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Informe Construya N° 373 - Octubre 2023 

¿Coyuntura temporal o cambio duradero?

Notable aumento de operaciones inmobiliarias en CABA vislumbra mejores expectativas que fines de años anteriores

En agosto se hicieron 4.135 escrituras en CABA, un factor que permite optimismo para lo que resta del año y en medio de elecciones presidenciales que pueden ir hacia un balotaje. ¿Por qué crecieron las operaciones y qué permite a inversores mantener la confianza en el ladrillo?

Un dato crucial permite ser optimista con el cierre de año. Se registraron 23.500 actos notariales hasta agosto, marcando el mejor desempeño anual desde 2018. A pesar de la devaluación post PASO se concretaron 2.412 operaciones adicionales en un período de 15 días y se mantiene un mercado de oportunidad por la baja de precios.

El segundo semestre del año suele registrar un aumento en las operaciones de compra-venta en el mercado inmobiliario de la ciudad Autónoma de Buenos Aires, una tendencia que se ha mantenido a través del tiempo.

Sin embargo, los datos recientes del Colegio de Escribanos porteños generan expectativas adicionales. En agosto se realizaron 4.135 actos notariales, marcando el mejor desempeño desde 2018. Hasta la fecha, se han concretado 23.500 escrituras en el año en curso. Expertos anticipan que el número total de escrituras para 2023 podría superar las 33.753 registradas en 2022, especialmente considerando que aún faltan cuatro meses para concluir el año actual.

Surge una pregunta sobre estos datos: ¿Es una mejoría estacional o algo que llegó para quedarse?

Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos porteños, estableció: “Es cierto que la actividad de compraventa de inmuebles suele aumentar en la segunda mitad del año, especialmente en el último trimestre. No obstante, es importante considerar el dato de agosto, que coincide con el mes de las elecciones PASO. En años electorales, Argentina experimenta mayor volatilidad. Agosto registró 4.135 operaciones, lo que representa un aumento del 32% interanual y del 23% en comparación con julio”.

Es notable que, tras la devaluación post PASO, la segunda mitad de agosto registró el mejor desempeño. Según datos del Colegio de Escribanos, se concretaron 1.723 escrituras del 1 al 13 de agosto y 2.412 escrituras del 14 al 31 de agosto.

El monto medio de los actos fue de USD 95.718 y según algunos análisis privados lo que más se está vendiendo en CABA son departamentos de dos y tres ambientes con balcón y sin cocheras.

“Si observamos las estadísticas, todos los meses de 2023 han mostrado un rendimiento positivo en comparación con los mismos períodos de 2022. Los primeros ocho meses acumulan un crecimiento del 17%, y podríamos anticipar un aumento del 20% para fin de año. Sin embargo, debemos estar preparados para posibles fluctuaciones macroeconómicas. Desde el Colegio de Escribanos, nuestro objetivo es colaborar multi sectorialmente para promover la estabilidad y políticas de acceso a la vivienda, independientemente de quién gobierne”, añadió Mihura de Estrada.

Escenario favorable

En un contexto de fluctuaciones económicas y teniendo en cuenta el impacto de las PASO, es relevante señalar la tendencia favorable que se ha registrado en CABA.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), indicó: “Después de casi cinco años de estancamiento y declive en el sector inmobiliario, los últimos meses han mostrado signos de revitalización. Este incremento desafía las tendencias anteriores y apunta a una posible recuperación. Entre las causas que podrían explicar este fenómeno se encuentran el retorno a áreas urbanas tras la pandemia, oportunidades de inversión en zonas premium a precios bajos históricamente, atracción de inversores extranjeros y un sector inmobiliario más moderno y tecnológicamente adaptado”.

Expertos consideran que el aumento en las escrituras en agosto se debe a una mayor transparencia en los precios del mercado, ajustados a la realidad económica actual de Argentina. A pesar de la incertidumbre política y económica, el mercado ha mostrado actividad en casos con precios ajustados.

Martín Cesarsky, de Martín Cesarsky Propiedades, comentó: “Una vez que se defina el próximo presidente y su equipo, las perspectivas serán más claras. Solo entonces podremos entender con mayor precisión cómo la futura política económica impactará en el mercado inmobiliario”.

Oportunidades

Por el descenso de los valores de compra-venta que se registraron hasta el presente (promedian un 40% en CABA) se presentan oportunidades tangibles.

García Malbrán, dijo: “Para los potenciales compradores, este es un momento propicio para adquirir inmuebles, mientras que para los vendedores, aunque puede no ser el mejor momento para la venta per se, si consideran re invertir, la situación resulta igualmente favorable”.

A tener en cuenta

Actualmente, en CABA existen más de 30.000 inmuebles en venta por menos de USD 50.000; varios de estos pueden ser reformados para habitarlos o revenderlos, generando así una ganancia significativa.

Cesarsky añadió: “Persiste un mercado de oportunidad. A los inversores les recomendamos la estrategia de location/location. Para aquellos que necesitan vender y comprar simultáneamente, es importante recordar que, aunque vendan por debajo de sus expectativas, también comprarán a un valor menor. El sector inmobiliario sigue siendo una inversión segura a largo plazo”.

En cuanto a la inversión geográfica, Argentina en su totalidad ofrece diversas oportunidades. Sin embargo, en el contexto específico de CABA y Gran Buenos Aires, las proyecciones sugieren que las propiedades adquiridas en este momento no solo ofrecen rentabilidades competitivas, sino que es probable que recuperen su valor histórico en un plazo de 3 a 4 años, resultando en un alto retorno de inversión.

“Para los compradores que buscan vivienda familiar, las condiciones actuales les permitirán acceder a propiedades de mayor calidad por el monto que estén dispuestos a invertir. Proyectamos que 2024 será un año de transición debido a la probable devaluación post-elecciones generales. Sin embargo, confiamos en que el mercado se recuperará hacia fines de 2024 y durante 2025″, concluyó García Malbrán.