Noticias

Informe N° 19 - Octubre 2006

 

Leasing Inmobiliario

 

El mes pasado analizamos las medidas sobre flexibilización del crédito hipotecario que el Poder Ejecutivo incluyó en el proyecto enviado al Congreso. En esta ocasión nos focalizamos en el leasing inmobiliario, también incluido en el referido proyecto.

Si bien el leasing como instrumento de financiamiento existe en Argentina desde los '60, la operatoria para propiedades inmobiliarias existe desde 1994 (tras la sanción de la Ley N° 24.441). Pero recién en 2000 (tras la sanción de la Ley N° 25.248) se estableció que un dador puede ser cualquier propietario, ya que hasta entonces sólo podían ser entidades financieras o sociedades cuyo objeto exclusivo fuera la realización de operaciones de leasing, excluyendo a las personas físicas.

El leasing es un alquiler con opción a compra. En particular, el leasing inmobiliario consiste en un contrato por el cual una parte (el dador) transfiere a otra (el tomador) la tenencia para uso y goce de un inmueble, contra el pago de un canon, en cuotas y por un período determinado, previamente establecido por las partes. Al finalizar el pago de la última cuota, el tomador podrá optar por la compra de la propiedad, para lo cual deberá pagar el valor residual del inmueble.

 

También está comprendida en la operatoria la construcción de la vivienda única, familiar y permanente en terreno propio con financiamiento. En este caso, al propietario le corresponderá un plazo de gracia para el beneficio crediticio propuesto (que no podrá exceder los 18 meses).

Asimismo, el proyecto también incluye incentivos impositivos (como la acreditación o devolución anticipada del IVA facturado en la compra de insumos y prestaciones o locaciones de servicios afectados a la construcción), con el fin de favorecer la construcción de unidades destinadas a vivienda única, familiar y permanente.

Serán favorecidos con el beneficio impositivo mencionado, la construcción de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura (destinadas a la provisión de agua, desagües, energía eléctrica, gas y teléfono y accesos a las unidades), así como la terminación de aquellas que se encuentren en construcción al momento de aprobarse el proyecto de ley, y que constituyan la residencia permanente de un grupo familiar y que no superen los 120 m2 propios.

 

Para el caso del dador, otorga los siguientes beneficios:

1. El instrumento aumenta la seguridad jurídica (en relación al crédito hipotecario), ya que conserva el dominio del inmueble hasta que el tomador ejerza la opción de compra (una vez que haya pagado la porción del canon estipulada en el contrato);
2. Los plazos judiciales en caso de incumplimiento se acortan en relación a la hipoteca y se detallan a continuación:
- Si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto total del canon total establecido en el contrato, la mora será automática y el dador podrá demandar judicialmente el desalojo.
- Si el tomador pagó un cuarto o más, pero menos de tres cuartos del canon total establecido en el contrato, la mora es automática, el dador deberá intimar al tomador el pago de las/s cuotas atrasadas y el tomador dispone de un plazo no menor a 60 días para efectuar el pago atrasado. Pasado el plazo sin que se verifique el pago el dador podrá demandar judicialmente el desalojo.

- Si el tomador pagó más de tres cuartas partes del canon total, la mora es automática, el dador podrá intimar el pago de las cuotas atrasadas y el tomador tendrá 90 días para cancelar las cuotas adeudadas más los intereses o el precio de ejercicio de la opción de compra a la fecha de mora más los intereses. Pasado el plazo de 90 días sin verificarse el pago el dador podrá demandar el desalojo judicial.
 
En todos los casos, una vez producido el desalojo el dador podrá demandar el pago de las cuotas atrasadas, los intereses y las costas por la vía ejecutiva.

 

El instrumento también presenta ventajas impositivas, vinculadas al devengamiento del IVA y al cómputo como costo para el cálculo del impuesto a las ganancias de la parte de la cuota correspondiente al canon. También existe la posibilidad de realizar una operación de 'sale and lease back' en la que el acreedor conserva el dominio del inmueble representando una alternativa de mayor seguridad jurídica que las hipotecas.

A diferencia de lo que sucedió con el instrumento en el caso de maquinarias y bienes de uso para la industria, el leasing inmobiliario no tuvo un comportamiento dinámico en el sector. Actualmente, sólo está operativo en el segmento de oficinas e inmuebles productivos. El esquema regulatorio está pensado para que los tomadores de leasing sean empresas.

El leasing inmobiliario funciona en el mundo gracias a las políticas de subsidios públicos (de la tasa o del valor del inmueble con un objetivo social), como una alternativa de adquisición de la vivienda para aquel segmento del mercado que no cumple los requisitos para acceder a un crédito hipotecario. Sin subsidio, los plazos exceden las posibilidades del sistema financiero o bien las cuotas implican un esfuerzo económico que excede las posibilidades de las familias.

 

Es importante destacar que las ventajas impositivas mencionadas son muy favorables para las empresas, pero éstas no tienen efectos en el caso de las familias. En consecuencia, el leasing para las familias implica una suba considerable del costo del alquiler.

También es cierto que la crisis del sistema financiero afectó el desarrollo del leasing en plena etapa inicial de implementación. La crisis y la pesificación de los contratos afectaron entonces tanto a los pocos casos de leasing que existían como a las hipotecas (aún está pendiente la solución para los deudores hipotecarios privados). Esta situación sumada a los requisitos operativos que impone a las instituciones financieras, desincentivó la oferta de este instrumento por parte de los bancos.

Cabe mencionar que la implementación del leasing exige el desarrollo de nuevos mecanismos e instituciones, y la especialización de los oferentes (especialmente en el análisis del riesgo crediticio) así como un esfuerzo comercial para difundirlo entre los inversores y demandantes.

A diferencia de lo que sucede en Chile, por ejemplo, en Argentina el leasing inmobiliario no constituye una alternativa de financiamiento para aquellos que no cumplen con los requisitos exigidos para acceder a un crédito hipotecario, ni permite el financiamiento de una proporción superior del valor total de la propiedad.

 

 

* Los artículos fueron preparados por ESTRATECO Consultores, únicamente a los fines informativos. La información y datos estadísticos contenidos en este informe o utilizados para su elaboración han sido obtenidos de fuentes públicas y privadas que consideramos confiables, pero no podemos garantizar que sean completos o exactos. Toda la información y análisis contenido en este artículo constituye la opinión a la fecha de ESTRATECO Consultores, la cual puede variar sin previo aviso. Se deberá tener especialmente en cuenta que el artículo puede contener información, pronósticos y proyecciones sobre hechos futuros, que pueden no materializarse, razón por la cual se deberá tener presente el carácter no definitivo de las asunciones referidas a estos acontecimientos. El destinatario del presente artículo deberá considerar que los rendimientos pasados respecto de inversiones aquí analizadas no implican o aseguran rendimientos futuros. El presente artículo no ha sido efectuado teniendo en cuenta las necesidades particulares del destinatario, ni reemplaza el juicio independiente del mismo. No implica el asesoramiento por parte de ESTRATECO Consultores, por lo que el destinatario deberá en todos los casos obtener el asesoramiento apropiado por parte de profesionales respecto de la conveniencia de invertir o tomar determinada acción, sobre la base de las opiniones o informaciones aquí vertidas. ESTRATECO Consultores, sus directores y los profesionales vinculados, no asumen ninguna responsabilidad por la utilización de toda la información contenida en este artículo.