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Informe Construya N° 343 - Marzo 2023

Informe de Mercado - Marzo 2023

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La construcción sigue activa y se estima que entre CABA y GBA se están edificando más de 100.000 viviendas

Aunque suben costos de edificación por la inflación y el dólar blue también sigue en alza, sigue siendo beneficioso apostar en la vivienda. Hay operaciones por unidades hoy en pozo que se construyen por impulso privado. La demanda prioriza que tengan buenas expansiones y cercanías con amenities. El Estado también motoriza cientos de obras en el país.

Si bien el costo del metro cuadrado de construcción sube mes a mes por el impulso de la inflación los últimos dos índices de la Cámara Argentina de la Construcción oscilaron entre un 6% y 6,3% hasta febrero. Y por más que el dólar blue también siga en alza, ambos desacoples económicos no impiden que se mantenga activa el sector de la edificación de viviendas.

Entre el segmento privado y el público actualmente se estiman que entre la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires (GBA) hay más de 100.000 unidades en distinto grado de avance.

Es un buen balance para el arranque del primer trimestre del año. Al respecto, Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo que “estamos frente a un escenario donde la selectividad, la innovación y el factor seguridad del capital cobra una nueva dimensión, impactando en la dinámica de los negocios, generando renovados interrogantes y abriendo la puerta a nuevas oportunidades. Los agentes económicos se están moviendo selectivamente según la bondad de cada proyecto. No todo se vende, no todo se alquila, no se convalida cualquier precio y aquellos que sepan identificar adecuadamente las nuevas oportunidades de negocios tendrán mayores posibilidades de consolidarse en un entorno cada vez más competitivo”.

La construcción de viviendas tiene un efecto multiplicador en el mercado inmobiliario y hay buenas perspectivas. Muchas familias jóvenes, gente que se retira de la vida laboral e inversores que buscan refugiar ahorros en propiedades son quienes apuestan más en la actualidad.

Las unidades que más se están construyendo en CABA y GBA son mayormente de 1, 2 y 3 ambientes. “Por supuesto que siempre hay proyectos que incluyen unidades de 4 ambientes, pero hoy en día los de hasta 3 ambientes son los que más se venden. Con balcón grande o terraza, SUM, algún área de esparcimiento son los espacios que no deberían faltar en un proyecto moderno. La pileta también es un ítem muy solicitado”, dijo Ezequiel Wierzba, socio de Click Aparts.

El comportamiento del sector inmobiliario estuvo marcado por operaciones muy puntuales en todos sus sectores, teniendo, como común denominador, a los compradores que buscaron el resguardo de valor, sobre todo aquellos jugadores que tenían excesos de pesos buscando dolarizar los mismos.

“A su vez, las operaciones fueron concretadas donde los valores de cierre estuvieron por debajo de los precios históricos. Para 2023  vemos un mercado que seguirá con demanda de productos de calidad  y las oportunidades estarán marcadas por la búsqueda de propiedades en ubicaciones premium, con precios por debajo de valores históricos, independientemente del tipo de propiedad y su estado de desarrollo. Como se ha dicho en reiteradas ocasiones, los mercados inmobiliarios de cualquier lugar del mundo encuentran su potencial de desarrollo contando con que el crédito a largo plazo está disponible. El Gobierno debería trabajar para poder generar políticas que faciliten el mismo”, dijo Cristian Frers, director de Nuevos Negocios de Bridge Argentina.

Las viviendas que emprende el desarrollo privado superan las 40.000 en CABA, siendo Palermo, Caballito, Villa Devoto, Villa Crespo, Chacarita, Villa del Parque y Paseo del Bajo (entre San Telmo y Monserrat) los barrios que lideran la cantidad de unidades en ejecución.

De pozo los valores pueden ir desde USD 1.600 en adelante, y terminados aproximadamente a partir de USD 2.200, siempre según el barrio, cómo es la vivienda y qué tipos de amenities tienen.

Viviendas públicas

Actualmente el plan Procrear y viviendas sociales sigue avanzando a buen ritmo, se calculan más de 40.000 entre CABA y GBA, sobre todo en distintos partidos del conurbano.

