Noticias

Informe Construya N° 339 - Febrero 2023

Informe de Mercado - Febrero 2023

Por qué construir un edificio sigue siendo un negocio rentable y qué se espera para lo que viene

El valor promedio de los últimos cuatro años se ubicó en USD 700 por m², un 30% menos que en 2018. El sector espera mantener un crecimiento en un año que puede marcar el despegue de la actividad

El aumento en la cotización del dólar blue hace que se mantenga abierta la ventana de oportunidad para los desarrolladores argentinos, que encuentran en los costos de construcción de un edificio los valores bajos en comparación con hace 4 o 5 años. Si bien el monto que se necesita para llevar a cabo un emprendimiento inmobiliario medido en pesos aumenta todos los meses, en moneda extranjera desciende y genera un negocio atractivo para inversores.

Expertos sostienen que lo que hay que desembolsar en pesos es clave, pero los desarrolladores contrastan constantemente para ver cómo va evolucionando el costo en dólares billete con respecto a los valores de venta del metro cuadrado. Cuanto más diferencial existe entre costo y valor de venta en dólares, el negocio resulta obviamente más atractivo, justifican.

Y vaya si hay confianza en el escenario, actualmente hay más de 40.000 viviendas en obras en distintos barrios de Buenos Aires y otra cantidad similar en el Gran Buenos Aires, sin sumar las  casas que se edifican en los barrios privados, fenómeno impulsado desde que llegó la pandemia.

“Se multiplican las alternativas de inversión tanto para quienes consideran al ladrillo como una reserva de valor o buscan un cambio de estilo de vida. Luego de un 2022 convulsionado por la economía, que se movió al ritmo de cambios de liderazgo al frente del Ministerio de Economía nacional,  y donde se mantienen fuertes restricciones al acceso al dólar oficial, consideramos más que nunca que el ladrillo es la mejor opción para proteger ahorros por quienes quieren comprar o refaccionar una casa”, dijo Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

La construcción es un motor que impulsa la economía y moviliza a diversas actividades. En la actualidad, es una gran opción porque los valores se han reacomodado y los precios ofrecen una baja sustancial convirtiendo a la construcción en un verdadero refugio del dinero.

En ese contexto, los desarrollos inmobiliarios presentan una reactivación de la demanda y se espera la apuesta por el blanqueo de dólares y que los precios de la construcción medidos en dólares sigan siendo favorables.

Mariano Presas, un constructor de la zona de Villa Crespo y Chacarita, sostuvo que “pensando en el 2023, el ladrillo se presenta como una inversión segura y conveniente, tanto para inversores experimentados como para consumidores finales. Pero también es clave que se hagan bien los números y que quien impulse obras tenga un equilibrio en las cuentas. Los materiales por la inflación han venido subiendo bastante y eso hay que tenerlo presente también”.

En este sentido, el Real Estate ha sido históricamente la opción preferida por los argentinos como refugio de valor a la hora de sacar los dólares del colchón. 

Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments, destacó que “sin lugar a dudas invertir en departamentos de pozo es una excelente decisión ya que las restricciones de compras de dólares hacen inviable el ahorro. También el mundo cripto ha sufrido problemas y eso hace que el ladrillo defienda como nadie lo que uno deposite para comprar una vivienda en cuotas que si son en pesos luego se dolarizarán”.

Quien quiera ahorrar, debe salir a comprar dólares en el mercado negro, y de esa forma se autoexcluye de la economía blanca, argumentan otros especialistas.

 “Esa persona el día de mañana no podrá adquirir inmuebles ni bienes registrables. Consecuentemente, la compra en pozo, y en pesos, es la mejor alternativa para capitalizarse  a futuro: abonas cuotas en pesos, pero se obtiene un bien que tradicionalmente se cotiza en dólares”, amplió Cohen Imach.

En números

Muchos sostienen que es un momento justo para destinar ahorros en unidades que actualmente están en obras y que se estrenarán entre este fin de año y 2024.

Cohen señaló que los precios “han estado bajando” en los últimos meses y puso como ejemplo un proyecto de su empresa: “el Step Thames, un emprendimiento triple frente en Villa Crespo, lo presupuestamos en enero de este año a 1.900 dólares el metro cuadrado. Hoy, se encuentran en valores de 1.700 dólares el metro cuadrado, realmente, valores atractivos”.

En otros barrios los valores son similares, como en Colegiales, Villa Urquiza, Coghlan, y descienden un poco más en Villa Devoto, Floresta, Paternal o Villa del Parque donde también hay mucha construcción de viviendas.

Por su parte, el arquitecto Damián A. Ristuccia, socio gerente de DAHEDA Construcciones, destacó que “desde que llegó la pandemia, nos obligó a reinventarnos. También tuvimos que optimizar las obras en curso para minimizar el impacto de la pandemia en plazos y costos, lo cual siempre deja nuevos aprendizajes y más allá del estrés, resulta positivo. Particularmente comenzamos con una nueva unidad de negocios residencial, pensando en las viviendas unifamiliares que tanta demanda comenzaron a tener y con las cuales visualizamos una rápida reactivación para el próximo año”.

Para lo que viene se espera que el ladrillo será una inversión segura y conveniente, tanto para inversores experimentados como para consumidores finales, eso nunca cambia, aunque el producto se va adaptando según el contexto, y la evolución de las necesidades”.

Luis Guido, director de Grid SA (Grupo Idea Desarrollos), se sumó a las opiniones de sus colegas y destacó que “respecto a emprendimientos en pozo, respecto a los precios, claramente, han bajado los valores con el aumento del dólar“.

Apostar en viviendas de pozo hace que la inversión sea menor en comparación con las unidades ya finalizadas. Generalmente, se ingresa con valores de m2 más bajos que un terminado, y al finalizar el emprendimiento estos valores pueden incrementarse hasta en un 30%.

Si no se cuenta con la asesoría experta adecuada para verificar la documentación, puede caer en un engaño, ya que la inversión no implica técnicamente la compra de una unidad.

Permiten el financiamiento en pesos y cuotas, luego de un primer desembolso del costo del inmueble.

Requiere una mayor planificación a largo plazo. “Al terminar la obra, se accederá a un  departamento completamente nuevo”, explicó Toselli.

Es una inversión atada a factores externos que pueden demorar los tiempos de entrega y aumentar el costo que se asumió por ellas. Pero lo bueno, es que la negociación de la forma de pago siempre está latente entre quien compra y quien construye.

Representa, generalmente, un ahorro de entre el 10% y el 20% respecto del precio final de venta. El valor de m2 de preventa permite acceder a más m2 que si la unidad estuviese terminada. Especialistas concuerdan que en 2023, muchos ahorristas aprovecharán para comprar viviendas y se espera por una reactivación general del mercado inmobiliario.