Noticias

Informe Construya N° 301 - Mayo 2022

TENDENCIA

Las viviendas de pozo siguen captando la atención de la demanda, sobre todo en unidades de hasta 2 dormitorios y que dispongan de conexión exterior

Lo que más se privilegian son las cuotas en pesos que ofrecen las desarrolladoras e inmobiliarias en edificios bien ubicados. Expertos brindan recomendaciones de cómo comprar bien y evitar riesgos.

El mercado inmobiliario es desafiante, se encuentra en constante movimiento y existen diversas opciones a la hora de comprar una propiedad. Hay quienes prefieren comprar para refaccionar, quienes compran a estrenar y por otro lado, existe la posibilidad de comprar departamentos en pozo. Es decir, comprar un departamento antes que esté construido o mientras que está en construcción pagando cuotas de forma mensual.

Esta última opción es muy frecuente para quienes compran su primera propiedad y es una inversión que suele ser muy redituable. Y sigue siendo una opción elegida, donde quienes disponen de ahorros y pueden pagar una cuota en pesos no dudan en hacerlo.

Marcelo Buyo, director de Booho Developers, dijo que  “los proyectos en pozo son los que buscan el inversor individual y el mayorista. Gran parte de estos se comercializan con un anticipo y financiamiento en la obra con el objetivo de ir canalizando los pesos que se generan y así enfrentar la devaluación de la moneda a causa de la inflación”.

Por lo que se puede apreciar, las perspectivas son de crecimiento, el movimiento va a seguir positivo con más lanzamiento e inversiones y en cuanto a los  valores han tocado su piso, por lo que se puede percibir un rebote favorable. Lo cierto es que en los últimos dos años el mercado se transformó y el usuario final volvió a ser protagonista en lo que respecta a compra de propiedades.

Sin embargo, hay muchas cosas a tener en cuenta a la hora de hacer la compra. En primer lugar hay que evaluar cuál es el objetivo de la compra. Si es una propiedad para vivir se debe analizar el producto en base a las necesidades y motivaciones personales. Se recomienda listar en orden de importancia lo que es más relevante para nosotros como consumidores. Por ejemplo, la zona, la cantidad de ambientes, amenities que queremos tener, etc. Por otro lado, en caso que sea para inversión y buscando una renta a futuro lo mejor es pensar en productos que satisfagan tendencias que se están dando en el real estate en la actualidad. De esta forma, luego es más simple vender la propiedad el día de mañana.

Desde el sector se informó que se privilegian unidades de 1 y 2 dormitorios, sobre todo los últimos que tientan a las familias con hijos chicos. 

Otra cuestión muy importante a la hora de comprar en pozo tiene que ver con el pago del departamento. En la mayoría de los casos se paga un anticipo o capital inicial y luego cuotas mensuales que suelen ser variables y genera mucha incertidumbre para quienes quieren comprar. En este sentido, es importante antes de comprar analizar las finanzas personales y entender cuánto hemos ahorrado en los últimos meses en promedio, cuáles son los ingresos y gastos mensuales para entender en donde se puede ahorrar (sin acercarnos) y saber cuánto tendríamos a disposición para pagar una cuota mensual.

Al respecto, Sebastián Orlandi, socio del proyecto inmobiliario AERA, afirmó que “muchos desarrolladores ofrecen cuotas en pesos más alguna indexación como por ejemplo el índice de la cámara de construcción. Esta es una gran forma de pagar, ya que si ganamos en pesos es vital pagar en pesos y, nos permite estar más a salvo que si tuviésemos que pagar una cuota en dólares. Si gano en pesos pero debo pagar en dólares, obtener dólares al tipo de cambio oficial o MEP podría ser difícil y además, en caso que haya una devaluación mi sueldo tardará más en recomponerse versus el valor del dólar”

En tercer lugar, es importante entender quién es la desarrolladora que lleva adelante el proyecto. Al comprar de pozo es importante acceder al track record del desarrollador para ver qué obras ha realizado y como han terminado. También, muchas veces es importante preguntarle a amigos y familiares experiencias que hayan tenido en este tipo de inversiones, más que todo para saber que les ha sucedido, que les dio resultado y que no. En paralelo, más allá de quien desarrolla la obra y su correcta ejecución, es también importante ver quien la comercializa. Si vemos que la comercializa un martillero con historia en la zona es más factible que el desarrollador sea exitoso, ya que los martilleros exitosos y con historia, suelen asociarse con desarrolladores importantes.