Pero hay un alerta que encendieron los representantes de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) que afirmaron que el Gobierno nacional está atrasado en los pagos.

Sobre la situación de los planes de vivienda se están teniendo problemas fundamentalmente por la falta de los certificados aptos técnicos para poder licitar las obras presentadas por las provincias a la Nación, “así como también con los aptos financieros de aquellas obras que ya fueron licitadas en algunos casos durante 2022, pero fundamentalmente con los presentados desde principios de 2023”, señaló Gustavo Weiss, presidente de la Camarco.

A la fecha, faltan abonar parte de los certificados emitidos por obras ejecutadas en el mes de diciembre de 2022, que se suman con la nueva deuda originada en lo que va del primer bimestre ya que solamente las empresas del sector recibieron sólo el 7,2% de los certificados devengados.

Calendario electoral

Como todo año electoral, expertos del sector sostienen que el 2023 va a ser complejo e incierto, por lo cual, estará en la inteligencia de cada inmobiliaria y empresa del sector en sacar el mayor provecho de esta situación.

Wierzba, añadió que “seguramente habrá movimientos en el tipo de cambio y la población en general tenderá a tomar decisiones, ya sea desprenderse de bienes o esperar a que pasen las elecciones para tomar una decisión. Nosotros confiamos en que quien esté bien preparado, podrá sacar una ventaja en 2023. Las mayores oportunidades van a estar en los proyectos con venta de pozo, porque ahí hay un flujo necesario de ingreso para levantar una obra y en un escenario un poco más incierto como un año electoral, posiblemente el inversor sea un poco más cauteloso y los desarrolladores estén dispuestos a ser más agresivos con los valores para mantener el flujo necesario de obra. La base de cualquier medida que debería tomarse es dar seguridad y confianza al ecosistema, apoyadas en  la otorgación de créditos y la estabilidad cambiaria e inflacionaria”.

El contexto inflacionario afectó la capacidad de ahorro y la posibilidad de avanzar con créditos hipotecarios, por lo tanto, uno de los principales focos en el rubro es la motivación de créditos con amplias posibilidades de pago y facilidades. El mercado inmobiliario logró superar grandes periodos de caídas y actualmente se encuentra ante un nuevo desafío tras las dificultades que atraviesa desde 2018, luego de la crisis cambiaria del gobierno anterior, profundizada hasta estos días por la pandemia y los actuales desbarajustes financieros, económicos y políticos que atraviesa el país (precios que cayeron hasta un 35% en dólares respecto a la pre pandemia).

Cristian Konkolyi,  desarrollador y martillero de Konkolyi, dijo que “a la gente que le sobren pesos y quiera invertir, comprar propiedades es una buena manera de comprar dólares a futuro, y comprar metros cuadrados es el mejor negocio. Los tamaños de las unidades que se compren dependen del capital de cada inversor, pero siempre las pequeñas, hasta los 3 ambientes inclusive, son de fácil acceso, y tanto como para la compra y la venta de la futura unidad”.

Pero tanto inmobiliarios como constructores coinciden en que a esta altura la actividad sigue siendo interesante. Hay miles de obras y operaciones (de hecho en los últimos 4 meses en Buenos Aires se vendieron más de 13.000 viviendas, según el Colegio de Escribanos porteño).

Y cuando está pasando lo peor del calor intenso de fin de febrero y los primeros 18 días de marzo, sostienen que lo mejor está por venir. “Si bien están las elecciones, en el arranque  del  sector inmobiliario en zona norte del GBA estuvo muy fluctuante. Nos encontramos con un buen número de potenciales clientes, pero, de todos modos, sigue siendo notoria la falta de demanda en las propiedades. En el transcurso de la historia argentina, las inversiones en ladrillos fueron las más beneficiosas para los inversionistas, así que a ellos les diría que confíen en que esa posibilidad sigue existiendo a pesar de la inestabilidad económica del país, siempre y cuando se hagan adecuadamente y con conocimientos del mercado inmobiliario”, concluyó Agustina de Feo, de la inmobiliaria homónima.