Noticias Informe Construya N° 369 - Septiembre 2023 Cambio de tendencia en el Real Estate porteño: por qué los precios dejaron de caer y después de cuatro años vuelven a subir levemente Es una noticia esperada en el sector, distintos análisis confirmaron que se habría tocado piso y en varios barrios vuelven a elevarse las cotizaciones de compra-venta. Si bien es una mejora escueta, es bastante desde épocas prepandémicas.Durante más de cuatro años, el mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) ha experimentado una tendencia a la baja en los precios de departamentos usados. Sin embargo, los últimos informes de monitoreo privado, particularmente de Reporte Inmobiliario, muestran un cambio significativo. El último trimestre registró un incremento promedio del 2% en los valores de estas propiedades, poniendo fin a 17 trimestres consecutivos de descensos.Este cambio en la dirección de los precios podría estar influenciado por una serie de factores. Primero, la recuperación gradual de la demanda en el mercado inmobiliario ha sido un elemento clave. Además, el contexto político actual y las expectativas para el futuro cercano podrían estar contribuyendo a este cambio de tendencia.Según Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, la mejora en la demanda y el piso de valores han detenido la caída de los precios. Aumento en las operaciones de compra-ventaEl Colegio de Escribanos porteño informó que hasta julio último se formalizaron 19.263 escrituras, un promedio de 2.751 escrituras por mes. Este es el mejor registro desde 2018, lo que sugiere un aumento en la actividad inmobiliaria. Este dato es especialmente relevante porque indica un mayor flujo de transacciones que podría estar contribuyendo al cambio en la tendencia de precios.Zonas en valorización: El caso de CaballitoFernando Pérez, de Coldwell Banker Desiderio Group, destacó que Parque Rivadavia y sus inmediaciones en Caballito representan un caso de estudio relevante en este cambio de tendencia. Informes privados que incluyen más de 50 proyectos en el sur de Caballito corroboran esta tendencia. Según estos informes, los precios por metro cuadrado en esta zona están comenzando a aumentar muy levemente, lo que podría ser un indicador de lo que está por venir en otras áreas de la ciudad.El caso de Palermo, Chacarita y Villa Crespo En estos tres barrios el avance de obras es notorio, pero también los valores lograron sostenerse en los últimos meses y hay viviendas a estrenar como usadas en buenas zonas que lograron escalar un poco la cotización.Los tres están dentro del corredor centro-norte porteño y no dejaron de crecer en los últimos años, con propuestas que buscan captar sobre todo la demanda juvenil y de familias con hijos chicos que aprecian la cercanía a centros educativos, clubes y áreas de servicios.Tanto Palermo como Villa Crespo y Chacarita captaron en los últimos tiempos una variada movida gastronómica: cervecerías artesanales, propuestas foodie, restaurantes con eje gourmet y cocina de autor, todas atractivas para gente que valora lo moderno y busca novedades gastronómicas. También se expandieron centros culturales y gimnasios.Ezequiel Wierzba, de Click Aparts, dijo que estos trazados están ubicados en el centro de la ciudad y cuentan con muchos medios de transporte. “Esto hace que sean dos zonas muy codiciadas. Por otro lado, de a poco el turismo está empezando a ir a conocer estos barrios por su variedad gastronómica. Los desarrolladores están apuntando a construir allí por ser la alternativa más cercana a Palermo pero con valores de propiedades más accesibles”.La principal zona de expansión es la delimitada por las Avenidas Álvarez Thomas, Dorrego, Forest y Lacroze. Allí hay varios proyectos en curso, nuevos comercios y marcas que se están instalando. Tiene mucho potencial para que se radiquen más empresas porque también funciona el Distrito Audiovisual. Otras partes en pleno avance son las próximas con la Avenida Jorge Newbery y las calles Charlone y Roseti.“También lo próximo con la Avenida Juan B. Justo. Y esto ha hecho empujar los precios de venta levemente hacia arriba. En Palermo, en usados ahora promedian USD 2.792, mientras que Chacarita y Villa Crespo varían entre USD 2.100 y USD 2.000 por m2”, añadió Wierzba. Tipos de Viviendas en AugeLos departamentos a estrenar y los desarrollos premium han experimentado un aumento del 1,5% en sus precios, contrarrestando la caída del casi 2% del año pasado. Estos desarrollos suelen tener amenities y detalles constructivos de categoría, lo que los hace especialmente atractivos para ciertos segmentos del mercado. Palermo, Recoleta-Retiro y Belgrano C y R encabezan las áreas con el valor más alto del metro cuadrado porteño.Mercado Premium: Un Segmento en RecuperaciónSofía Moñino, de Martín Pinus Real Estate, observó una reactivación en el segmento premium, especialmente en el último semestre. Este segmento se vio afectado por las fluctuaciones en la cotización del dólar, pero ha mostrado signos de recuperación recientemente. Especialistas en el campo sugieren que es un buen momento para invertir en propiedades, ya que los valores podrían experimentar una suba más pronunciada para 2024. Perspectivas FuturasSegún expertos del segmento, el mercado inmobiliario de Buenos Aires podría estar en un punto de inflexión. El incremento en los precios de los departamentos usados, aunque moderado, es un indicador significativo que podría señalar el comienzo de una nueva fase en el mercado inmobiliario de la ciudad. Además, el aumento en el número de operaciones de compra-venta y la estabilización en el segmento premium sugieren que la confianza en el mercado está comenzando a restaurarse.El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires muestra signos de recuperación, poniendo fin a una prolongada tendencia a la baja en los precios de departamentos usados. Este cambio es respaldado por una serie de factores, incluida una demanda en aumento y un contexto político y económico más estable. Sin embargo, el mercado aún presenta oportunidades, ya que los precios siguen por debajo de los niveles de 2019.