Noticias Informe Construya N° 386 - Enero 2024 En qué barrios porteños se construirá más durante 2024 y qué zonas emergen sorpresivamente Actualmente siguen en obras más de 50.000 viviendas en distintos barrios y se espera que se consolide la actividad. Esta tendencia, respaldada por una inversión de más de USD 1.000 millones, busca atraer a quienes valoran un estilo de vida renovado y se refleja en una variedad de proyectos inmobiliarios.Con una inversión que supera los USD 1.000 millones, diversos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se encuentran en el foco de atención, experimentando transformaciones notables y liderando la expansión en la construcción de viviendas. Esta tendencia, respaldada por un compromiso financiero significativo, busca atraer a aquellos usuarios que priorizan un estilo de vida renovado y se traduce en un panorama diverso de proyectos inmobiliarios.Actualmente, más de 50.000 unidades se encuentran en diversas fases de construcción en distintos trazados porteños y se estima que más de 15.000 de ellas serán entregadas antes de finalizar el año 2024. Estos desarrollos están principalmente orientados a usuarios finales, buscando satisfacer las demandas y expectativas de aquellos que buscan un hogar.Entre los barrios que se proyecta mantendrán su auge se encuentran Núñez y sus cercanías, como Belgrano, Saavedra y Colegiales, según las declaraciones de Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). El corredor norte de CABA se destaca como el de mayor actividad en la construcción de viviendas para el año 2024, con más de 20 proyectos inmobiliarios en las cercanías de las avenidas Del Libertador y Cabildo, representando una inversión colectiva que supera los USD 250 millones. Uno de los proyectos en desarrollo, Udaondo, destaca por su innovación en sostenibilidad al implementar un sistema de climatización basado en geotermia. Este enfoque pionero contribuye a la construcción sustentable al reducir la huella de carbono y lograr un ahorro energético del 60% en el costo mensual de la climatización. Según Tabakman, el Parque de Innovación, donde se ubica Udaondo, se consolidará en el año con viviendas listas para estrenar antes de finalizar 2024.Otros barrios como Villa Devoto, Villa Urquiza y Palermo también se posicionan como zonas destacadas en la construcción de viviendas, salvo posibles modificaciones en la normativa urbana que podrían afectar esta tendencia. El Parque Ferroviario en Colegiales, el Boulevard. García del Río en Saavedra, así como áreas de Floresta y Barracas, concentran cientos de viviendas en proceso de construcción, ofreciendo opciones variadas a los potenciales compradores.Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, resalta las ventajas clave de estos barrios para el desarrollo inmobiliario, como la disponibilidad de terrenos, precios más accesibles debido a la presencia de viviendas únicas sobre lotes propios, una infraestructura urbana eficiente y una calidad ambiental apreciada por los compradores.Caballito, reconocido por su tradición y transformación, sigue siendo el epicentro de la expansión edilicia en CABA. La Avenida Pedro Goyena y sus alrededores han experimentado notables cambios, especialmente en el ámbito gastronómico, y la diversidad educativa junto con la preservación de espacios verdes como el Parque Centenario, contribuyen a la atracción de inversores y compradores en búsqueda de una vida urbana de calidad. Gerardo Azcuy, de Grupo Azcuy, destaca la oferta diversificada en tipos de departamentos, desde monoambientes hasta pisos de cuatro ambientes, rompiendo la tendencia saturada de monoambientes y departamentos de dos ambientes. La inclusión de balcones aterrazados con parrilla para fomentar espacios al aire libre y la incorporación de amenities innovadores, como salón de eventos, sauna, gimnasio y una cava de vinos subterránea, reflejan la adaptación del mercado a las preferencias cambiantes de los compradores.Los desarrollos inmobiliarios no solo buscan atraer a usuarios finales durante la etapa en pozo, sino que también se orientan a inversores. Con la derogación de la Ley de Alquileres, se observa un aumento en las consultas por parte de inversores interesados en destinar ahorros para comprar y luego ofrecer sus departamentos en locación habitacional. Azcuy señala que "inicialmente, las unidades encuentran compradores en el público inversor durante la etapa en pozo, aprovechando