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Informe N° 18 - Septiembre 2006

 

El crédito hipotecario

 

Recientemente, y con el objetivo de descomprimir tensiones en el mercado de alquileres de viviendas, el gobierno nacional elevó al congreso un proyecto de ley de incentivos para la adquisición y construcción de vivienda única, familiar y permanente. La idea primaria es impulsar el acceso a la vivienda familiar por parte de inquilinos y de quienes posean terreno propio para destinarlo a la construcción de una vivienda.

De acuerdo con el proyecto mencionado, como la normativa financiera vigente impide a una gran porción de los inquilinos acceder al financiamiento bancario de largo plazo, el proyecto intenta crear un nuevo sujeto de crédito hipotecario, el cual también podrá demostrar su capacidad de pago a través de la exhibición de la documentación que acredite haber abonado puntualmente el alquiler de la vivienda que ocupa durante ocho meses consecutivos.

En caso de cumplir con los requisitos, y siempre siguiendo la letra del proyecto de ley, el inquilino podrá calificar para obtener un crédito por un monto similar al valor de la propiedad que está alquilando. Por su parte, el monto de la cuota mensual deberá asimilarse a la que el inquilino abona por el contrato de locación preexistente.

La línea de crédito también podrá ser otorgada a inquilinos que no cumplan con los requisitos mencionados, siempre que suscriban un contrato de alquiler con opción a compra (leasing inmobiliario).

 

También está comprendida en la operatoria la construcción de la vivienda única, familiar y permanente en terreno propio con financiamiento. En este caso, al propietario le corresponderá un plazo de gracia para el beneficio crediticio propuesto (que no podrá exceder los 18 meses).

Asimismo, el proyecto también incluye incentivos impositivos (como la acreditación o devolución anticipada del IVA facturado en la compra de insumos y prestaciones o locaciones de servicios afectados a la construcción), con el fin de favorecer la construcción de unidades destinadas a vivienda única, familiar y permanente.

Serán favorecidos con el beneficio impositivo mencionado, la construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura (destinadas a la provisión de agua, desagües, energía eléctrica, gas y teléfono y accesos a las unidades), así como la terminación de aquellas que se encuentren en construcción al momento de aprobarse el proyecto de ley, y que constituyan la residencia permanente de un grupo familiar y que no superen los 120 m2 propios.

 

Las unidades deberán:

- Ser ocupadas a título de locación o leasing por un período no inferior a 72 meses (ininterrumpidos o alternados con períodos de desocupación) contados a partir de que los inmuebles estén en condiciones de habitabilidad;
- Estar en condiciones de habitabilidad dentro de los 3 años desde el acogimiento al régimen;
- Si son destinadas a la venta, deberán ser adquiridas por sujetos que cancelen total o parcialmente el precio a través de un crédito otorgado por una entidad financiera en los términos del incentivo.


Los contribuyentes que deseen acogerse al régimen deberán solicitarlo antes del 31 de diciembre de 2007, quedando facultado el Poder ejecutivo para extender el plazo.

Corresponderá al Banco Central (BCRA) adecuar las disposiciones sobre financiación, gestión crediticia y evaluación y calificación de los deudores según lo establecido en la Ley de Entidades Financieras y la Carta Orgánica de la entidad.

En línea con el punto anterior, es importante destacar que algunas semanas atrás el BCRA ya flexibilizó las normas. En particular, amplió el financiamiento hipotecario hasta 100% del valor de la vivienda a adquirir para propiedades de hasta $ 200.000 (US$ 65.000 al momento de escribirse este artículo), y hasta 90% para valores de hasta $ 300.000 (aproximadamente, US$ 100.000).

 

Por un lado, la flexibilización indicada equivale a reducir las exigencias de ahorro previo necesario para acceder a la vivienda propia. Pero, no se debe olvidar que, estas decisiones aumentan el monto del préstamo total a solicitar y el valor de la cuota mensual. En consecuencia, se pueden identificar varios factores positivos y negativos relacionados con la misma.

En primer lugar, la medida facilita el acceso a la vivienda propia sólo para las familias que pueden cumplir con la relación cuota/ingreso, pero que no tuvieron el tiempo suficiente para ahorrar el piso de 30% de capital inicial que se exigía hasta hace un mes (aunque en la realidad, el promedio estaba más próximo a 40-50% del valor total). Para el resto, financiar 100% en lugar de 50-70%, equivale a multiplicar la cuota por un factor de 1,5 a 2, lo que los deja fuera del alcance de la medida, porque la relación prudencial cuota/ingreso familiar siempre va a ser tenida en cuenta por la entidad financiera al momento del otorgamiento de la línea de crédito.

Para mostrar la restricción que establece este criterio, es oportuno mostrar el deterioro que se experimentó con relación a los '90 (década en la cual se alcanzaron las relaciones más altas de los últimos tiempos) y la baja participación del crédito hipotecario en la actividad inmobiliaria post-convertibilidad. En la actualidad para el trabajador del sector privado formal, la relación entre el ingreso y el valor de las propiedades usadas es 37% inferior al nivel previo a la devaluación, en tanto que para el trabajador del sector privado informal es 55% inferior y para los empleados públicos es 60% menor. Del otro lado, en lo que va del año sólo 7,8% de las escrituras de la Ciudad de Buenos Aires se realizaron con el complemento del crédito hipotecario, cuando en los '90 la relación era superior a 30%.

