paso en el sentido correcto.

 

Hay que tener presente que la estabilización de los precios detuvo el crecimiento de la brecha que separa el valor de las propiedades de los ingresos de las familias. Asimismo, a partir de los últimos incrementos salariales en algunas ramas de actividad, esta brecha se redujo levemente para una porción de los hogares con asalariados formales. Pero, a pesar de todo, está claro que a nivel general la brecha todavía resulta muy significativa. Es por ello que los valores de los alquileres mantienen una tendencia ascendente ininterrumpida desde enero de 2004. El acceso al crédito hipotecario para las familias de ingresos medios es muy limitada. De aquí se desprende la importancia para el sector de medidas como la mencionada.

 

En este sentido cabe destacar que la proporción de operaciones complementadas con crédito hipotecario alcanzó a 7,8% en el primer semestre de 2006. Esto muestra que continúa la tendencia de recuperación de la proporción de las operaciones cerradas con la complementación del crédito hipotecario, aunque se mantiene muy por debajo de los niveles observados durante los ‘90.

 
 

En la estabilización de los montos promedio de las escrituras y de los precios promedio de los inmuebles nuevos y usados está impactando la normalización de la operatoria inmobiliaria y también la mayor participación de la operaciones de menor valor.

Hasta aquí nos hemos referido al nivel de actividad del mercado inmobiliario.

 

 

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