precios más atractivos. Posteriormente, estas propiedades se colocan en el mercado para ser adquiridas por aquellos que planean habitarlas".PreciosLos valores de las viviendas varían según la ubicación en CABA. En pozo, los precios promedio oscilan entre USD 1.900 y 3.100 por metro cuadrado en el sur, y entre USD 1.900 y 2.600 por metro cuadrado en el norte. Las propiedades a estrenar tienen precios que van desde USD 2.300 a USD 3.900 por metro cuadrado en el sur, y desde USD 2.300 a USD 3.400 por metro cuadrado en el norte.Villa del Parque, con más de 50 desarrollos inmobiliarios en obras, se consolida como un foco importante de expansión. Avenidas como Nazca o Gaona captan este progreso, ofreciendo viviendas a estrenar con un precio promedio de USD 2.200 por metro cuadrado.No obstante, los expertos advierten sobre un aumento significativo en los costos en dólares, con una tendencia al alza en los precios de los departamentos. Tabakman subraya la inminente salida de los históricos costos de construcción bajos, agravada por el incremento en los precios de los materiales y la proyectada alza en los salarios de la mano de obra. Aunque el dólar mantiene una estabilidad aparente, la consecuente suba de los costos en moneda extranjera plantea interrogantes sobre la viabilidad de las inversiones financieras en pesos, que ofrecen rendimientos por debajo de la inflación.Hasta mediados de 2023, el valor por metro cuadrado oscilaba en promedio alrededor de USD 700. Actualmente, se sitúa en los USD 950 por metro cuadrado. Ante este escenario, los metros cuadrados emergen como una cobertura atractiva para los inversores, anticipándose a aumentos de precios que podrían superar el 50% a corto plazo, marcando una nueva realidad en el mercado inmobiliario.La falta de opciones viables para invertir en otros activos y la depreciación del poder adquisitivo del dólar son factores clave que mantendrán la inversión en propiedades como una opción atractiva en los próximos meses. La anticipación de un aumento de precios debido a la inflación en dólares plantea la posibilidad de valores superiores a USD 3.000 a medida que avance el año, según las proyecciones de Levrio. En expansiónTodos los barrios aledaños a Palermo y Belgrano son los que tienen mayor demanda por efecto derrame (especialmente, Saavedra, Núñez, Villa Crespo y Colegiales).La sorpresa reside en Chacarita, con un valor de USD 1800 de por metro cuadrado en promedio. Según Emilio Fauro, de Fauro Propiedades, este barrio destaca por su gran red de transporte (subte, tren y numerosas líneas de colectivos), proximidad a Palermo, presencia de espacios verdes como el Parque Los Andes y una creciente oferta gastronómica y cultural en el circuito Newbery”.La zona, especialmente entre las avenidas Jorge Newbery, Córdoba y Corrientes, ha experimentado una revitalización con la aparición de vermuterías, cervecerías artesanales y restaurantes de autor.También puede expandirse Villa Luro, en el sector ubicado cerca de Plaza los Andes y sobre Avenida Rivadavia, donde ya se han instalado cafeterías, agencias de viajes, restaurantes, carnicerías Premium, churrerías y bares. Al igual que Monte Castro, también en el oeste porteño y algo de Parque Chas y cercanías con Agronomía y Villa Pueyrredón.DemandaEn términos de demanda, prevalecen los proyectos que buscan emular la sensación de vivir en una casa, combinados con edificios que ofrecen amenities de alta calidad.Expertos destacan que estos proyectos, que fusionan la experiencia hogareña con comodidades exclusivas, continúan siendo destacados por su capacidad para satisfacer las preferencias de los consumidores.No obstante, se vislumbra una posible transición hacia proyectos orientados a la renta tradicional, impulsada por el aumento de la renta en dólares y la adaptación de normativas para alquileres convencionales. La progresiva pérdida de interés en los alquileres temporarios se intensifica con la desregulación de contratos, especialmente después de la eliminación de la Ley de Alquileres, relegándolos a un segundo plano.En resumen, el panorama inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires muestra una combinación de desarrollos prometedores, desafíos económicos y adaptación a nuevas tendencias. La inversión continua, la diversificación de ofertas y la atención a las preferencias cambiantes del mercado son elementos clave que definirán la evolución futura del sector.