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Informe Construya N° 233 - Enero 2021

Entrevista a la Desarrolladora Emehome

Responde: Santiago Levrio, Gerente General de TBT Real Estate y Co creador de Emehome

1. ¿Como transitaron el 2020 y cuáles son las perspectivas para este año?

Para nosotros fue un año dividido en dos, antes y durante la cuarentena. Lo que nos cambió fue el giro que dio el mercado hacia el consumidor final y la desaparición del inversor tradicional. En este contexto, dirigimos nuestros lanzamientos hacia un perfil de comprador donde el producto PH cubría todos los requisitos, ahora percibidos como necesidades, de quienes tenían la posibilidad de mudarse. De esta forma, logramos una gran performance de ventas en un momento muy difícil. En otras palabras, el contexto nos encontró con el producto exacto y el mindset preparado para afrontar los nuevos desafíos. En este sentido, durante la cuarentena pudimos desarrollar Open Project, una plataforma para nuestros inversores donde pueden ver con indicadores gráficos e intuitivos toda la información de su inversión y del proceso de obra, creando una herramienta totalmente novedosa para nuestro mercado. Este año, consideramos que continuará con la misma restricción de inversores aunque, si se acentúa el retraso cambiario medido en dólares alternativos, debería ir apareciendo el capital que se mantiene expectante y tendremos que tener más opciones, y con distintos tickets, para cubrir los nuevos requerimientos.

2. ¿Cuál cree que serán las tendencias de arquitectura para este año?

Creemos que se está profundizando la tendencia que vemos hasta ahora, es decir, se buscan alternativas para abastecer las necesidades que parecen haber llegado para quedarse, y que podríamos resumirlas en una sola frase como: más espacio descubierto propio. Lo que también vislumbramos es que, en determinados grupos de demanda, los proyectos muy grandes dentro de la Ciudad irán perdiendo fuerza por sus largos e impredecibles plazos. Solo veremos gran escala en actores muy reconocidos en el mercado, pero los Desarrolladores promedio irán hacia edificios de más rápida ejecución. Para nosotros la escala de nuestros proyectos no es una casualidad, ni una causalidad basada en restricciones presupuestarias, de financiamiento o de eficiencia, sino que es el resultado de un estudio pormenorizado de las necesidades de la demanda insatisfecha. Por otra parte, es probable que el rol del Arquitecto este en otro escalón dentro del negocio, ya no será un mero dibujante de la idea del desarrollador que buscaba maximizar la rentabilidad mediante unidades estandarizadas y pequeñas, ahora, el Arquitecto será quien deba proponer alternativas a las necesidades que el Desarrollador absorbe de la demanda.

3. Durante el 2020 existió una tendencia hacia lo verde y de conexión con la naturaleza, ¿Cree que este año se consolidara esta tendencia?

Absolutamente, y será más desafiante, por que hasta ahora una buena parte de la población cree que todo se resuelve con salir de la ciudad y buscar nuevos horizontes en casas suburbanas. Con la vuelta a clases y con el parcial o, en muchos casos, total retorno a la oficina quedarán en evidencia las deficiencias de servicios e infraestructura que presentan los suburbios agregando un dilema más a las familias a la hora de decidir. Sin duda, los barrios fuera de la ciudad deberán abastecer las necesidades y, por qué no, pensar en complejos de mayor densidad para poder brindar servicios de ciudad con la requerida naturaleza y el verde. Desde ya, los PH seguirán siendo la sensación dentro de la Ciudad como alternativa que zanje la grieta de la gran decisión familiar: "nos quedamos en la ciudad donde tenemos todo pero nos falta verde, o nos vamos a un barrio cerrado donde nos sobra verde pero nos faltan servicios?"

4. ¿Cuál cree que serán los materiales más demandados durante este año? y cuáles fueron los del año pasado? ¿Por qué son elegidos? ¿Qué beneficios otorgan?

