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Informe Construya N° 331 - Diciembre 2022

Informe de Mercado Diciembre 2022

Mejoría en construcción y ventas de viviendas: con síntomas de recuperación y expectativas

El balance en el mercado inmobiliario podría catalogarse como positivo y crece cierto optimismo. En Buenos Aires se calcula que 2022 superará las 33.000 operaciones y en la ciudad se levantan más de 200.000 unidades. Hay optimismo por el Blanqueo

Tanto para los desarrolladores e inmobiliarios como los propietarios e inquilinos fue un año agitado este 2022, que termina mejor de lo que empezó, con más movimiento en construcción y operaciones concretadas. Por eso, esperan con optimismo que 2023 sea aún mejor y hasta algunos pronostican que puede haber un “boom” de compra venta en poco tiempo.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, dijo que “en principio este año ya estaría llegando a ser casi similar a 2019 y 2016 en cantidad de operaciones así que diría que la recuperación del mercado es una realidad. Por supuesto, los valores en los cuales se cierran las operaciones son más bajos que pre pandemia, pero creo que se van a recuperar y hasta puede haber un boom de demanda con el blanqueo de capitales (que ya fue aprobado en el Congreso y falta su reglamentación para ponerse en práctica) que permitirá adquirir inmuebles usados, teniendo en cuenta el panorama internacional, la situación inflacionaria de las monedas duras, la vuelta a lo tangible y el gran aporte de la agroindustria”.

Aun cuando falta un mes para cerrar el año, y por el relevamiento del Colegio de Escribanos de Buenos Aires, se calcula que concluirá con más de 33.000 escrituras, cifra que hace 4 años no se supera, y eso ya es un dato alentador para lo que viene.

Hugo Koifman, CEO de la desarrolladora Branson, responsable de emprendimientos de oficinas premium y departamentos en la Ciudad de Buenos Aires, también ve con buenos ojos el Blanqueo, y dijo lo siguiente:  “Como cualquier herramienta que estimule la demanda, es bienvenida en el sector, ya que en mayor o menor medida generan demanda y operaciones”.

“Este año será el que marque un cambio y donde las operaciones comenzaron a moverse y a concretarse finalmente. Tenemos algunas oficinas disponibles aún en nuestro emprendimiento más importante, Lex Tower, sobre Avenida Corrientes, que por suerte ya se está alquilando a muy buen ritmo y en 2023 al parecer no habrá más vacancia. En cuanto a los departamentos de viviendas, los que estamos construyendo y los que ya terminamos se están comercializando de manera vertiginosa, y para 2023 tenemos las mejores expectativas”, amplió.

Desde el sector que comercializa las propiedades, algunos brókers e inmobiliarias también consideran que 2022 termina mejor de lo que empezó y que 2023 puede ser el año de la recuperación definitiva.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, destacó que “estamos frente a un escenario donde la selectividad, la innovación y el factor seguridad del capital cobra una nueva dimensión, impactando en la dinámica de los negocios, generando renovados interrogantes y abriendo la puerta a nuevas oportunidades. Los agentes económicos se están moviendo selectivamente según la bondad de cada proyecto. No todo se vende, no todo se alquila, no se convalida cualquier precio y aquellos que sepan identificar adecuadamente las nuevas oportunidades de negocios tendrán mayores posibilidades de consolidarse en un entorno cada vez más competitivo”.

El experto sostiene que hay poco que poco que esperar de las políticas públicas que, lamentablemente ignoraron el efecto multiplicador que el mercado inmobiliario tiene sobre la economía en su conjunto. “En el mundo se aplican políticas verdaderamente progresistas, que hacen que la gente pueda acceder a su vivienda con crédito que se pueden pagar en un contexto económico estable, donde la demanda se anima a tomar préstamos hipotecarios porque no teme por su trabajo y por la estabilidad de sus ingresos. Por ejemplo, Uruguay ha promovido una verdadera política de Estado para incentivar con desgravaciones impositivas la construcción de viviendas para alquiler, un hecho que, como no podía ser de otra manera, ha atraído a no pocos inversores argentinos que desconfían de los constantes y abruptos cambios en las reglas de juego de su propio país”, amplió Gómez.

En lo que refiere al mercado residencial, Diego Lo Nigro, martillero público y CEO de Grupo TGR, observa que “los números muestran cierta recuperación en la cantidad de Escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, comparando con los dos años de crisis de la pandemia. En nuestro caso, tuvimos un buen año, en el cual vendimos más del 50% de la cartera de propiedades y trabajamos mucho en equipo con los propietarios, midiendo la necesidad de cada uno, la motivación por vender y el realismo de cada proyecto”. Desde su óptica, “2023 será mejor aún y esperamos ansiosos que la cantidad de operaciones siga en alza”, finaliza.

La construcción viene bien

En la ciudad de Buenos Aires se están construyendo más de 200.000 viviendas en distintos barrios y se autorizaron 4,5 millones de metros cuadrados entre fin de año pasado y esta temporada, por lo cual entre 2024 y 2025 miles de esas unidades se concluirán.

Desde que entró en vigencia la Ley del Blanqueo en marzo de 2021 se registraron 1.738 proyectos inmobiliarios en el régimen que totalizan una superficie de 33,5 millones de metros cuadrados (más de 200.000 viviendas). Allí se incluyen construcciones con destino comercial, residencial, loteos con fines de urbanización, entre otras, que se inaugurarán entre fines de 2023 y 2025.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dijo que “pareciera que el Gobierno nacional está apostando mucho a la herramienta de los blanqueos, en un sentido amplio. Empezó por la construcción, luego por la compra de inmuebles usados (falta reglamentarse aún) y ahora se anuncia otro más amplio aún de la mano del intercambio de información bancaria con Estados Unidos”.

Por el momento la mayoría de quienes apostaron por el sinceramiento han preferido la compra de viviendas de 2 y 3 ambientes.

En este sentido, Gustavo Loiácono, un constructor de la zona de Villa Crespo y Chacarita, dijo que “hay mayor interés y notamos y se realizaron varias operaciones a través de gente que decidió declarar su dinero y lo está volcando en los ladrillos, esa es una gran noticia, y esperamos que se potencie en 2023.

El Blanqueo pensado en activar la construcción tiene buen futuro, hasta fin de año habrá tiempo de sincerar dinero. Ya está en vigencia la segunda etapa donde rige el impuesto especial del 10% y desde febrero próximo será del 20% hasta agosto inclusive.

Hasta el momento, según la AFIP se declararon más de 18.000 millones de pesos y se espera que la cifra aumente en el futuro inmediato.