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Informe Construya N° 285 - Enero 2022

Buena sintonía : Usuarios finales impulsan ventas de viviendas y construcción de pozo

Sobre el cierre de año se motorizaron varias operaciones de gente que ahora invierte en su mayoría para uso de la propiedad. Disminuyó el público inversor que destinaba unidades una vez entregadas para el alquiler por la baja rentabilidad 

El cierre del año que culminó recientemente marcó cierta expectativa favorable para las desarrolladoras. Según los entrevistados, se lograron vender varias viviendas de pozo que están en obras en distintas partes de nuestro país. El balance de este segmento del Real Estate es positivo en comparación con el mercado del usado, sobre ofertado como nunca en CABA con 118.000 departamentos publicados en venta en uno de los portales de mayor movimiento del rubro.

Por el ritmo de ventas de unidades, se confirmó un cambio de intención de quienes apostaron por el ladrillo: de 10 operaciones que se realizan, 7 u 8 son concretadas por usuario final. El público inversor que compraba para rentar una propiedad a estrenar por el bajo retorno (2,8% anual) y la nueva Ley de Alquileres (N° 27.551) no son mayoría en el presente.

Una vez concluidas las elecciones legislativas de noviembre, quienes disponían de algún ahorro y pueden pagar cuotas de entre 24 y 48 meses en pesos ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) son los que apostaron por la opción de pozo en post de poder acceder a la vivienda.

Así lo confirmó Marcelo Buyo, director de Booho Developers, quien sostuvo que en el último trimestre hubo indicios de una recuperación paulatina de la compra de vivienda para uso propio. “Ahora bien, desde el lado de la demanda la realidad es que la oferta es amplia y eso los hace selectivos. Desde nuestra experiencia nunca vimos un inventario de ofertas tan amplio como el actual, por lo que cerrar una operación requiere de nuevas estrategias y de propuestas que marquen la diferencia”.

Desde el sector, fundamentaron está visión apoyada en dos realidades muy firmes y contundentes: el metro cuadrado de construcción es uno de los más bajos de los últimos 10 años (oscila entre USD 750 y 900 en promedio), como así también las oportunidades de comprar en pozo o en proceso de construcción.

“Por otro lado, el precio principalmente de viviendas sean departamentos, tipo casa o casas ha llegado a un valor realmente muy atractivo. Nos encontramos con compradores que venían posponiendo su inversión durante un tiempo realmente prolongado, a causa de las diferentes circunstancias, y hoy se presenta una disyuntiva: hay quienes analizan una hipótesis en que el mercado se va a seguir deprimiendo -a la cual no adhiero- y por lo tanto ese tipo de comprador decide esperar a ese momento o bien ya ver qué es lo que va a ocurrir en 2024, luego de las elecciones presidenciales de 2023″, dijo Juan Manuel Tapiola, Ceo de Spazios.

La demanda está expectante y latente. En Spazios  lanzaron cinco proyectos financiados a 30 años en el área metropolitana de Buenos Aires que significó una inyección de 600 unidades a un mercado que se había olvidado de poder comprar un departamento en cuotas.

Tapiola añadió: “La acción que llevó a agotar la oferta en menos de un mes, demuestra que sector público y privado deben trabajar rápidamente en un sistema que permita la generación de más dueños. Para que esto se replique, desde el punto de vista macroeconómico, hay que resolver lo vinculado a la inflación y a todos los temas relacionados con la estabilidad. Nosotros sentimos que lentamente las proyecciones van mejorando y eso genera que la expectativa del contexto mejore y el mercado inmobiliario vuelva a ser atractivo en 2022”.

Cómo funciona el acceso a la compra de pozo

Los departamentos de 2 ambientes en pozo son los más requeridos reconocieron desde el segmento, por la baja sustancial del precio, que experimentaron desde hace un tiempo (estimada en un 20%). Hoy el ticket promedio de una propiedad de un dormitorio y bien ubicada oscila los USD 100.000 en CABA, mientras en otras ciudades del interior, promedia los 90.000 dólares.

Quien invierte tiene la ventaja que destina sus ahorros, por ejemplo 30% o 40% a la firma del boleto de compra-venta, y el saldo, lo va a pagar en pesos ajustados por el índice CAC. Compradores, que aún tengan dólares en mano, lideraron las operaciones entrando en esos planes, e incluso, protegen su dinero y se benefician frente a la inflación.

Los que optan por los 2 ambientes son jóvenes que aspiran a su primera vivienda, que cuentan con un ahorro para el adelanto y que su actual trabajo o nivel de ingresos les permite pagar las cuotas hasta la entrega, desde que inicia la obra.

