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Fideicomisos: Una herramienta ágil, dinámica y segura

 

Se consolidó durante la crisis de 2002 y mostró un gran rendimiento; Se dividen en ordinarios y en financieros; Son seguros, y se muestran como alternativas de financiamiento: Su utilidad en la construcción

 
Un fideicomiso, palabra tan de moda y muchas veces mal utilizada, es fundamentalmente un contrato bilateral, es un vehículo jurídico, que tiene un encargo específico, que está acotado y vence con el tiempo o el cumplimiento del encargo, y está respaldado por la Ley 24.441 de enero de 1995. “No es un negocio sino un instrumento jurídico que puede ser muy útil en resguardo de los buenos negocios si es bien utilizado”, dice Francisco Pertierra Cánepa,  Director Ejecutivo de la Cámara Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa en Actividades Productivas (CAFIDAP) www.cafidap.org.ar.
 
“No hay vacío legal porque existe legislación y siempre debe existir un contrato, además de inscripciones en los organismos y escrituras con certificación de firma. Lo fundamental es que al ser un patrimonio separado, cada fideicomiso responde solamente ante sus propios acreedores y con los bienes de ese fideicomiso, por lo cual la suerte individual de cada interviniente no afecta al proyecto en común. La figura existe desde 1995, pero en el mundo existe desde el derecho romano y el trust anglosajón. Hoy existe un interés cada vez mayor y se difunde a través de cursos y jornadas pero no figura en las currículas de las carreras tradicionales. La Cámara hace fuerte hincapié en su plan de comunicación a través de conferencias y eventos en todo el ámbito nacional, es más en promedio participamos en dos o tres conferencias al mes pero esto no es suficiente para satisfacer la demanda y crear conciencia sobre el correcto potencia y uso de la herramienta.

'La experiencia práctica -aclara Cánepa- nos indica que los mayores problemas surgen de contratos mal redactados, de la falta de análisis profesional del negocio, de fallas en los aspectos impositivos y confusiones en los roles de los intervinientes. Debe quedar claro que el fideicomiso es una figura especial y no confundirlo con las SA o SRL; se trata de un encargo específico basado en la confianza y con transmisión real de la propiedad fiduciaria, que así como puede realizar operaciones comerciales también debería en algunos casos dado el valor de los patrimonios conformados, poder ser sujeto de crédito”.
 

En definitiva, para Pertierra Cánepa se trata de una excelente herramienta, con un potencial enorme para seguir apalancando los buenos negocios que es perfectible en su desarrollo creciente ante la falta de historia que tiene Argentina en su uso “es la figura líder por garantía, por seguridad, y por transparencia”.

 

Fideicomisos-Construcción

En cuanto a la construcción, el objetivo de volcar ahorros en ladrillos sumado a la demostrada capacidad de los inmuebles de actuar como reserva de valor frente a los complejos mercados financieros hicieron que la construcción, con la herramienta del fideicomiso, brindara a los participantes un adecuado equilibrio entre rentabilidad, liquidez y riesgo. El fideicomiso también participa de la obra pública, el estado como organizador, a través de fiduciarios que dependen de sociedades del Estado que eligió la figura para el financiamiento de obras de gran envergadura; hasta ahora los fideicomisos públicos no han tenido oferta pública, lo cual permitiría al Estado obtener financiamiento de inversores institucionales.

Según esta ley 24.441: “habrá fideicomiso cuando una persona transmita la Propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra, quien se obliga a  ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al designado como fideicomisario”.

 
Para Evelin Dorsch, economista de la consultora de Estrategia y Economía, Estrateco, “el fideicomiso no es más que un contrato entre partes y que sirve como tal en la medida en que el negocio sea bueno. O sea es un instrumento viable para llevar adelante un negocio  viable luego de estudiarse que sea así. Es una estructura que sobrevivió a la crisis de 2002, la posibilidad de aislar el patrimonio le permitió andar bien, otro factor fue la gran liquidez del mercado, había avidez de encontrar inversores, por eso la inversión en ladrillos era rentable. Mucha gente del campo que ganó plata se volcó a la construcción por medio de la figura del fideicomiso. Estos fideicomisos no requieren calificación de riesgo”.

En el caso de la construcción no se han registrado fideicomisos financieros y no existe un registro de ellos. La falta de financiamiento bancario para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios ha sido uno de los principales factores del uso del fideicomiso como alternativa para la obtención de fondos con un alto rendimiento para los inversores. En el contrato se dejan establecidas, entre otras cosas, la individualización del inmueble por adquirir, las condiciones, las características del emprendimiento por desarrollar, los plazos en los que se estima se deben ejecutar las obras; costos estimados, derechos y obligaciones de todas las partes intervinientes; el destino que debe darse al fondo fiduciario; la forma en que debe administrarse el patrimonio fiduciario, y la manera en que se sustituye a los inversores morosos.
 
La clasificación de los fideicomisos se divide en financieros y ordinarios. “También existen los Fondos de Inversión Directa (FID´S) que  “son proyectos productivos nuevos (sin activos o pasivos preexistentes) que se sustentan en un contrato de Fideicomiso. Se trata de un patrimonial especial integrado por bienes de igual o distinta naturaleza, que carece de personería jurídica y necesita de una administración profesional a través de un Fiduciario. Se debe realizar una evaluación objetiva del emprendimiento estratégico-económico-productivo-financiero, pero siempre con causa en un contrato de fideicomiso. Además, sus inversores tendrán participación en los resultados”, comenta Pertierra Cánepa.
 
Técnicamente es un contrato celebrado por escritura pública en el que, según la ley 24.441, una persona, que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendimiento inmobiliario con fondos de terceros.

Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra. El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441, y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda. Su retribución queda establecida en el contrato y es fija e inamovible.
 

Ventajas de los Fideicomisos

- Crea una “campana protectora” que permite aislar los activos involucrados (embargos, concursos o quiebras no lo afectan).
- Su versatilidad permite la adaptación al negocio específico que se pretende realizar.
- Es mucho más flexible que la hipoteca y la prenda.
- Otorga certeza en la provisión de fondos.
- Asegura el destino de los recursos.
- Permite coordinar los vencimientos con los compromisos adquiridos.

Claves

- Subyace un negocio que debe ser analizado previa y completamente
- Aísla un patrimonio para un proyecto sin historia
- Tiene gestión empresarial idónea
- Está protegido de acreedores
- Está garantizado
- Permite titulizar bienes para crear un mercado secundario de Títulos destinados a obtener fondos para proyectos de inversión