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Informe N° 20 - Noviembre 2006

 

Del mercado Inmobiliario a la construcción

 

En las próximas líneas analizamos las señales que surgen del comportamiento del mercado inmobiliario, con el fin de poder trazar una perspectiva para el mercado de la construcción privada de viviendas, que es el segmento de mayor importancia en el total de la inversión en construcción.

La evolución de la construcción de viviendas no está totalmente explicada por lo que sucede en el mercado inmobiliario. Sin embargo, este último emite señales, tanto a través de la evolución de los precios y de la cantidad de unidades operadas, como de la velocidad con la cual se realizan las operaciones, las cuales constituyen un insumo para la toma de decisiones de los desarrolladores, inversores y compradores finales de viviendas. Es decir, influyen sobre la evolución futura de la construcción de viviendas.

Hoy por hoy, en el mercado de la construcción la desaceleración de la tasa de crecimiento está muy  vinculada con la operación del sector a plena capacidad, con el hecho de que los fabricantes de insumos están invirtiendo para aumentar la capacidad de producción, pero todavía no está operativa plenamente, y con el hecho de que la inversión pública registró una retracción durante el período mayo-julio. También se puede identificar como otro factor limitante a la dificultad para contratar mano de obra especializada.

 

No obstante lo cual, más tarde o más temprano la evolución del mercado inmobiliario necesariamente tendrá repercusiones sobre el nivel de actividad de la construcción de viviendas. En este sentido, la desaceleración del mercado inmobiliario, que se refleja en los indicadores sectoriales analizados en informes anteriores, debe enmarcarse en el proceso de transición de una etapa de recuperación a una de crecimiento. Esto implica que comienzan a ganar importancia los factores que tradicionalmente movieron a la demanda de viviendas para uso final y es ahí donde surgen alertas.

El sector está próximo traspasar de un período en el cual la evolución dependió de la afluencia de inversores nacionales y extranjeros (como hemos transitado desde el segundo semestre de 2002 a esta parte de 2006) a una en la cual los factores tradicionales que explican la dinámica de la construcción y del mercado inmobiliario (el nivel de actividad de la economía, la disponibilidad y costo del financiamiento, las expectativas respecto de la marcha de la economía, los precios de los inmuebles y el costo de construcción y la distribución del ingreso) volverán a jugar su rol. Los efectos de estos factores sobre la dinámica sectorial dependerán de las posibilidades del segmento de hogares de ingresos medios para incorporarse al mercado.

Así, la cuestión fundamental, tal como venimos analizando en nuestros informes, es la brecha que separa el ingreso de las familias del valor de las propiedades. La demanda de inmuebles para inversión impulsó el precio de los inmuebles más allá de las posibilidades de la demanda para uso final. En gran parte, como consecuencia de la crisis atravesada por la economía y el sistema financiero, los cuales redujeron las alternativas de inversión, pero también por el reflejo de una tendencia internacional, el impulso del nivel de actividad del mercado inmobiliario y la construcción argentino vino de la mano de los desarrollos con características de alta gama. Pero el agotamiento del proceso de financiamiento con fondos propios (inversores) está marcando el final de una etapa y el tibio comienzo de una etapa con determinantes diferentes.

 

La pregunta que surge en este contexto es: ¿Durante cuánto tiempo más fluirán recursos hacia la inversión en inmuebles? Es difícil de responder, pero la rentabilidad de la inversión en construcción se está reduciendo por diversos motivos. Asimismo, el mercado muestra una evolución más estable del precio promedio de venta del metro cuadrado y el período de venta de un inmueble creció a lo largo de 2006.

Pero un dato positivo está comenzando a asomar. Si bien muy tímidamente, en lo que va de 2006 la evolución del stock de créditos hipotecarios ya comenzó a mostrar una tendencia claramente positiva. Es cierto que el nivel todavía es bajo, pero insistimos en que hay que prestarle atención a la tendencia creciente. En la ciudad de Buenos Aires también se observó este año una mayor participación de las escrituras con hipoteca en el total, si bien también la importancia todavía es baja. Es evidente que la recuperación gradual de la capacidad adquisitiva de los hogares (principalmente formales) y la mayor cantidad de hogares con ingresos (por aumento del empleo y caída del desempleo), están permitiendo un crecimiento gradual de la demanda de viviendas para uso final con financiamiento bancario. Lentamente se va construyendo un puente que podría hacer sustentable en el mediano plazo la dinámica actual de la construcción y del mercado inmobiliario.


En conclusión, la construcción transita una etapa que se caracteriza por la desaceleración de la tasa de expansión sectorial y el incremento de la volatilidad. Esto se debe en mayor proporción a factores que afectan al sector de la construcción, pero la interpretación de las señales que está emitiendo el mercado inmobiliario incidirá cada vez más. Más tarde o más temprano, el sector productor de bienes (la construcción) incorporará las señales emitidas por la etapa de comercialización (el mercado inmobiliario). Esto, en conjunto con el agotamiento del proceso de financiamiento con fondos propios, nos permite prever tasas de crecimiento más moderadas en el horizonte. 

 

 

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