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Informe N° 4 - Julio 2005

 

Permisos en la ciudad de Buenos Aires

 
En los primeros cinco meses de 2005 se autorizaron en la Ciudad de Buenos Aires 650.013 m2, de los cuales 90% correspondieron a construcciones nuevas y el resto a ampliaciones y refacciones. Esta cifra implica un incremento de 47,9% en relación con el mismo período del año pasado.

El segmento que concentró la mayor proporción de la superficie autorizada fue la multivivienda (79%), encabezada por aquella de características suntuosas, seguida por la categoría confortable. Entre los destinos no dedicados a vivienda (que concentraron 16% de la superficie permisada), los que absorbieron mayor cantidad de metros cuadrados fueron los comercios y los bancos y entidades financieras. La categoría univivienda (que absorbió 4,5% de los m2 permisados) se concentró en la categoría suntuosa y lujosa.
 
 
 
En cuanto a la distribución geográfica de los permisos, Palermo lideró la lista de los barrios con mayor participación, tal como había sucedido en el mismo período del año pasado, aunque con una cantidad de metros 15% superior. En lo que va de 2005 concentró 13% de la superficie permisada, es decir 4 puntos porcentuales menos que el año pasado (porque creció menos que el total). Le siguieron Caballito, Villa Urquiza (ambos ocuparon las mismas posiciones el año pasado), Belgrano y Balvanera, Almagro, Núñez, Recoleta y Puerto Madero. Estos barrios en conjunto concentraron 62% de la superficie permisada en la Ciudad.

La distribución de la superficie permisada resultó muy similar a la del año pasado, aunque con una magnitud mayor. Esto indica que la recuperación del nivel de actividad de la construcción en la Ciudad mantiene la concentración en el corredor norte, con incipiente ampliación hacia barrios aledaños. Esta situación encareció significativamente el costo del terreno en los nuevos emprendimientos aumentando la participación de este gasto sobre el costo total de la obra.

La incorporación de los nuevos inmuebles a la oferta de la zona hace pensar que los valores de los departamentos nuevos han alcanzado un valor máximo y que incluso pueden ceder, mientras que en el caso de los departamentos usados es de esperar que registren un ajuste hacia abajo, recuperando la brecha tradicional con los inmuebles nuevos de iguales características (del orden de 25%-30%), en la medida en la que se incorporen los inmuebles de las 400 obras en construcción en la Ciudad. En los últimos meses esta situación se evidenció en la estabilidad de los precios de los departamentos nuevos y en la leve contracción de los usados.

En cuanto a los alquileres, la presión de la demanda, a raíz de la dificultad de las familias de ingresos medios para acceder a la vivienda con ahorro previo y/o crédito hipotecario, dada la brecha entre los ingresos y los valores de los inmuebles, aumentó la presión sobre los precios. Esto dio lugar, en los últimos meses, al incremento de la oferta de inmuebles ofrecidos en alquiler. Cabe destacar que los contratos (nuevos y renovaciones) registran un incremento que oscila entre 40% y 100%.