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Informe Construya N° 221 - Octubre 2020

Nota de Actualidad

Escenario

Optimismo en los constructores y desarrolladores para el tramo final del año

El leve repunte de la escrituras porteñas más el anuncio del gobierno nacional, hacen que los protagonistas del sector, tengan expectativas para el cierre del calendario. En un año marcado por la pandemia y los problemas coyunturales de nuestra economía, hay confianza para volver a crecer

La cantidad total de las escrituras que releva el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto una fuerte caída del 45,9%, en relación al mismo período de 2019. Sin embargo, y siendo muy optimistas, si se comparan la cantidad de actos notariales con julio último, marcó un crecimiento del 179,9%. El informe consigna que se realizaron 1604 escrituras por un monto total de 13.360 millones de pesos, y mermó 41,2% respecto a agosto 2019, aunque subió 18,7% en relación al mes pasado (julio 2020).

Este dato, en plena pandemia, es un avance para el sector, sumado a los anuncios del Gobierno Nacional, para tratar de reactivar la construcción. Entre la batería de medidas anunciadas hace algunos días por el ministro de Economía Martín Guzmán, se anticipó que habrá un plan para estimular la construcción y promover el crédito hipotecario.

Si bien es cierto, aún no se conoció la “letra chica” desde el Gobierno adelantaron que se trabaja en dos proyectos de ley. Por un lado, una serie de beneficios impositivos para estimular la inversión en proyectos nuevos: exención durante tres años del impuesto a los Bienes Personales sobre los activos financieros que se apliquen a nuevas construcciones y un diferimiento del pago del impuesto a las Ganancias y del impuesto sobre las Transferencias de Inmuebles correspondiente al aporte de un inmueble —por ejemplo, un terreno— a un proyecto de construcción hasta el momento de finalizada o cobrada la obra.

El otro proyecto de ley contempla la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción para brindar sustentabilidad al sistema de Crédito Hipotecario. De acuerdo a la información oficial, el fondo será “autosustentable”, y se financiará con aportes de las entidades financieras y con una porción de la cuota del crédito.

Estos anuncios llegan sobre el cierre del inicio del último trimestre del año, y en el sector, hay cierto optimismo. Al respecto, Juan Manuel Tapiola, CEO de la constructora Spazios, indicó, que, “el Gobierno, seguramente va a seguir recortando las opciones de acceso al dólar. Los grandes beneficiados vamos a ser los desarrolladores que tengamos un sistema de financiamiento en pesos. Habrá más pesos que nunca para volcarlos al ladrillo como la opción indirecta para la compra de dólar. Por la bajada de precios de los lotes y la eliminación provisoria de la plusvalía, creo que la Capital, volverá a ser la opción elegida de los desarrolladores”.

Debido a la extensa cuarentena los departamentos con amplios balcones y edificios con amenities generosos serán los elegidos por el mercado. Esta extensa pandemia ha marcado en el “imaginario colectivo” que no se puede tener sólo un departamento sin un espacio para respirar. “Si el dólar se mantiene relativamente estable, el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) subirá más que el dólar. En octubre, medido en dólares será el más bajo de los últimos 15 años. Puede ser una buena oportunidad para reducir parte del portfolio en dólares y pasarlo a CAC a largo plazo”, amplió Tapiola.

En tanto que Mariano Galeazza, CEO de la comercializadora de desarrollos Winterra, explicó, que, “dentro de lo que podemos definir como un año muy malo en líneas generales para todos los mercados, en lo que respecta al sector inmobiliario pudimos ver en los últimos meses muestras de recuperación de la actividad. Principalmente motivados por la devaluación y por consecuencia los costos de construcción medidos en dólares más bajos, sumado al efecto cuarentena y la necesidad de contar con más espacio y contacto con el verde. Siendo los lotes en barrios cerrados y los proyectos de condominios con amenities en pozo quienes están liderando esa pseudo reactivación si se puede llamar de esa manera”.

La tercera oleada al verde parece ser un hecho, se han vendido muchos lotes y casi no quedan viviendas en alquiler en las principales urbanizaciones, por el hecho de tener césped, pileta y aire libre a pasos de casa. Los protagonistas del sector, sostienen que vendrá mucha construcción en los próximos meses, para levantar las nuevas propiedades, por lo cual, se motorizará la venta de materiales y mano de obra.

“Esperamos para los próximos meses, que este tipo de productos sigan traccionando la demanda no solo por el efecto dólar, sino también como canalizadores de los pesos que pueden estar en la economía sin muchas opciones de inversión. Hay cierta expectativa respecto al funcionamiento de los Fondos Cerrados de Inversión Inmobiliaria (en ellos trabaja la Comisión Nacional de Valores), que en el contexto actual pueden captar grandes volúmenes de pesos y destinarlos a la inversión en proyectos inmobiliarios”, detalló Galeazza.

Mientras que Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, sostuvo, que, “los últimos anuncios, buscan revitalizar al sector. Las leyes propuestas, otorgarán beneficios impositivos y exenciones fiscales para quienes realicen obras nuevas. El acento puesto en nuestro mercado, como generador de puestos de trabajo y el deseo de dar respuestas macroeconómicas, aspiran a movilizar a la demanda, para que en el último trimestre, mejore el nivel de actividad, tanto en usados como en obra nueva”.

“Lo que no se logrará calmar es el tema alquileres, los inquilinos pasarán a sufrir cuándo venza la prórroga del decreto que prohíbe el aumento en el canon locativo y el desalojo. Pero a partir de febrero, será muy poco la oferta que se podrá disponer y perjudicará notablemente al sector más débil”, añadió.

Expectativas

Sobre cómo se encuentra el mercado porteño, Gustavo Ortolá Martínez, de Like Propiedades y Go Real Estate, sostuvo, que, “hay que separar la cuestión en dos partes. Por un lado, está el mercado de alquileres, el cual estará sujeto a la extensión del DNU presidencial N° 320 (que también evita los desalojos por falta de pago), para que siga el congelamiento de los alquileres, y de acuerdo a los datos de la realidad, muchos propietarios en la Capital, bajaron los carteles de alquiler, y además, por la nueva Ley de Alquileres N° 27551, hoy se ofrecen entre un 16 a 20 por ciento menos de propiedades en locación que en septiembre de 2019. Las locaciones aumentan y la nueva ley, sólo generó incertidumbre, en propietarios e hizo que subieran los valores, por lo cual no es buena ni para los propietarios ni los inquilinos”.

“En cuanto al sector de compra-venta, hay que decir que la pandemia pegó muy duro, pero desde agosto, se notó otro movimiento, reflejado en los números. Sobre todo, en Buenos Aires, están vendiendo los que bajaron el precio de sus inmuebles, entre un 20 y 30 por ciento, y así, se acomodan a la realidad. Por otro lado, creció muchísimo la venta de lotes en el verde, en los corredores del Gran Buenos Aires, tanto en el Norte, Oeste como Sur”, añadió Ortolá Martínez.

Luego de un comienzo de año muy difícil para la construcción privada, la reciente flexibilización de las medidas adoptadas por el Gobierno Nacional frente al COVID-19, posibilitan una reactivación en el sector. Pero se reclama que se inicien las obras en breve.

Lucas Salvatore, del Grupo Salvatore, es optimista, “pero se necesita que comiencen todas las obras, sobre todo en este tiempo, en donde el clima es favorable para nuestro segmento. En especial entre octubre y abril. Creemos en lo que hacemos, pero necesitamos que se reanude la actividad por completo, con protocolos incluido, porque están en juego miles de puestos laborales y empresas que si la cuarentena se sigue extendiendo, podrían quebrar”.