 

En segundo lugar, esta medida aumenta el riesgo para los bancos, porque los precios de los metros cuadrados en las zonas urbanas pueden subir, como ocurrió en los últimos años, pero también pueden bajar y así afectar la garantía real del préstamo.

En tercer lugar, existe evidencia en el sistema financiero de que el cumplimiento de los deudores es mayor, cuanto mayor es la proporción del valor del bien que cubrieron con fondos propios.

En cuarto lugar, para que estas medidas sean operativas y las familias que hoy son inquilinas y desean ser propietarias puedan serlo efectivamente, resulta necesario agregar algún subsidio que implique una reducción del costo financiero total en forma significativa o bien una suma de dinero que sea aplicable a la compra de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente (si fuera fija sería mejor, porque tendría un impacto mayor sobre los hogares de menor poder adquisitivo). ¿Por qué es necesario un subsidio? Porque, si la familia va a financiar alrededor de la totalidad del valor de la vivienda, para no quedar fuera de la relación cuota/ingreso que van a seguir computando los bancos, sólo un menor costo financiero total (actualmente en un promedio de 15% nominal anual) podrá ampliar en forma efectiva la proporción de hogares inquilinos que pueden convertirse en propietarios.

En línea con este tema, hay que considerar dos cuestiones. Por un lado, la extensión del plazo tiene un límite, porque más allá de los 30 años el valor de la cuota mensual se hace casi constante, lo cual no aporta ninguna ventaja adicional para el deudor. Por el otro lado, la medida está más orientada a atender las restricciones que enfrentan los inquilinos en las grandes ciudades del país, donde los valores de las propiedades hasta el momento subieron más que los alquileres. En consecuencia, es casi imposible que en la actualidad una familia pueda convertir el alquiler en una cuota hipotecaria de similar valor. Este esquema no es atractivo para los bancos (al menos para aplicarlo en forma masiva), porque sólo cobrarían intereses y la amortización del bien quedaría para el vencimiento de plazo. Para el deudor tampoco lo es, porque nunca se convertiría en propietario, salvo que en algún momento pueda aportar el capital total adeudado y así cancelar el crédito.

 

Un par de ejemplos van a clarificar lo que estamos planteando. Para aquellos hogares que hoy están pagando un alquiler de entre $ 1.500 y $ 2.000 mensuales, el costo financiero total debería rondar un máximo de 10% nominal anual, si desean acceder a una propiedad similar en valor a la que están ocupando con un crédito hipotecario que financie la totalidad del valor a un plazo de 30 años. Si aplicamos las mismas características a un alquiler mensual de $ 800, entonces el costo financiero total deberá reducirse hasta 5% nominal anual. En este caso, la reducción necesaria es mayor, porque el valor de una propiedad no se reduce en la misma proporción que la cantidad de ambientes. Ahora, sabemos que la tasa de interés pasiva a corto plazo ronda 7% nominal anual (a largo plazo, más de un año, los bancos están autorizados a pagar el CER, es decir una tasa de interés equivalente a la tasa de inflación minorista, que hoy gira en torno a 11% anual según el índice oficial). Por lo tanto, la única posibilidad para que sea operativa la normativa elevada al Congreso, es que finalmente se adopte algún mecanismo de subsidio a la demanda.

Por supuesto que, además de aplicar un subsidio a la tasa de interés, otra medida que podría reducir el costo financiero total sería la posibilidad de desarrollar y sistematizar la securitización de los créditos hipotecarios (es decir, su homogeneización y reventa en el mercado financiero). Esto ya fue ensayado recientemente por el Banco Hipotecario. Nuevamente surgen dudas con esta posibilidad, porque no está claro a qué tasa de descuento estarán los fondos de inversión y/o de pensiones dispuestos a adquirir estas carteras. Al tratarse de deudas a largo plazo y emitidas en moneda local, la cuestión político-institucional y el horizonte de planeamiento juegan un rol central en las decisiones.

Por otra parte, si bien en el Senado se recibió con beneplácito el proyecto de ley que incentiva la adquisición y la construcción de vivienda, surgieron en su tratamiento algunas cuestiones vinculadas a la escasa utilidad del proyecto en el interior del país. Por un lado, aún existen problemas vinculados con los créditos hipotecarios otorgados en los '90. Por el otro lado, los valores de las propiedades y de los alquileres en muchas ciudades del interior no siguieron la misma dinámica que en la Ciudad de Buenos Aires, el Conurbano y las capitales (o principales aglomerados) de las provincias.

 

Sintetizando, las nuevas medidas adoptadas y en proceso de implementación sólo constituyen paliativos menores, mientras el costo financiero total se mantenga en los niveles actuales. Sin subsidios a la demanda (de suma fija o en porcentaje del costo financiero total), sólo cambia la situación para aquellos hogares que obtienen ingresos en el sector informal de la economía (más de un tercio de los trabajadores) o que tienen ingresos suficientes para cubrir la relación cuota/ingreso, pero que no pudieron ahorrar el capital inicial para acceder a un crédito hipotecario. Siempre y cuando demuestren una buena performance en el pago del alquiler y los bancos estén dispuestos a tomar esta información como válida.

Mientras tanto, los bancos están delineando las condiciones en las que otorgarán créditos según la nueva normativa del BCRA y analizando el efecto que esto tendrá sobre la calidad de la cartera de créditos. Hasta el momento se adhirieron 14 entidades a la propuesta oficial.

 

 

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