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Informe Construya N° 319 - Septiembre 2022

Informe del Mercado Inmobiliario

Buenas perspectivas: El Blanqueo alimenta buenas señales para la construcción 

La Ley Nº 27.679  de “incentivo a la construcción federal” y su reglamentación  están en funcionamiento. A la vez, en el segmento hay expectativas y confianza por la inclusión en el proyecto de Presupuesto 2023 de la posibilidad de comprar inmuebles usados para ampliar la oferta de alquileres o vivienda única

Después de bastante tiempo hay expectativas que  el mercado inmobiliario vuelva a crecer en buenos índices. El Blanqueo que está reglamentado por la Ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda (Nº 27.679), que fue promulgada en agosto pasado y extendió este régimen por un año, genera señales favorables en el Real Estate.

Por un lado se espera que la posibilidad de destinar dinero no declarado en la construcción de viviendas que hasta marzo de 2021 estuvieran en un grado inferior del 50% de avance sea una herramienta que dinamice obras y operaciones.

En el segmento calculan que podrían llegar a declararse entre USD 4.000 y USD 5.000 millones en obras de viviendas y oficinas que actualmente tienen menos del 50% de ejecución.

Este instrumento que prorrogó el Congreso Nacional permitirá Blanquear moneda extranjera y/o moneda nacional en el país y/o en el exterior, que no hubiese sido declarada antes del 12/03/2021; siempre y cuando pertenezcan a residentes fiscales argentinos al 22/08/2022.

Para blanquear estos fondos se abonará, dependiendo la fecha que se lleve a cabo la operación, un impuesto que será depositado en la Cuenta Especial de Depósito y Cancelación de la Construcción Argentina (Cecon.ar), explicó Gustavo Ortolá Martínez, de GO Real Estate.

También fue muy bien recibida la noticia que informó el Gobierno nacional al enviar al Congreso el Proyecto de Presupuesto para 2023 donde se incluyó un artículo que, de aprobarse, ampliará el blanqueo vigente con destino a la construcción a los inmuebles usados, que no estaban incluidos en la normativa. En este caso, habrá que esperar a que la iniciativa sea aprobada para saber los pasos a seguir, que estima tratarse en los primeros días de octubre, aunque aún no hay fecha definida.

Consultas y aperturas de cuentas

Desde que el Congreso de la Nación sancionó la prórroga de esta herramienta las constructoras reciben buen ritmo de consultas por interesados en depositar ahorros en el sector de la vivienda. En las desarrolladoras y constructoras han recibido muchas consultas en estos días, algo que no ocurrió tanto en 2021 cuando se demoró su articulación y no fue productivo como lo esperaban en el segmento.

Gustavo Torres, del grupo Oslo, comentó que lo importante es que las fechas ya están corriendo y hay muchos inmuebles que aplican para blanquear dinero. Lo importante es hacerlo hasta el 19/11/2022, donde el impuesto especial será del 5%; del 20/11/2022 al 17/02/2023, será de 10%, y del 18/02/2023 al 16/08/2023, del 20 por ciento. Por eso es bueno hacerlo ahora que sale más barato”.

Para determinar la base imponible se considera la cotización del dólar Banco Nación (tipo comprador) del momento en que se deposita la moneda extranjera en la cuenta especial. Por lo que no es posible pagar el impuesto especial con los fondos blanqueados.

Los fondos blanqueados podrán ser utilizados: si es como inversión inmobiliaria hasta el 31/12/2024.

Las obras de construcción privadas nuevas (construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otras) que aplican son las que se realizan en el país desde el 12 de marzo de 2021, y para las que, a esa misma fecha, poseen un grado de avance inferior del 50 por ciento.

Sebastián M Domínguez,  socio de SDC Asesores Tributarios, amplió: “El dinero declarado en el blanqueo quedará eximido de todos los reclamos impositivos que pudiera realizar la AFIP y de las sanciones previstas en la Ley Penal Cambiaria y Aduanera. No quedan eximidas las sanciones vinculadas con las infracciones por lavado de dinero, financiamiento del terrorismo y de los otros delitos previstos en leyes no tributarias. Tampoco quedan liberadas las sanciones impositivas vinculadas con retenciones o percepciones practicadas, pero no fueron ingresadas”.

En cuanto a aspectos fiscales, si es por bienes personales y se adhieren al blanqueo, se pierde la eximición en el mencionado impuesto.  

Domínguez, aclaró que: “Para los inmuebles adquiridos antes del 2018 seguirá rigiendo el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), en donde el escribano debe retener al vendedor el 1,5% sobre el valor de la escritura en la medida que no reemplace ese bien dentro del plazo de un año de realizada la venta. Sigue vigente la opción de excepción para los que reemplazan su único inmueble. Este sería el caso, si una persona recibe como herencia un inmueble que fue adquirido por el donante antes del 2018, y luego el heredero lo vende debería pagar el 1,5% de ITI y no el Impuesto a las Ganancias”.

Se considera configurada la operación de venta, que estará alcanzada por el Impuesto a las Ganancias (Cedular) partir del 1° de enero de 2018, inclusive, cuando: se otorga la escritura traslativa de dominio; se suscribe el boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se entregue la posesión; se concede la posesión, aun cuando el boleto de compraventa u otro compromiso se hubiere celebrado con anterioridad; se adquiere el boleto de compraventa u otro compromiso similar, sin la posesión, o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles; o se produce el ingreso al patrimonio del causante o donante, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación.

Alcances

“Este programa apunta claramente a la reactivación de la construcción siendo un importantísimo multiplicador para nuestra economía. Por ello inscribimos nuestro desarrollo residencial en Villa Devoto en el REPI al inicio de su obra y estamos en trámite para sumar otras propuestas para Mendoza, Neuquén, Salta, San Juan y Tucumán al haberse incorporado la opción de inversión en proyectos terminados”, comentó Walter Fuks de MilAires.

Desde la promulgación del decreto reglamentario a finales de agosto recibieron numerosas consultas con reservas ya realizadas. Actualmente, estos clientes se encuentran tramitando la apertura de sus cuentas para poder avanzar en la operación. Aplican en la normativa desde monoambientes con balcón y parrilla hasta unidades de 4 ambientes con patio y piscina exclusiva. En el caso que los fondos a regularizar sean menores al valor de la unidad escogida, el saldo puede financiarse en cuotas en pesos.

Al elegir la unidad en la que el interesado desea invertir se le entregará al cliente el Código de Registro de Proyecto Inmobiliario (COPI), para que le indique al banco la ejecución de la transferencia desde su cuenta especial a la cuenta de MilAires, asociada al REPI. Una vez acreditados los fondos se instrumentará la operación con un boleto de compra venta, con entrega según los plazos que se acuerden.

Desde el segmento también ven con buenos ojos que sea incluida la opción de poder declarar dinero y destinarla para las unidades usadas como destino de vivienda única o para alquilar, algo que escasea mucho en el escenario desde que entró en vigencia la Ley de Alquileres en julio de 2020.

Sobre la incorporación del blanqueo para la compra de inmueble usados que se destinarían para engrosar la oferta de los alquileres, hoy muy escasa, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), concluyó: “Trabajamos  conjuntamente con la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) desde hace un año para la incorporación el mercado locativo habitacional con plazo no menor en 5 y 10 años como mínimo, esto debería dar en principio una solución a la familia inquilina argentina, además de activar la venta beneficiando a un gran sin número de empresas, corredores, trabajadores por el importante movimiento que se debería producir al venderse las unidades usadas”.