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Informe Construya N° 352 - Mayo 2023

Nota de Actualidad 

Panorama - Cuáles son los 5 barrios en donde más viviendas se construyen en la ciudad de Buenos Aires.

Están distribuidos en el eje norte y sólo uno está dentro del corredor sur de CABA. Por qué crecen y prevalecen sobre el resto. Hay viviendas que parten desde USD 1.700 por m2 desde el pozo y no pueden faltar conexión con el exterior, factor excluyente que dejó la pandemia.

Actualmente en la ciudad de Buenos Aires siguen avanzando las obras de más de 40.000 viviendas. En su mayoría son departamentos y también hay PH con expansiones que dan hacia el exterior. Algo que dejó la pandemia como factor excluyente y donde la demanda no compra unidades sin tener un balcón o terraza.

Se calculan más de 5.000 edificios en acción y hay otros 400 que están en distintas etapas de habilitación, planos y avales necesarios para iniciar la construcción.

De los barrios que más obras en ejecución presentan actualmente se encuentran Palermo, Villa Urquiza, Villa Devoto, Villa Crespo-Chacarita y el Paseo del Bajo (entre Monserrat y San Telmo). También tienen gran cantidad de obras Belgrano y Caballito.

Un líder desde hace tiempo

El multifacético Palermo (por su gran cantidad de nombres) lidera con más de 500 emprendimientos en ejecución. Hay obras por distintas partes, desde Hollywood, SoHo, Zoo, no hay distinción.

Roberto Baylac, que emprende junto con el arquitecto Ariel Wasserman el proyecto Qiub sobre Avenida Juan B. Justo y Honduras, dijo “Palermo siempre atrae, y sobre todo hace 25 años que inició una remodelación que sigue vigente. Varias encuestas que midieron la caída de los valores de las propiedades en CABA y coinciden que Palermo es donde menos se vieron afectados los precios del metro cuadrado de venta y de alquiler. Nosotros nos manejamos con pesos y la gente paga cuotas ajustadas por el Índice de la Cámara Argentina la Construcción (CAC)”.

Allí se edifican inmuebles de viviendas, y otros que combinan usos mixtos como oficinas y locales comerciales a la vez.

Siempre está en plena transformación. La explicación de los bróker al interrogante de por qué Palermo logra mantenerse tan bien posicionado, es que se trata de un barrio de moda que hoy “tiene todo”: infraestructura, oferta cultural y educativa, buena conexión, transporte, distintos perfiles de vivienda, polos gastronómicos y servicios de todo tipo.

Otro proyecto que avanza es el de Sens Luxury Homes, un proyecto de la desarrolladora ATV Arquitectos de USD 90 millones de inversión que ocupa una manzana entera, a media cuadra de la avenida Juan B. Justo y a pocas cuadras de Santa Fe.

“Es un proyecto que se animó a liderar el cambio de la zona”, comentó Gabriela  Goldszer, de Ocampo Propiedades. El desarrollo ocupa cinco terrenos que suman 5.000 metros terreno y se estiman que estará finalizado en 2026.

En Palermo hay desarrollos que arrancan desde USD 1.700 y trepan hasta USD 3.500 por m2.

Otros dos que unen fuerzas

Villa Crespo y Chacarita son dos de los barrios más pujantes y donde se construyen mayor cantidad de obras de edificios con viviendas en Buenos Aires. Ambos están dentro del corredor centro-norte porteño y no dejaron de crecer en los últimos tres años, con propuestas que buscan captar sobre todo la demanda joven y de familias con hijos chicos que aprecian la cercanía a centros educativos, clubes y áreas de servicios.

En algunos casos se habla de la influencia palermitana, pero los expertos sostienen que ambos trazados crecieron gracias a rasgos de identidad propios y mantienen tradiciones de antaño entre sus calles y avenidas, impronta que atrae inversiones y nuevos vecinos.

También ambos trazados captaron en los últimos tiempos una variada movida gastronómica: cervecerías artesanales, propuestas foodie, restaurantes con eje gourmet y cocina de autor, todas atractivas para gente que valora lo moderno y busca novedades. También se expandieron centros culturales y gimnasios.

Christian Leupold, de Ávilis Real Estate, destacó que “la principal zona de expansión es la delimitada por las Avenidas Álvarez Thomas, Dorrego, Forest y Lacroze. Allí hay varios proyectos en curso, nuevos comercios y marcas que se están instalando. También tiene mucho potencial para que se radiquen más empresas porque también funciona el Distrito Audiovisual. Otras partes en pleno avance son las próximas con la Avenida Jorge Newbery y las calles Charlone y Roseti”.

Dentro del mercado del usado también son buscadas las viviendas con techos altos, varios dormitorios y cocinas amplias.

