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Informe Construya N° 328 - Diciembre 2022

Informe de Mercado

Gran expansión edilicia con más de 1.000 obras: cuál es la razón de construir en las esquinas porteñas

Tendencia: desde hace más de un año que el 55% de los proyectos autorizados se levantan en esquinas, algo que hace mucho tiempo no ocurría. Causas del avance y qué hay que tener en cuenta

Al transitar a diario por Buenos Aires se advierte a simple vista que en las esquinas se levantan muchas obras de proyectos de viviendas, algo que no era habitual hasta hace poco tiempo.

Por estos días hay más de 1.000 obras en diferentes esquinas porteñas, con distinto nivel de grado de ejecución. Así lo confirmó un informe que realizó la organización Espacio Urbano, un ámbito de trabajo que reúne a profesionales de distintas pymes de la industria enfocados en elaborar propuestas a partir de la experiencia obtenida en el segmento. El análisis detectó un dato llamativo: el 55% de las obras autorizadas en CABA en los últimos 18 meses se emplazan en esquinas, que representan menos del 10% de los terrenos de la ciudad.

Carlos Quirico, titular de Grupo Quirico, dijo que esta situación sucede porque desde que se reglamentó el nuevo Código Urbanístico, que entró en vigencia en 2019, se modificaron las reglas para construir en la ciudad, “buscando distribuir de modo uniforme la constructibilidad (el impacto y aprovechamiento de su infraestructura) en toda la manzana y así se rehabilitaron las esquinas que habían quedado subutilizadas”.

Expertos argumentan que creció la oferta exponencial tras el cambio en el Código y hoy son las que ofrecen mejores precios, factor que atrajo a los desarrolladores.

Los terrenos allí ubicados son los de menor superficie (alrededor de 200 m2) y en las áreas más desarrolladas de CABA contaban con un FOT (valor multiplicador del tamaño del lote para calcular la cantidad de m2 vendibles de un edificio) de 3,46 (es decir que se podían construir 692 m2) y no alcanzaban a aprovechar la altura potencial de 10 pisos de edificación entre planta baja y sus retiros, ya que la capacidad edificable se agotaba antes.

“Con la modificación del Código se buscó optimizar estas parcelas armonizando las manzanas y eliminando medianeras expuestas que dejaban completar los 10 pisos del ejemplo. De esta manera, muchos propietarios de esquinas que poseían un local con alguna pequeña construcción vieron la posibilidad de completar su desarrollo tributando un impuesto por esta mayor capacidad constructiva”, precisó Santiago Levrio, gerente general de TBT Real Estate y coordinador de Espacio Urbano.

Números positivos

Los especialistas detallaron que la ecuación hasta aquí es positiva tanto para la Ciudad porque da curso a su plan urbano como para el propietario que encuentra un incentivo en ofrecer su inmueble. Estas nuevas condiciones atraen el interés de los desarrolladores y explica que hayan sido las más elegidas para construir completando el tejido existente y minimizando los impactos negativos.

De hecho hay obras con unidades de hasta 4 ambientes que hace bastante que no se construían, con grandes expansiones donde no pueden faltar la terraza o balcón, buena altura de piso a techo, aventanamientos amplios y concepto moderno para el diseño y sobre todo que la cocina esté integrada al comedor y living si el metraje lo permite.

Consejo para propietarios de terrenos

El consejo de los expertos es que quienes poseen terrenos o casonas para demoler en esquinas que podrían pasar a ser nuevos desarrollos, deben tener en cuenta que la escasa superficie de terreno limita la posibilidad de cocheras y de amenities en el edificio a construir. Ello dificultará proyectar unidades de gran categoría, lo que repercute en el precio.

La arquitecta Mónica Forciniti, proyectista en FyR Construcciones, destacó otra opción: “Tomar como parte de pago un local sobre la ochava que, finalmente son los más valiosos y escasos del mercado.

Dentro del canje inmobiliario puede obtener una muy buena renta a futuro”.

Entre los beneficios de construir en esquina se contabiliza la oportunidad de mejorar la ventilación ofreciendo dos orientaciones diferentes, que permiten crear amplias fachadas (en casos promedio triplicar la cantidad de m2 de fachada con respecto a un terreno tradicional de 8,66 m), mejorando el asoleamiento y la calidad ambiental de las unidades.

