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Informe Construya N° 306 - Junio 2022

Lo que viene

Cuáles son las mejores oportunidades para el semestre que viene: comprar de pozo ofrece obtener una ganancia del 25%

Se acerca el segundo semestre del año. Las obras de vivienda en curso siguen a buen ritmo y hay oportunidades desde el pozo para quien invierte en este mercado. En Buenos Aires hay más de 10.000 unidades en distinto grado de ejecución.

Expertos sostienen que aunque el contexto económico sigua siendo recesivo con valores de las propiedades que se acomodaron hacia la baja, los compradores acostumbrados a mover capital o los que tienen capacidad de ahorrar pueden llegar a obtener una ganancia del 25% si se compra desde pozo.

Está por comenzar el segundo semestre y la sensación es que el ladrillo se apresta para lo mejor del año se estima. Actualmente hay más de 10.000 viviendas en obras en distinto grado de ejecución en distintos barrios porteños y la demanda sigue activa sabiendo que es un momento de oportunidad para aprovechar la baja de valores.

Apostar por obras de pozo sigue siendo una de las mejores opciones: “Se trata de una predicción que se hace en el plazo de dos años y medio o tres años que dura la construcción del edificio. Es una interesante opción para aquellos que disponen del efectivo y optan por invertir para después revender”, explicó Solange Esseiva, propietaria de la inmobiliaria H-54.

Las obras ya iniciadas en barrios como Palermo, Belgrano, Caballito ameritan su consideración al respecto. “El m2 en el edificio FR, ubicado en Palermo Holywood, cuesta USD 2.900 aproximadamente al momento de comprar desde pozo y se eleva a USD 3.600 al momento de la posesión”, ejemplificó la experta en bienes raíces.

En este emprendimiento se consiguen departamentos de 1 ambiente financiados desde USD 102.500 (anticipo del 30% y 48 cuotas) que al momento de dar por finalizada la obra pueden comercializarse por USD 128.100.

“El rendimiento es del 25%”, afirmó Esseiva. Lo mismo sucede con los de 2 ambientes que se compran a USD 194.500 y podrán venderse por USD 243.200; y con los de 3 ambientes que se adquieren a USD 211.000 y el valor del mercado dos años y medio después será de USD 263.900.

Mario Gómez, de Lebleu Negocios Inmobiliarios comprar desde pozo es una oportunidad para hacer crecer el capital en dólares “sin estar preocupado por la variable de la divisa, que aumenta día a día, ya que hay algunas propuestas que hasta permiten pagar las cuotas en pesos más Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Las unidades más demandadas son las de 1 y 2 ambientes porque los montos de las cuotas se hacen más accesibles afirman desde el segmento, en algunos edificios se ingresa con un anticipo del 15% en dólares y el saldo en 36 cuotas en pesos + CAC.

Si bien la inversión desde pozo requiere de una planificación mayor a largo plazo si se compara con la compra de una vivienda a estrenar o usada, vale destacar que actualmente la oferta en este segmento creció en cantidad y calidad y posee una relativa estabilidad a diferencia de años anteriores. “Lo más importante es ver qué empresa constructora está detrás del proyecto y cuáles fueron sus desarrollos anteriores”, aconsejó Esseiva.

Oportunidades de cara a lo que viene

El acotado acceso a los créditos hipotecarios que ofrece el sistema bancario y el Estado llevó a los desarrolladoras y constructores a diseñar herramientas financieras innovadoras para quien dispone de ahorros pero que no resultan suficientes para poder pagar el valor total de una vivienda en pozo o lista para estrenar, con pago en pesos y cuotas ajustables con varias opciones.

Hoy, ante la falta de créditos hipotecarios, el financiamiento directo que ofrecen los desarrolladores también seduce a quienes no cuentan con todo el capital y apuestan a pagar en cuotas durante el tiempo que tarda en terminarse el edificio.

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, sostuvo que la compra de un departamento se convirtió en un objetivo lejano para aquellos que quieren dejar de alquilar. “La realidad económica del país de los últimos años viene acentuando esta distancia. Comenzamos a trabajar junto a desarrolladores inmobiliarios a los que les comercializamos sus emprendimientos para hacerles ver la realidad de la situación -que todos conocemos, pero esperamos que alguien más resuelva- y buscar puentes que permitan unir las puntas entre compradores y vendedores”.