“Y terminaciones que incluyan molduras y espacio con buena circulación. Con patios o terrazas y bajos costos por expensas. El perfil de la demanda privilegia tranquilidad y accesibilidad. Por la zona transitan el subte de la línea B que pasa por la Avenida Corrientes, el ferrocarril Urquiza y además hay varias líneas de colectivos, aunque en eso Villa Crespo (por avenidas como Juan B. Justo, calles Thames o Serrano) tiene más oferta de colectivos que Chacarita”, amplió Horacio Berberian, de la compañía Shenk.

Los nuevos proyectos que se destacan presentan amenities y las viviendas a estrenar tienen una cotización que oscila entre USD 1.800 (los que se lanzaron hace poco) a USD 3.000 por m2.

Desde que llegó el subte no dejó de crecer

Otra barrio porteño de amplia expansión es Villa Urquiza sobre todo desde la llegada del subte y la renovación urbana en el corredor Donado-Holmberg.

En la actualidad se construye un proyecto sobre la calle Roosevelt, con 9 unidades tipo casa con terraza o jardín privado de 3 y 4 ambientes. Arrancando desde USD 1.700 por m2 y entrega prevista para 2025.

“Además, en estos últimos años la gran novedad es Villa Devoto (también allí el gobierno porteño diseñó el Distrito del Vino). Mantiene la fortaleza de disponer grandes áreas verdes y espacios públicos, pero carece de medios de transportes. Mucho de lo que se diseñó para entregar en 2024 y 2025 está acompañado por amenities y espacios de coworking”, comentó Adrián Puente, de la compañía desarrolladora.

Tras el piso del costo de construcción de 2020, junto con la caída del valor del suelo, se pudieron ver valores de pozo fácilmente inferiores a USD 2.000 por m2.

En Villa Devoto, entre otros proyectos avanza MilAires del grupo Ecipsa (empresa originaria del interior y que con este desarrollo desembarcó en CABA), donde el valor de las viviendas de hasta 4 ambientes oscila en los USD 2.500 por m2.

La mayoría de las propiedades en obra tienen conexión exterior como balcones o terrazas, e incluso aberturas amplias de piso a techo, tendencia que quedó confirmada en la forma de construir viviendas desde que llegó la pandemia de Covid-19.

Considerando el m2 vendible, con todos los gastos directos e indirectos incluidos, exceptuando la eventual ganancia de quien encara el desarrollo, el costo actual no es menor a USD 1.000 por m2. Respecto con lo premium, que posee mayor cantidad de m2 de servicios, supera los USD 1.700 por m2.

Puente detalló: “Hay una tendencia cada vez más consolidada de dar una atención más personalizada a los compradores. Las normas vigentes indican que las viviendas en pozo no pueden percibir comisiones por intermediación, pero en caso que existan cargos de gestión oscilan en un 4 por ciento”.

En el sur

Como parte de la gran expansión edilicia en Buenos Aires emerge el Paseo del Bajo, radio que se extiende desde la avenida Brasil y la bajada de la Autopista 25 de Mayo, hasta el peaje Retiro de la Autopista Illia, con un ramal de ingreso a la Terminal de Ómnibus de Retiro y otro que conectará con el Puerto de Buenos Aires.

Fue decisiva la gestión del gobierno porteño que a partir de obras de infraestructura como el Metrobús del Bajo, el Paseo del Bajo y la renovación del parque de la zona (invirtió más de USD 650 millones) impulsaron el desarrollo privado.

Allí, avanza Huergo 475, que se emplaza en un sector en plena reconversión sobre la avenida homónima. Diego Schwengber, director comercial de Consultatio, dijo que “el emprendimiento asume el desafío que proponen los nuevos modos de habitar en el mundo moderno. La propuesta incluye un gran número de áreas destinadas al encuentro social y al coliving (modelo residencial comunitario que posee similitudes con el coworking), como también la integración con áreas públicas que están en cercanías del edificio”.

Las viviendas, allí, actualmente parten desde USD 139.400 y 25 cuotas financiadas. Entre todos los edificios en ejecución por la empresa se estima que suman inversiones por más de USD 200 millones.

Otra propuesta es Quartier del Bajo, con 2.000 unidades estructurado como fideicomiso al costo, con amenities en los dos últimos pisos de cada torre con vistas al río y a la ciudad.

Y también se renovará y ampliará el ex edificio de la Editorial Atlántida en México y Azopardo.

Allí se invertirán USD 20 millones con viviendas y oficinas. “El emprendimiento que llega será para personas con buen gusto, que les gusta vivir bien. Además está orientado a inversores que buscan explotar sus unidades para alquiler y se focalicen hacia personas del exterior que visiten Buenos Aires y en una zona estratégica para el turismo. Actualmente se ofrecen unidades en preventa, previo al lanzamiento oficial previsto para el 30 de marzo, que tendrá valores desde USD 2.400 hasta USD 2.800 por metro cuadrado”, detalló Hernán Pisarenko, socio de Bridge Argentina.

El inmueble de corte industrial urbano de los primeros años del siglo XX mantendrá su esencia pero será rescatado y se transformará en una construcción de vanguardia.