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Informe Construya N° 310 - Julio 2022

Reconversión del Centro porteño: oficinas vacías podrían transformarse en viviendas

Una medida que permitirá renovar unidades que antes de la pandemia se alquilaban para trabajar y ahora pasarían a ser viviendas.

Expertos sostienen que lo más importante es adaptar cañerías y sistemas de desagües para dividir las áreas húmedas. El costo oscila entre USD 300 y USD 400 por m2, y hay un plan del Gobierno porteño para facilitar herramientas que ayuden a cambiar la actual situación

El Covid-19 dejó vacías más de 20.000 oficinas en el Centro porteño, y el gran porcentaje de las que son antiguas (que fueron construidas hace más de 50 años) siguen libres. Se volvieron a ocupar las que se hicieron en las últimos dos décadas y que cuentan con tecnología de vanguardia (incluso algunas debieron adaptarse para permitir el sistema híbrido donde el personal rota por semana o alterna días presenciales con los de trabajo remoto), y que además cuentan con buena ventilación, algo que privilegian las empresas para que sus empleados vuelvan a ocupar los puestos laborales.

Una pregunta gana terreno: ¿Qué pasará con esos inmuebles comerciales de varias décadas? Y coincide la respuesta de los especialistas: podrían transformarse en viviendas. Sobre todo si sus dueños cuentan con ahorros para reformarlas y luego venderlas o alquilarlas si lo desean.

Desde el sector argumentan que es una alternativa conveniente porque las oficinas se depreciaron mucho, y también los valores para alquilarlas bajaron rotundamente, lo que antes de 2020 se alquilaba a razón de USD 25 por m2 hoy sale USD 17 o menos, incluso hay oportunidades en plantas premium.

Pasos para hacer la reconversión

Claudio Mazur, de +Ur Arquitectura Inmobiliaria, destacó que es viable reconvertir una planta de 500 metros cuadrados, por ejemplo. “Hay que tener presente que los núcleos sanitarios concentrados por haber sido pensados para oficinas habrá que diseminarlos porque las viviendas requerirán núcleos sanitarios más atomizados para que funcionen baños y cocinas. Esa es una dificultad, pero la ventaja es que por haber sido oficinas tienen mayor altura en su construcción de piso a loza que por lo general superan los 3 metros. Por lo cual a pasar a ser viviendas se ganará espacialidad”.

Las plantas de oficinas se hacen altas para tener más espacio para alojar instalaciones como el aire acondicionado central y otros equipos vitales para el trabajo moderno.

Entre los cambios principales hay que reubicar baños y cocinas, quitarlos de una posición central y el problema fundamental está en las cañerías de desagüe. “Estas por un lado tienen un espesor que va de los 12 cm a los 15 cm y a eso hay que darle pendiente porque funcionan por gravedad, no están presurizadas y ocupan un volumen importante en el cielorraso de cada unidad”, contó Mazur.

Entrevistados coinciden que la transformación resuelve un tema post pandémico. También depende de algunas variables: si el frente del edificio es fachada continua o courtain wall, si es hermético o ventilado.

“La opción depende mucho de la época de construcción y zona de emplazamiento. Si es en torre o está entre medianeras. Si las divisiones de los ambientes son tabiquería o edificación tradicional, cómo que profundidad e iluminación natural tiene la planta. En este momento el propietario de oficinas tiene que replantear el uso ya que muchas de ellas están vacías o semi ocupadas y difícilmente vuelvan a ser demandadas sino se reconvierten”, dijo Silvina Grilllo de Arquitectura+Paisaje.

En las fachadas es fundamental generar espacios exteriores como balcones o terrazas que para una vivienda son obligatorios para la calidad de vida.

Grillo, puntualizó que “los cambios fundamentales en las fachadas serían abrirlas para obtener más luz y ventilación necesarias para la vivienda”.

De hecho en el mercado inmobiliario residencial actual, la unidad que no tiene conexión abierta no se venda. Interesados en comprar les dicen a los inmobiliarios que si la propiedad no tiene balcón, terraza o alguna conexión al exterior que directamente “no se gasten en mostrarla”.

Reemplazo de aberturas

El Centro porteño es molesto para muchos que residen. Se caracteriza por ser una zona mayormente ruidosa y posee gran concentración de actividad administrativa y de flujo vehicular. Además están las marchas o protestas que ahora volvieron a ser moneda corriente luego de que quiten todas las restricciones por la pandemia.