El tema principal a tener presente es el valor de la cuota. Históricamente las propiedades “a estrenar” se comercializaban con un 30% en el anticipo al momento de firmar el boleto de compra/venta y el saldo, del 70%, se abonaba en cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC durante los meses de obra.

Normalmente una edificación suele llevar alrededor de 24 a 36 meses, dependiendo su dimensión desde el momento en que inicia. Este plazo no contempla aprobación de planos (que son 9 meses extras mínimos)

Walger añadió: “el índice CAC es utilizado para ajustar el pago en pesos y mantenerlo en moneda constante; este refleja la inflación de la obra promediando costo de mano de obra y materiales. Entonces con esta forma de pago un departamento promedio en Buenos Aires de 1 ambiente pagaba de cuota alrededor de USD 2.500 y un 2 ambientes rondaban USD 3.000. De más está aclarar que pretender que una pareja o un joven que quiere independizarse le resulta totalmente inviable abonar $500.000/600.000 de cuota para acceder al techo propio”.

Un plan de financiación que se ofrece consta de sumar un plazo “extra” al del pago durante el proceso de obra. Que puede ir de 6 meses hasta 48 meses, dependiendo del proyecto, el estado y las necesidades del grupo desarrollador. Para garantizar el pago, se instrumenta mediante una hipoteca sobre la unidad que se compra.

Se abona un anticipo, cuotas durante la obra y se toma posesión de la vivienda y el comprador termina de pagarla hasta en los 4 años siguientes.

Los planes ideados apuntan a que el comprador haya abonado durante el proceso de obra alrededor del 50/60% del valor de la unidad y el saldo pendiente es el que se financia, el cual posee una tasa de interés mínima. Esas cuotas que quedan por fuera del calendario de obra, pueden ser abonadas en pesos ajustados por CAC o en dólares (varía dependiendo de cada edificio).

Ejemplos: edificio en Yerbal al 1100 (Caballito Sur), con unidades de 1 a 4 ambientes a estrenar con entrega inmediata. Se abona el 60% del valor de la unidad y el saldo del 40% se puede pagar hasta en 4 años.

Se ingresa a 1 ambiente de 39 m2 con USD 55.700, y el saldo se paga en 48 cuotas de USD 775 ($155.000). En un 3 ambientes de 76 m2 se ingresa con USD 111.000 y quedan 48 cuotas de USD 1.550 (310.000 pesos).

En otro proyecto ubicado sobre la Avenida Juan B. Alberdi 3200, en Floresta, cuyo avance de obra es del 45% se propone un sistema poco común que paga el equivalente a una renta mensual a quién compra un departamento en construcción desde el momento de su adquisición hasta la posesión de la unidad.

 “Dicha renta es equiparable al precio de mercado de un alquiler de un departamento de similares características al que se está comprando, de acuerdo a los valores publicados en los portales inmobiliarios más populares y consensuado con el comprador. A modo de ejemplo a la fecha, el precio de un alquiler de un departamento de las características de lo que serán en éste desarrollo es de alrededor de $50.000. Ese monto, actualizado anualmente, es el reconocido a quienes invierten en el desarrollo”, dijo el ingeniero Ricardo Orlando, presidente de Kuan Desarrollos.

Si se extiende el plazo de obra estimado quien compró sigue cobrando igual. Allí el valor del m2 de las unidades es de 1.500 dólares.

“Los compradores son inversores clásicos (muchos conocidos de emprendimientos anteriores) que buscan una rentabilidad superior a la del mercado financiero, así como también usuarios finales, parejas, familias jóvenes y también adultos mayores de la zona”, añadió Orlando.

Opciones hay varias, se espera un semestre movido y que las obras avancen. En cuanto a las preferencias, todo lo que se construye debe ofrecer expansiones y conexiones con el exterior desde que llegó la pandemia. Terrazas, balcones y parques son vitales en cada desarrollo.

“Estamos en un momento inmejorable para este tipo de inversiones. El costo de la construcción sigue ayudando a pesar de los últimos repuntes. Hoy comprar desde pozo es una gran oportunidad y es algo que va a durar un tiempo más", concluyó Esseiva.