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Informe Construya N° 268 - Septiembre 2021

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Las familias jóvenes confían en el ladrillo y se fortalece la construcción de viviendas

En los últimos 12 meses creció la demanda y venta de materiales para unidades que se levantan desde 0 como por quienes emprendieron refacciones en su hogar. Quienes se mudaron al verde y los que eligen expansiones motorizarán el mercado hasta 2022

Aun con distorsiones económicas, políticas y cambios de nombres en el Gobierno nacional post elecciones PASO, los expertos del sector edilicio argumentan que la construcción de viviendas se mantendrá en buen volumen hasta fin de año y por lo menos hasta el primer trimestre de 2022.

Prueba de ellos es que decenas de familias iniciaron obras desde cero en sus lotes que adquirieron en barrios cerrados y semi abiertos cerca del verde, como por propietarios que decidieron mejorar o refaccionar baños, cocinas o living, en sus hogares para ganar confort, luminosidad y expandirse.

Desde la  Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) informaron que los miembros que integran esta entidad llevan adelante 1 millón de metros cuadrados en distintos puntos del país.

“Es una gran apuesta y nuestros socios confían más que nunca en el ladrillo. Además, la gente desde que llegó la pandemia es mucho más exigente con terminaciones y materiales. No pueden faltar terrazas, patios o amplios balcones en los nuevos proyectos, y muchos que se habían iniciado, debieron readecuar áreas para sumar metros que se conecten con el exterior, algo muy reclamado por quienes están por hacerlo o compraron recientemente”, comentó Damián Tabakman, presidente de la CEDU.

A pesar de la crisis sanitaria hay posibilidades en este rubro, lo que más busca la demanda son propiedades de 3 y 4 ambientes. Varias de las nuevas construcciones que se realizan en Buenos Aires y el Gran Buenos Aires van por ese carril. Los monoambientes y los de 2 ambientes son más elegidos por el público joven, los solos o solas, y matrimonios grandes.

Laura Nocito de Nocito Constructora, dijo, “hay mucho movimiento, nosotros estamos edificando 5 proyectos entre Villa del Parque, Villa Devoto y el partido de 3 de Febrero. Hay buena demanda, y varios de los departamentos se entregarán entre fin de año y marzo próximo. Oscilan entre 125.000 y 190.000 dólares, de 1 y dos dormitorios, todos con balcón”.

¿Reciclar o no reciclar?

Durante 2021 el mercado inmobiliario está presentando un sinfín de oportunidades. Con una oferta en venta de departamentos usados que supera en CABA las 120.000 unidades, los expertos consideran que es el mejor momento para invertir en los inmuebles, incluso para revalorizarlos y ganar confort.

“Dentro de esa variedad de oportunidades que podemos encontrar, hay una cuestión que suele presentarse ante quien está buscando una unidad usada: ¿me inclino por una unidad reciclada o a reciclar? Desde ya, hay dos factores que atraviesan esta cuestión: la disponibilidad de tiempo y de dinero. Desde ya, el que se trate de un reciclaje de dimensiones importantes o un pequeño, dependerá de los metros cuadrados que haya que reciclar, del estado en el que se encuentren los ambientes a reformar, etc. Dependiendo de si se trata de un trabajo pequeño o grande, los factores tiempos y dinero podrían inclinar la balanza en la decisión”, dijo Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

Actualmente, el costo de la construcción se mantiene en niveles históricamente bajos que al trasladarlos a un trabajo de reciclado de una unidad lo convierte en una verdadera oportunidad. No solamente en términos económicos sino también en cuanto a lo estético, ya que nos permite dar a la unidad un estilo que concuerde con nuestro gusto.

En este sentido, y siempre hablando de un promedio, el costo de reciclar un baño se ubica en los 3000 dólares. Asimismo, si consideramos una cocina estándar de un departamentos dos ambientes, el costo de reciclarla se ubica en el orden de los 5000 a 7000 dólares.

“Ante este escenario es importante sumar el valor de la contraoferta. En un mercado que presenta una gran oferta y una tímida demanda, la posibilidad de plantear grandes contraofertas convierte aún más interesante el negocio. Siendo el mercado de las propiedades un negocio de inversión, hoy tenemos atractivas opciones para pensar y programar tareas de reciclado que permitan encontrar la veta al negocio”, contó Di Maggio.

Paralelamente, la necesidad de muchas personas por vender sus propiedades ante una demanda contenida  permite analizar el valor de las propiedades y considerar que podrían bajar aún un 5 o 10% más en un escenario post elecciones de noviembre.

“Sin embargo, debemos destacar que el precio de los inmuebles ya ha tocado un piso más que importante. Entendemos que las propiedades, en CABA, se comenzarán a capitalizar mediante contraofertas interesantes y así dejarían de bajar en base a la demanda contenida. En conclusión, vemos como una posibilidad concreta el reciclado de una unidad junto a una contraoferta interesante. En estos casos siempre es recomendable el asesoramiento de un arquitecto que nos pueda orientar acerca de si estamos haciendo un buen negocio. En definitiva, propiedades sobran. Lo que falta son inversores”, añadió.

Apuesta fuerte

Con un total de 600 unidades y una inversión de más de 3.500 millones de pesos. La desarrolladora Spazios presentó diferentes proyectos en Ramos Mejía, Tres de Febrero e Ituzaingó. Con financiación a 30 años y en pesos.

El lanzamiento inyectará al mercado inmobiliario entre 90 a 150 departamentos por edificio y serán unidades de 1, 2, 3 y 4 ambientes. Todos los desarrollos serán full amenities con SUM, piscinas, gimnasio, plaza de juegos, parrillas y otros diferenciales y tendrá como público objetivo el segmento medio de la población.

En cuanto a la financiación, el esquema de pago incluye un anticipo de USD 5.000 y cuotas desde 25.000 pesos por mes. Spazios cuenta con más de 10 edificios ya construidos bajo esta metodología de financiamiento propia y actualmente tiene más de 680 departamentos en construcción.

El sistema de financiamiento en 360 cuotas puede ser abonado en tres tipos de planes: Plan Cuota Alquiler (mientras alquila la persona puede pagar un valor menor de la misma), Plan Flexible (mientras paga se puede ir cambiando a una unidad más grande o a otro proyecto) y Plan personalizado (se diseña en base al ingreso del grupo familiar).

También se están edificando varios proyectos en Pilar, Canning, Ezeiza, Quilmes, Tigre y Luján, entre todos suman inversiones por más de 100 millones de dólares.

“Estimamos que la construcción mantendrá un buen nivel de avance. Las perspectivas aun en un contexto de incertidumbre siguen siendo atractivas para quienes disponen de ahorros”, concluyó Tabakman.