En la rehabilitación de espacios de oficinas para viviendas es habitual recibir consultas por recambio de ventanas antiguas por las de PVC de Doble Vidriado Hermético que brinden mayor confort térmico y sobre todo acústico.

Para el dueño de una oficina que desee transformar su inmueble se aconseja evaluar las condiciones de las ventanas existentes y si se encuentran en condiciones (esto quiere decir que no haya entrado en proceso de corrosión). Se sugiere montar la ventana nueva en seco, sin roturas ni revoques. Esto va a permitir con el trabajo de un día una ventana eficiente y sin trabajos de albañilería de por medio.

Los precios van a variar según el tamaño de las ventanas a colocar, también del grado de complejidad, izaje, altura, accesibilidad, siempre hay una forma segura de realizar la transformación.

Oscilan desde $25.000 las de 100 cm x 60 cm y trepan hasta $60.000 las de 150 cm x 110 cm, y pueden salir más siempre según marca y medidas (hasta $220.000 por unidad).

Costo total

Transformar una oficina en vivienda parte desde USD 300 y USD 400 por metro cuadrado, y una obra para reconvertir una oficina en vivienda demoraría entre 6 y 9 meses

Los gastos grandes son las carpinterías exteriores, aunque se puede aprovechar algo de lo existente. “Baños y cocinas son los más costosos, como dispositivos de calefacción como para calentar agua. Instalar termotanques eleva la erogación de dinero, por ejemplo”, detalló Mazur.

Ventajas y desventajas

Quien se decida a reconvertir su oficina tiene la ventaja de estar en un inmueble con toda la estructura activa. Como tanques de agua, conexiones de gas natural, red eléctrica, y por esta razón los plazos de obras serán menores.

“También es favorable dejar de tener m2 ociosos y convertirlos en rentables. La única desventaja que advierto es verse empujado a realizar una inversión inesperada producto de una novedad macro económica”, dijo Grillo.

En una reforma así trabajarían entre 6 y 10 personas desde el inicio hasta su culminación, cuando edificar un edificio nuevo demanda entre 20 y 36 meses.

Se pueden aprovechar condiciones de la construcción en seco para dividir la planta y sumar dormitorios distribuidos entre placas de yeso o madera, y pisos que pueden suplantarse por los vinílicos o si son de madera (presentes en viejas oficinas) tratarlos para renovarlos y que luzcan relucientes para habitar.

Proyecto desde el ámbito público

Desde el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se impulsan medidas y se espera que el sector privado apueste por adoptar ese rumbo que favorecería a recuperar y devolver al mercado miles de oficinas en viviendas que incluso podrán destinarse al alquiler.

José Luis Giusti, ministro de Desarrollo Económico y Producción porteño, sostuvo que “la Ley de Transformación y Reconversión del Microcentro porteño está en plena etapa de implementación. Es un proyecto ambicioso y de articulación entre el sector público y privado. Desde la Ciudad buscamos reconvertirlo en un área urbana inteligente, sostenible y residencial, con promoción de actividades económicas estratégicas a través de créditos e incentivos fiscales, y la puesta en valor y reconversión de espacios públicos”.

Para los propietarios que decidan reconvertir oficinas en viviendas, el Gobierno porteño les otorga el beneficio de pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos.

“Apostamos a lograr una mixtura entre el uso profesional y residencial de los espacios. Nuestro objetivo es reactivar nuevamente un área emblemática que fue muy  golpeada por la pandemia”, agregó Giusti.

Está en marcha el programa “Mudate al Microcentro” para otorgar un préstamo a quienes se instalen en una vivienda reconvertida, cubriendo los gastos de mudanza y contrato.

“Si una persona quisiera comprar, tiene la posibilidad de solicitar un crédito en UVA y adquirir la vivienda. Estamos trabajando junto con el Banco Ciudad en la implementación de ambos programas. Desde el Gobierno de la Ciudad, no consideramos que alquilar sea mejor que comprar o que comprar sea mejor que vender. En todo caso, eso es una cuestión que definen los que tengan interés en mudarse al Microcentro, viendo cuáles son sus posibilidades y qué planifican para sus vidas”, concluyó Giusti.