En la operatoria, el interesado en comprar unidades debe abonar un 4% de honorarios al momento del boleto, que puede escriturar cuando se termina el edificio. Por lo general, son obras que requieren entre 2 y 3 años.

Qué puede ocurrir

Especialistas consultados coincidieron que 2021 para las obras de pozo fue mejor que 2020, el año en que la pandemia complicó todo y hasta hubo un cese de trabajos entre marzo y agosto por la crisis sanitaria.

Luis D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades, destacó que el año que se despidió fue dispar. “En proporción los departamentos de 1 y dos ambientes son claves para el punta pie inicial y que funcione bien el andamiaje inmobiliario. No hay créditos hipotecarios y la gente de menores recursos de la clase media no logra acceder a su hogar propio. Es oportuno destacar que hubo permutas en lotes, por lo cual, la gente que apeló al canje inmobiliario aceptó departamentos que el constructor tiene listos en otro inmueble o esperar las unidades que se terminen cuando la obra se concluya sobre la parcela permutada”.

Sobre lo que viene, se estima que en 2022, tendrán mayor suerte de venta las unidades que se estrenen o estén por hacerlo en edificios de categoría y el desafío mayor para tener éxito es que los constructores culminen muy bien las propiedades.

“Los emprendedores que enfoquen sus negocios en quien disponga de poder adquisitivo y pueda comprar en el orden de los USD 3.000 por m2, deberán demostrar una calidad implícita en el edificio, buen hall, buen frente, amenities, servicios centrales y de comando individual. Los departamentos que están cerca de la piscina, la sala de reuniones y gimnasio son los más buscados por la demanda. Cómo también las áreas de coworking”, añadió D’Dodorico.

Desde el sector se sigue reclamando por la estabilidad cambiaria, eliminación del cepo cambiario y el resurgimiento de créditos hipotecarios accesibles para la población (hay un proyecto que descansa en el Congreso Nacional y esperan que se trate cuanto antes en 2022 para su posible sanción).

“Es fundamental generar incentivos para la reactivación del sector, que es un gran multiplicador de la economía. En cuanto al sector de obras privadas, es importante generar herramientas que favorezcan la inversión. Hace falta alentar y acompañar a las empresas que apuestan al desarrollo del país, a la actividad productiva, que generan oportunidades de crecimiento y empleo genuino. Entendemos que es la manera concreta de combatir el desempleo y la pobreza. En esa línea parece cada vez más necesario impulsar medidas laborales e impositivas que benefician a empleados y a empresas y permitan que las obras y futuros proyectos se sigan desarrollando” describió Santiago Tarasido, CEO de CRIBA.

A su vez, expertos consideran que el mercado y los inmuebles en construcción también van a mejorar significativamente con respecto a 2021 por los motivos de ventajas en el precio histórico/oportunidad y una proyección de rentabilidad positiva y visible (además quien invierte pesos en obras de pozo, termina dolorizándolos a futuro tanto como refugio de capital como para una futura reventa una vez estrenada la propiedad).

El desembarco de los proyectos con la modalidad blockchain puede ser una de las sorpresas de 2022 ya que permite a pequeños inversores, por ejemplo, que cuenten con USD 5.000 y 50.000 entrar al mercado del Real Estate. Por lo pronto, si no hay grandes alteraciones en materia macroeconómica y sociopolítica desde el sector proyectan un 2022 con resultados positivos para el mercado, extendiendo el buen momento en obras de pozo que se generó a fin de año.

En línea con lo que planteamos en Informes anteriores, la transición en materia de tipologías de obra que vienen impulsando la actividad de la construcción se refleja muy claramente en la evolución del empleo formal sectorial. Luego del piso que se registró en abril-agosto de 2020, cuando la ‘cuarentena’ impedía desarrollar actividades de construcción, la serie se recuperó casi sistemáticamente. De esta forma, en octubre de 2021 se registraron 360 mil puestos de trabajo formales en la construcción, es decir 32,7% más que en el piso de abril-agosto de 2020 (+88,7 mil puestos de trabajo). Y, en consecuencia, al contrastar este guarismo con el pico de finales de 2017, la ocupación formal recortó la contracción a 16,8% (-72,8 mil puestos de trabajo).

Y cuando se mira hacia adelante, la superficie autorizada para construir obras privadas en los principales 60 municipios del país volvió a ubicarse en el millón de metros cuadrados en octubre, tal como había ocurrido en septiembre. En consecuencia, en los primeros diez meses del año el área aprobada sumó un total de 8,18 millones de metros cuadrados, superando en 12,9% a la registrada en enero-octubre de 2019 (+931,5 mil metros cuadrados). Sin embargo, es importante señalar que el promedio de los diez primeros meses de 2020 y 2021 todavía resultó 13,4% menor enero-octubre de 2019.