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Construya Noticias Nº 2

 

Los nuevos créditos hipotecarios

 

Se trata de las nuevas medidas que tomó el gobierno para mejorar el acceso a la vivienda; Aún son pocas las consultas y hay incertidumbre; 17 bancos se sumaron a la iniciativa  

 

Al cierre de esta nota aún está para tratarse en el Congreso Nacional el proyecto de ley que envió el Gobierno Nacional sobre los nuevos créditos hipotecarios. Al parecer será el 27 de septiembre el día que la Cámara de Senadores trate el proyecto. Hasta ahora 17 bancos se han sumado a la iniciativa.

El grado de dificultad en la accesibilidad a la vivienda, no es un tema sencillo de resolver y no debe malinterpretarse que por medio de algunas medidas que van en el buen camino rápidamente la situación quede solucionada.

Asi y todo surgen algunas consideraciones que son positivas, por ejemplo: la no implementación de medidas de control y regulación: Circunstancia que si bien no fue explícita quedó clara por omisión. Con estas medidas lo que se buscó fue atender al problema vía soluciones de mercado y no mediante controles y regulaciones que no habrían hecho más que empeorar la situación.

En cuanto a las flexibilizaciones en la calificación crediticia: se esbozó la intención de incorporar una mayor flexibilidad para permitir calificar como sujeto a crédito a un mayor número de personas físicas. Situación no menor si se considera la alta incidencia que existe en nuestro mercado laboral en materia informal de ingresos. Se pretende así incorporar a la compra de viviendas a un porcentaje de la población que tendría capacidad de pago pero que no reune los requisitos hasta ahora exigidos.

 

Con la escasa información con que se cuenta hasta ahora acerca de las medidas,  difícilmente un inquilino podrá comprar la propiedad que hoy ocupa pagando un valor similar al del alquiler por un crédito hipotecario. Esto sería realmente lo deseable, pero difícilmente lo posible.

Es que los anuncios no incluyeron subsidios de tasa o de montos mediante otros mecanismos, que puedan hacer pensar en la posibilidad real de equiparar alquiler y cuota.
Para que ello ocurra, dicen los analistas económicos, inmobiliarios, y bancarios, para financiar el 100 % de una vivienda de menos de $ 200.000, la tasa de interés activa a cobrar por el crédito debería ubicarse en el 5 % anual y el plazo de la hipoteca extenderse a 30 años. Cuestiones ambas difíciles de lograr sobre todo la reducción de tasa, ya que se encontraría por debajo de la que las entidades pagan por captar depósitos, provocando por ende una pérdida que ni el banquero ni el sistema es racional que la asuman.

Además, difícilmente el valor del inmueble baje a la mitad o el sueldo se duplique como para permitir emparejar el costo de un alquiler al de una cuota hipotecaria.

 

El proyecto intenta crear un nuevo sujeto de crédito hipotecario, el cual también podrá demostrar su capacidad de pago a través de la exhibición de la documentación que acredite haber abonado puntualmente el alquiler de la vivienda que ocupa durante ocho meses consecutivos.

En caso de cumplir con los requisitos, y siempre siguiendo la letra del proyecto de ley, el inquilino podrá calificar para obtener un crédito por un monto similar al valor de la propiedad que está alquilando. Por su parte, el monto de la cuota mensual deberá asimilarse a la que el inquilino abona por el contrato de locación preexistente. La línea de crédito también podrá ser otorgada a inquilinos que no cumplan con los requisitos mencionados, siempre que suscriban un contrato de alquiler con opción a compra (leasing inmobiliario).
 
También está comprendida en la operatoria la construcción de la vivienda única, familiar y permanente en terreno propio con financiamiento. En este caso, al propietario le corresponderá un plazo de gracia para el beneficio crediticio propuesto (que no podrá exceder los 18 meses).

 

La derivación de parte de la demanda que hoy alquila hacia la compra de vivienda, posibilitará el efecto deseado de evitar la sobre demanda de alquileres que presiona hacia el alza el valor de los mismos, pero en forma muy lenta y paulatina. Asimismo la posibilidad de contar con más demanda abrirá las puertas a nuevos desarrollos destinados a atender a una franja de clase media para la cual hoy no se construye y a explorar otros barrios alternativos a los que dominan el panorama actual, pero tampoco en forma inmediata, se privilegiará observar primero algunos efectos prácticos de las nuevas medidas para ampliar de manera cuantitativa la oferta.

En los primeros días luego del anuncio de las medidas el saldo fue que en algunas hubo varias consultas y que otros bancos todavía no instrumentaron las nuevas líneas, que presentarán a sus clientes en estas semanas.
Algunos entendidos señalan ejemplos concretos de la difícil implementación del nuevo sistema: el inquilino de un dos ambientes en el barrio de Caballito, con un valor de mercado de 42.000 dólares (130 mil pesos), que en la actualidad abona un alquiler de 650 pesos mensuales, todavía está muy lejos de convertirse en dueño de esa misma vivienda.

Para comprarla tendría que pagar, en el mejor de los escenarios, una cuota mensual de 1143 pesos. Un 75,8 por ciento más caro que lo que le cuesta la renta. Este sería el caso de un préstamo sacado en el Banco Nación o en el Ciudad de Buenos Aires, las entidades financieras que presentaron los mejores planes. Tienen un costo financiero total del 10,3 por ciento anual y un plazo para pagar de 30 años a tasa fija.

 

Para Evelin Dorsch, economista de la consultora de Estrategia y Economía, Estrateco, “hay una realidad que es la pérdida del poder adquisitivo del salario sobre el valor del inmueble. La gente no puede comprar los inmuebles, los que alquilan le suben el precio y pega sobre el índice de precios. Estas medidas son una muestra de intención pero el problema es que los números no dan, si el gobierno no subsidia, o se hace cargo de la diferencia en la tasa o aporta una suma fija es complicado, y los bancos no van a dejar que caiga la calidad crediticia de su cartera. Las líneas de crédito hipotecario son bajas, la participación hoy no llega al 15 por ciento cuando históricamente llegaba a casi el 30 %'.

Otro detalle a tener en consideración es que los nuevos créditos, más baratos, serán exclusivos para los inquilinos. No estarán disponibles ni para quienes ya son dueños y buscan pegar un salto, quienes deberán aspirar a las líneas tradicionales, ni tampoco para un joven que vive con sus padres.

 

Estas medidas no podrán conformar la solución al acceso a la vivienda propia, dado que actualmente el principal problema reside en que los ingresos son bajos en relación al precio de las unidades habitacionales. Un ejemplo: para el promedio de los años 1994-2001, un departamento de 60 metros cuadrados tenía un valor equivalente a 5,1 años de salarios, y esa misma relación asciende actualmente a 8,9 años, es decir, 3,8% años más. Por lo tanto, con los valores actuales de las viviendas y los niveles de ingresos de las personas, el aumento del porcentaje de financiación no constituye una solución, explican los entendidos en la materia.

De acuerdo con algunos informes económicos las perspectivas son al menos complicadas, es que la relación ingreso precio de vivienda no va a mejorar en el corto plazo. Por lo tanto, si se quiere mejorar el acceso a la primera vivienda propia, las medidas dispuestas por el gobierno a partir del cambio en la regulación para el otorgamiento de créditos hipotecarios no generan mejoras visibles. Será necesario acelerar la implementación de una medida como el leasing, o buscar los mecanismos para aumentar los plazos de los créditos hipotecarios paralelamente a que se reduzcan las tasas de los mismos.

El tema sigue, y se verá cuáles son los resultados ya con algo de tiempo en la implementación de las nuevas medidas.