Plazos de obras y precios

Normalmente una edificación suele llevar alrededor de 24 a 36 meses, dependiendo su dimensión desde el momento en que inicia. Este plazo no contempla aprobación de planos (que son 9 meses extras mínimo)

Fabián Achával de Fabián Achával Propiedades, sostuvo, que “siempre se utiliza el índice CAC para ajustar el pago en pesos y mantenerlo en moneda constante; este refleja la inflación de la obra promediando costo de mano de obra y materiales. Entonces con esta forma de pago un departamento promedio en Buenos Aires de 1 ambiente pagaba de cuota alrededor de USD 2.500 y un 2 ambientes rondaban USD 3.000”.

Por eso surgen nuevas opciones para reducir las cuotas como el plan de financiación que se ofrece consta de sumar un plazo “extra” al del pago durante el proceso de obra. Que puede ir de 6 meses hasta 48 meses, dependiendo del proyecto, el estado y las necesidades del grupo desarrollador. Para garantizar el pago, se instrumenta mediante una hipoteca sobre la unidad que se compra.

“Los planes ideados apuntan a que el comprador haya abonado durante el proceso de obra alrededor del 50/60% del valor de la unidad y el saldo pendiente es el que se financia, el cual posee una tasa de interés mínima. Esas cuotas que quedan por fuera del calendario de obra, pueden ser abonadas en pesos ajustados por CAC o en dólares (varía dependiendo de cada edificio)”, comentó Rubén Salazar, de ABC Desarrollos.

Ejemplos: edificio en Senillosa al 1200 (Parque Chacabuco), con unidades de 1 a 4 ambientes a estrenar con entrega inmediata. Se abona el 60% del valor de la unidad y el saldo del 40% se puede pagar hasta en 4 años.

Se ingresa a 1 ambiente de 39 m2 con USD 55.000, y el saldo se paga en 48 cuotas de USD 770 ($155.000). En un 3 ambientes de 76 m2 se ingresa con USD 110.000 y quedan 48 cuotas de USD 1.550 (310.000 pesos).

Otro ejemplo es el reciente lanzamiento del edificio FR, en Palermo Hollywood, que en esta primera etapa comercializa departamentos de dos ambientes por USD 1.800 el m2. “Pagar USD 109.168 por un departamento premium sobre la calle Fitz Roy es algo impensado. Se trata de una oportunidad única para capitalizarse y más teniendo en cuenta lo sofisticado del proyecto”, precisó Solange Esseiva de H54 que además ofrece interesantes plantes de financiación.

“Al momento de revenderlos, el m2 de estos inmuebles costará por encima de los USD 3.000, lo que equivale a una ganancia del 67% cuando finalice la obra”, ejemplificó Esseiva, que por lo general no supera el lapso de los tres años.

La propuesta de H-54 en este segmento se completa con 5 edificios con amenities, cocheras y algunos de ellos con unidades apto profesional, ubicados en los barrios mejor conectados y con más crecimiento de la Ciudad.

La mayoría de los emprendimientos disponibles para compra desde pozo son con entregas para 2022 están distribuidos en Caballito, Colegiales, Coghlan, Palermo, Villa Crespo y Parque Chacabuco, entre otros barrios.

El verde y los balcones protagonistas de los proyectos que vienen

Otra cuestión de las unidades en pozo es que tengan balcones, sino tienen espacios conectados al exterior no tienen suerte de venta. Sobre todo desde que llegó la pandemia.

Cada vez más los desarrolladores cuando hacen proyectos priorizan hacer unidades estratégicamente diseñadas donde se pueda evitar desperdicio de metros cuadrados en pasillos.

“Otro aspecto importante es que generalmente en las plantas bajas se proyecta para que haya un local comercial, en lugar de un hall de entrada amplio”, concluyó Ezequiel Wierzba, socio fundador de Click Aparts.