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Informe N° 5 - Agosto 2005

 

El ratio Q

 
¿Qué mide el ratio Q = (precio del m2) / (costo de la construcción por m2)? Mide la relación entre el valor de mercado de un inmueble y el costo de reposición, constituye una medida orientativa del incentivo a construir. En el gráfico a continuación puede observarse la evolución del indicador desde enero de 2001 en adelante.

Nos encontramos ante un escenario de precios en dólares recuperados y, aunque en un mercado tan segmentado es difícil hacer generalizaciones, con tendencia estable y costos en ascenso. Por lo tanto, el impulso a construir se muestra una tendencia levemente descendente en términos generales, aunque cada barrio, cada zona, cada desarrollo merece un análisis particular.

 
 
 
 
 
Los precios

El precio promedio de los inmuebles nuevos registró una importante corrección en el último cuatrimestre del año pasado y desde entonces se mantiene estable. Esto se debió a que,  ante la escalada de los precios en el cordón de la rivera norte (Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta, Barrio Norte y Puerto Madero), aquellos que no estuvieron dispuestos a consolidar los altos precios, se volcaron hacia los barrios del segundo cordón, incorporando valores significativamente menores a los que se registraban en la zona más recuperada
de la ciudad, a la evolución del precio promedio de las unidades nuevas. Desde entonces, los precios no han mostrado bruscas variaciones.

Pero los promedios esconden realidades muy distintas. El corredor norte, la locomotora de la recuperación desde la crisis, sigue siendo el sector que concentra la mayor cantidad de proyectos en ejecución y de permisos para nuevos desarrollos. Los valores de los inmuebles en esta zona han recuperado, e incluso superado significativamente, el valor en dólares previo a la devaluación. Es importante destacar que una fuente de impulso adicional en los últimos meses ha sido el ingreso al mercado de inversores extranjeros, especialmente europeos, que encuentran en estos inmuebles, alternativas de inversión muy baratas en relación al precio de las propiedades en las principales ciudades de sus países de origen.

Pero el resto de los barrios aún tiene terreno por recorrer para alcanzar el escenario previo a la devaluación, aunque los barrios aledaños al cordón norte comenzaron a acelerar la recuperación desde la segunda mitad del año pasado. El crédito hipotecario define la posibilidad de acceder a los inmuebles de las familias que demandan en estos barrios, por lo tanto su recuperación constituye el factor crucial para el impulso de la demanda en los barrios en los que se registró la menor recuperación de precios.

La evolución de las escrituras y de los permisos en los últimos meses nos permite esperar que este buen nivel de actividad se mantenga en adelante. Si bien estas magnitudes se acercan aceleradamente a los niveles previos a la crisis es el crédito hipotecario el que no acompaña el proceso. Esto se evidencia en la concentración de los nuevos emprendimientos y sus características apuntados al segmento superior de la demanda, aquellos que compran con los billetes en la mano. En la medida en la que la brecha entre el ingreso de las familias y el valor de los inmuebles no se reduzca, la demanda que requiere la complementación del crédito hipotecario para acceder a la vivienda quedará rezagada.

Hasta ahora el inversor, que ante el bajo rendimiento o la elevada incertidumbre de las alternativas de inversión volcó sus dólares a las propiedades inmobiliarias junto a las familias de elevados ingresos que logran acceder a la vivienda sin la necesidad de complementar los ahorros con crédito hipotecario y los inversores extranjeros  mantienen el mercado con buen ritmo y precios sostenidos en las mejores zonas de la ciudad. Esta situación, que no es favorable a aquellos que buscan un inmueble para habitarlo, fue la que impulsó la actividad en los barrios del segundo cordón de la ciudad y en las zonas del GBA más cercanas a la Ciudad donde los precios y los nuevos emprendimientos muestran la recuperación del mercado

 
Los costos

En la primera mitad de 2005 el índice que mide la evolución del costo de la construcción registró un incremento de 10% impulsado por el incremento del costo de la mano de obra (+17,5%) y los materiales (5%). Con estos guarismos, el costo de la construcción medido en dólares se ubicó 33,9% por debajo del nivel precio a la devaluación (10 puntos porcentuales por debajo del nivel hace un año atrás). El incremento del precio de los materiales y, más tarde, también el costo de la mano de obra impulsaron un acelerado incremento del costo de la construcción una vez que la recuperación del nivel de actividad del sector se mostró sostenida. A esto debemos agregar un factor que operó en el mismo sentido, la apreciación del peso (3,3%).
 
 
 
El precio de los terrenos en la ciudad, que no está considerado en los índices, evolucionó en el mismo sentido que el resto de los componentes del costo de la construcción. La intención de construir en la Ciudad de Buenos Aires continúa sostenida y el espacio es cada vez más escaso. El valor promedio de los terrenos de la Ciudad ha superado el valor previo a la devaluación. En el centro y norte de la ciudad esta situación es aún más acentuada. En el centro por el repunte del mercado de oficinas (la caída de la vacancia hace resurgir los proyectos de inversión en construcción de este tipo de inmuebles) y en el norte porque sigue siendo la elegida de los desarrolladores inmobiliarios