“También nos posibilita mejores visuales aprovechando la vista abierta de las calles y avenidas en las que se emplazan. Otro aspecto es la posibilidad de generar un local comercial de alto valor, ya que los locales comerciales más buscados son los de mayor superficie de vidriera y aquellos con más visibilidad vehicular y peatonal”, añadió Forciniti.

El gran desafío es la dificultad para generar cocheras por ser terrenos pequeños flanqueados por la senda peatonal al mismo tiempo que, por su escaso recorrido, no es posible generar rampas debiendo optarse por elevadores para poder utilizar el subsuelo.

Otro aspecto desafiante es que lo que se llama “núcleo de circulación” (escalera de incendio y ascensor) que ocupa una parte mayor de la planta total edificable y con ello se reduce la cantidad de superficie vendible. Quirico, agregó: “Por último, un predio en esquina rectangular con un lado muy corto, puede obligar a una gran cantidad de pasillos de circulación que empeoran la relación de superficie construida y la superficie vendible encareciendo el costo de la obra”.

Desde la Secretaría de Gestión Urbana de la Ciudad de Buenos Aires señalaron que si bien hay mayor construcción en esquinas, este fenómeno es deseable para dar cumplimiento al plan urbano ambiental, posee un impacto distribuido por toda la ciudad y contribuye a financiar proyectos de interés público a partir del pago de la plusvalía urbana. Cabe recordar que muchas parcelas ganaron edificabilidad y por esos metros extra el Gobierno porteño cobra lo que se conoce como “plusvalía”, un porcentaje del valor de la tierra que el dueño “ganó”. A la vez, un cambio brusco podría afectar este fenómeno, por lo cual también hay que ser cautos.

Levrio detalló que lo terrenos en las esquinas son los más afectados en cuanto a la plusvalía en relación del valor total del suelo, por eso es muy frecuente que como forma de paliar dicha cuestión sea más usual el canje que en terrenos centrales.

Valores

Los precios de los terrenos en esquinas en distintos barrios porteños dependen del aprovechamiento comercial de su metraje y ubicación, entre otros aspectos. Desde Guimat Propiedades, compañía especializada la comercialización de parcelas, informaron por ejemplo que en la Avenida Beiró, en Agronomía, un lote de 185 m2 permitiría levantar hasta

1.548 m2 en 9 pisos, se ofrece en USD 515 por m2 vendible. Otro en Migueletes 2310, Belgrano, de 200 m2 de terreno que posibilitarían

1.754 m2 en 9 pisos, sale a razón de USD 958 por m2 vendible.

Mientras que en Avenida Ricardo Balbín 3891, en Saavedra, un lote de

126 m2 que daría lugar a 1050 m2 en 9 pisos, cuesta USD 846 por m2 vendible. Y sobre la Avenida Juan B. Justo 4305, en Villa General Mitre,

213 m2 de terreno que darían 1.850 m2 en 9 plantas está valuado a USD

419 por m2 vendible.

En Palermo Holywood, que es una de las zonas más buscadas, el m2 cotiza a partir de USD 2.400 al momento de comprar desde pozo y puede llegar a USD 3.300 al momento de la posesión. Y es en este distrito justamente donde se puede optar por plazos de pago de hasta 5 años.

Porqué la construcción sigue a buen ritmo

Hay confianza y sobre todo con lo del Blanqueo que ya derramó hasta mitad de noviembre más de 17.400 millones de pesos de ahorristas que decidieron declarar dinero en obras que están en ejecución y tienen un avance inferior del 50% desde marzo de 2021 en adelante.

“Creemos que el ladrillo genera gran confianza y mucha gente confía en nuestro sector porque es un gran resguardo del dinero. El blanqueo con una alícuota del 5% y desde el 22 de noviembre hasta febrero de

2023 con el 10% del impuesto especial ofrece buenas posibilidades”, añadió Iván Ginevra, del GNV Group.

Se espera que sigan llegando nuevos desarrollos tanto a las esquinas porteñas como a otros lugares de cada manzana donde se puede edificar.

La construcción de viviendas sigue generando opciones y hay expectativas por lo que puede venir para el año próximo, donde muchos esperan una reactivación general del mercado inmobiliario.