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Informe Construya N° 263 - Agosto 2021

Tendencia consolidada

Por el uso del home office y la posibilidad de vivir cerca del verde se mantienen activas la demanda y las construcciones en los barrios privados

En los 90 y luego de la salida de la crisis hubo un gran crecimiento en las urbanizaciones privadas. Desde la llegada de la pandemia, se agilizó una tercera oleada en busca de vivir cerca del verde, motorizada principalmente por jóvenes familias, que primero impulsaron la compra de lotes y en estos momentos fuentes del sector informaron que hay más de 2.000 viviendas en obras.

Quienes vivían en la ciudad buscaron mudarse hacia áreas cercanas a lo natural y con todos los servicios, además la posibilidad de trabajar desde sus casas motivó a muchas familias a tomar esta decisión.

El avance se da en los tres ejes del Gran Buenos Aires (GBA), tanto en Tigre, Pilar o Escobar, hacia el Norte, en Ituzaingó, Merlo, Moreno y Luján, al Oeste, y Canning, San Vicente o La Plata, hacia el Sur.

Haydée Burgueño de la inmobiliaria homónima e integrante del Grupo Inmobiliario Norte, nos contó, que desde agosto de 2020 se inició la movida, primero con alquileres temporarios para escapar del confinamiento por el COVID-19. “Y luego se confirmó el interés real por comprar para radicarse en Pilar, tendencia que se mantiene, con la aparición inclusive de nuevas urbanizaciones que ofrecen financiación a la medida del público joven”

Los lotes fueron los más seleccionados, según confirmaron fuentes del mercado, en algunos barrios se vendieron todos los terrenos. Aunque también tienen éxito las casas disponibles y la construcción (que aprovechan quienes disponen de dólares y obtienen ventaja por el costo-beneficio). También crecieron los condominios que proponen departamentos.

“Después de más de un año de pandemia, con un cambio rotundo en la forma de trabajar y el home office probado y que funciona, familias, parejas jóvenes y aquellos que viven solos empezaron a replantearse su estilo de vida. El cambio de necesidades llegó a todos los segmentos etarios. Hoy el desafío es desarrollar nuevos emprendimientos que se adapten a las necesidades de estos tiempos, brindando proyectos que permitan conectar la naturaleza con el confort moderno”, dijo, Alejandro Furst, presidente de Miyagi fiduciaria y co desarrolladora del proyecto Luciérnagas Pilar.

Carlos Gotelli, de la inmobiliaria homónima, que opera entre Ezeiza y Esteban Echeverría, puntualizó, que, “lo que reclaman son seguridad, buena conectividad y la cercanía a áreas verdes con pileta, algo excluyente, a la vez que también se han edificado más de 500 piletas en nuestra zona desde marzo a la fecha”.

Quienes son los que demandan vivir en los barrios privados

Los especialistas sostienen que los tres ejes del GBA viven una fuerte ola migratoria de nuevos vecinos que llegan desde la Capital y desde lugares de la zona norte del Gran Buenos Aires.

Daniela Pérez de Graffe, directora comercial de Grupo Coria, señaló, que, “mayoritariamente buscan los proyectos de departamentos llave en mano, con espacios para hacer vida al aire libre que se entregan todos terminados con cocinas y placares completos, toda la iluminación LED bajo consumo instalada, cada departamento con su galería y parrilla propia con sus herrajes, en barrios cerrados que tienen áreas verdes y también espacios comunes de esparcimiento y trabajo”.

Comentaron que parte del perfil del comprador, proviene de familias que viven en departamentos pequeños o poco luminosos y sus consultas radican en la necesidad de conectarse con el aire libre a pasos del hogar y la seguridad. También están los que compran para invertir que ve en los proyectos del suburbano alternativas que otorgan mejor rentabilidad y mayor demanda de alquileres principalmente temporarios (estimada entre el 6 y 8% anual, el triple de lo que otorga una locación tradicional en CABA).

A diferencia de otros tiempos, los desarrolladores proponen financiación para captar la demanda. “Proponemos que puedan comprar en pesos o en dólares, el más elegido es el esquema de financiación en pesos y el plan consiste en pagar, desde la firma del boleto y durante el avance de obra, abonando el 50% en dólares (20% de anticipo + 10% de refuerzo + 20% posesión) y el 50% del valor de la unidad, se financia en cuotas en pesos hasta 10 años ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)”, describió Pérez de Graffe.

Si bien en algunos barrios aceptan que se edifiquen viviendas con otros sistemas constructivos, lo más elegido por ahora es el ladrillo, con estilos minimalistas y vanguardistas. En Haras del Sur, cerca de La Plata, Daniela Galeazzi, arquitecta que trabaja para el grupo que desarrolla esta propuesta, sostuvo, que, “sigue siendo buen negocio construir para quien tenga dólares en la mano, con costos promedio alrededor de los USD 800 a 1.100 por m2; valores que están en la media histórica de nuestro país. Para quien inicie una obra hoy, sabe que la está empezando con valores lógicos históricos, y también que el dólar blue viene siendo contenido, como suele suceder en años electorales. Con lo cual no sería extraño encontrarse en plena obra con una devaluación que deje mejor posicionado a quien disponga de billetes”.

En una casa moderna no puede faltar una gran relación interior-exterior, grandes aberturas o paños vidriados, ambientes sociales comunicados, integrados, flexibles en su armado, galerías semicubiertas amplias y, por supuesto, algún rincón o habitación para el home office, informaron desde el sector.

Precios

La oferta en Pilar es muy variada, en los emprendimientos nuevos, las fracciones arrancan desde U$S 25.000 para terrenos desde 300 m2 hasta de 1100 m2 en U$S 250.000 en barrios que siguen desarrollando nuevas áreas.

Burgueño, subrayó, que en relación con el mercado de casas, “hay muchas en venta a estrenar y en reventa, las urbanizaciones nuevas ofrecen de 3 ambientes, 100 m2 desde U$S 120.000  y casas de 4 ambientes, 143 m2 cubiertos, con pileta a estrenar desde U$S 165.000, en countries y barrios muy consolidados los valores trepan a U$S 290.000 en construcciones de 4 ambientes, de 200 m2 con pileta reciclada a nuevo”.

En el eje Canning-San Vicente, los valores de los lotes parten desde 35.000 dólares, para más de 500 m2, y en el Oeste, hay desde 45.000, y si son chacras, como en Luján, parten desde 55.000 dólares, por 3500 m2.

Unidades en sistema housing, lote más casa, se consiguen desde 130.000 dólares por 150 m2 cubiertos en todos los corredores.

Los costos a que se enfrentan

El valor de las expensas, varía según los amenities y zonas comunes que tenga el barrio y la seguridad, las más bajas parte desde $10.000 y hay lugares donde superan los $ 50.000.

En cuanto a los alquileres, los temporarios, por mes, tienen un costo mensual, que parte desde los USD 350 para un departamento de 2 ambientes. En los departamentos las expensas están en $ 5.000 aproximadamente.