Durante este año, si los salarios mejoran y se mantiene la brecha cambiaria, seguirá la tendencia de la renovación del hogar y los materiales de terminación que ellos conllevan. Si aparecen créditos se apuntalará más la autoconstrucción y, dada la restricción del tiempo y convivencia con la obra, seguirán creciendo las tendencias de construcción en seco. Para la construcción en altura no vaticinamos grandes cambios, la escasez de mano de obra calificada y de buen precio aletarga la llegada de nuevas técnicas y se seguirá prefiriendo la construcción tradicional, aunque se incrementará un poco más la inversión de los desarrolladores en terminaciones, como exigencia de los consumidores finales y de la normal evolución del rubro. El año que pasó tuvo una tendencia marcada a la renovación del hogar, encabezado por la pintura. La autoconstrucción agotó los stocks de ladrillos y los hierros, de menor espesor. Otro dato muy interesante que nos dejó 2020 fue el bajo interés en los materiales que mejoran la eficiencia del hogar; las familias detectan que el costo de la energía y del agua ya no será una gran carga en sus presupuestos. En finanzas, a este comportamiento se lo denomina des arbitraje, vender lo que está caro y comprar lo que está barato, y los argentinos debido a nuestra historia y cultura somos nativos financieros, por lo tanto arbitramos no solo activos como el dólar o el peso, sino que también logramos arbitrar la misma economía real. Esta característica siempre debe ser tenida en cuenta por cualquier desarrolladora que decida invertir en el país. En este sentido, en términos de dólar libre la construcción se encuentra en bajos costos, por lo que el ítem vivienda estuvo a tope en las charlas familiares, algunas hicieron simples renovaciones, otras ampliaciones, pocas hicieron compra venta y algunas se animaron a construir una casa, es muy probable que el tema vivienda siga en la agenda de las familias y con ello la alta demanda de todos los materiales, pero si se achica la brecha cambiaria volverá a ser más prioritario el precio en desmedro de la calidad.

5. En los últimos meses se ha hablado mucho sobre un repunte del mercado, coinciden? ¿A qué factores se cree que se debe?

El último trimestre del año arrojó una cantidad de operaciones apenas por encima de 2019, es un dato pero hay que tener en cuenta dos cuestiones: en primer lugar que el último trimestre del 2019 fue malo ya que se transitaba la transición presidencial y, en segundo lugar, los últimos trimestres de cada año son estacionalmente los de mayor demanda. Creemos que la macro irá definiendo el mercado, lo cual es lógico, si se profundiza el atraso cambiario habrá más operaciones, pero con el actual control de capitales difícilmente llegará a ser un mercado pleno (80.000 escrituras anuales), lo que sucede es que compararlo con 2020 será injusto porque fue un año inédito. Tenemos que prepararnos para un mercado cualitativo, de pocas operaciones y donde se destacarán aquellos actores creativos y/o con capacidad de financiamiento.

6. ¿Cómo han visto la demanda de ph durante la pandemia?

La demanda siempre estuvo, donde pocas personas se mudan a un departamento porque quieren, mientras que una grán porción lo hace porque no encuentra oferta de PH. En pandemia simplemente las familias decidieron dejar de mudarse a departamentos porque no hay PHs, ahora la decisión pasa a ser, o se mudan a un PH, o a una casa, o no se mudan. Por otro lado, los desarrolladores tenemos que tener claro que agrandar el balcón a un departamento no lo convierte en un PH, requiere un proceso de diseño completamente diferente que va a llevar tiempo. En nuestro caso contamos con la ventaja de tener varios años en el mercado con nuestra marca Emehome y que, de alguna manera, logramos estandarizar los procesos para llegar a un producto que hoy sea reconocido por la demanda como un PH. Esta particularidad nos permitió lograr exitosos lanzamientos durante todo el año en un contexto solo propicio para esta tipología de edificios, aunque es una realidad vigente desde hace varios años la falta de oferta en este tipo de viviendas.

7. ¿Cómo aplican la tecnología a sus proyectos?

En lo referido a la construcción, mediante la incorporación de las últimas tecnologías en equipamiento y materiales para construcción húmeda, teniendo en consideración que aún faltan muchos años para que nuestros proveedores adopten protocolos BIM, o similares, lo cual vuelve económica y estratégicamente inviable la migración a ese tipo de metodologías que acotan la provisión a unos pocos jugadores, y que son usualmente los más costosos.

En nuestros procesos de gestión estamos migrando a registros 100% digitales, y con datos online sobre múltiples fuentes, eliminando completamente el papel (logro del 2020), con monitoreos online y digitales de todas nuestras obras y recursos, y ahora vamos por nuevos sistemas de gestión que estamos creando con distintas herramientas y metodologías dedicadas a la gestión de proyectos.

En cuanto a la información, al crear Open Project hemos culminado un viejo sueño de entregar información en tiempo real a nuestros inversores, esto fue posible ya que, como comentamos antes, pudimos digitalizar todos nuestros procesos. El próximo paso será integrar y sintetizar estos procesos digitales tanto de gestión administrativa como los de obra.