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Informe Construya N° 417 - Agosto 2024

Mercado inmobiliario: 2024 marca un punto de inflexión tras seis años de crisis

La recuperación de la confianza de los ahorristas en el ladrillo, ha impulsado un crecimiento en las operaciones de compraventa de viviendas usadas y a estrenar. Sumado al esperado impulso del crédito hipotecario, el mercado inmobiliario parece encaminado a ganar más fortaleza antes de fin de año.

Luego de seis años de una crisis prolongada, el mercado inmobiliario parece vislumbrar un cambio de rumbo. El cierre del año pasado y el comienzo de 2024 marcan un punto de inflexión para la compra y venta de viviendas, impulsado por diversas causas que reactivan al sector tras un largo período de estancamiento.

Según el último relevamiento de escrituras realizado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, correspondiente al mes de junio, se efectuaron 4.232 escrituras por un monto total de $362.001 millones.
Después de atravesar una prolongada crisis que paralizó al sector durante varios años, el mercado inmobiliario argentino parece haber encontrado un nuevo impulso. Las causas que explican este resurgimiento son diversas y apuntan a una reactivación sostenida en el tiempo, convirtiendo a 2024 en el año más prometedor para la compraventa de propiedades en mucho tiempo.

Las 4.232 escrituras realizadas en junio de 2023 representan un aumento del 27,47% respecto al mismo mes del año anterior. Sin embargo, se observó una disminución del 7,98% en comparación con mayo de 2024, cuando se habían concretado 4.599 escrituras. No obstante, a pesar de esta leve baja, se volvió a superar la barrera de las 4.000 operaciones, un número importante en comparación con el promedio de 2021 o 2022, cuando solo se realizaban 2.300 actos notariales al mes.

Hasta junio se concretaron 19.952 operaciones de compraventa en CABA según el Colegio de Escribanos porteño. Radar Inmobiliario confirmó así que con esta cifra se registró un aumento de 25,4% interanual, lo que marcó el mayor volumen operado desde 2019.

Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades, quien realiza el análisis través del Radar Inmobiliario, atribuyó el aumento interanual en la cantidad de escrituras realizadas en junio en CABA a tres factores principales: “los precios de los inmuebles, que en términos históricos están bajos (comparable a niveles de 2004 en términos reales); el fuerte aumento del costo de la construcción, que implica mayores precios a futuro; y un cambio de expectativas en el mercado”.

Y eso que aún el crédito hipotecario en UVA que fue re introducido por más de 20 bancos aún es incipiente, aunque se espera que en las mediciones de julio y agosto ya impacten, porque en las inmobiliarias porteñas como del Gran Buenos Aires, confirmaron que empiezan a concretarse compra ventas a través de los créditos.

Federico Vinelli, de Inmobiliaria Vinelli, señaló que “ya hemos concretado operaciones en las últimas tres semanas en Tigre, Vicente López y en barrios como Belgrano y Palermo. Sobre todo en inmuebles apto crédito, hay que recordar que no todas las propiedades califican, sino cuentan con escritura no son aptas, por ejemplo”.
Casi el 97% de estas operaciones fueron realizadas por personas o familias que poseen ahorros propios o porque vendieron una propiedad y pudieron ampliarse o achicarse en superficie. El impacto de la reintroducción de los créditos hipotecarios UVA, que recién ahora estarían teniendo un incipiente efecto, se podrá ver en las próximas mediciones.

Y según las estadísticas compiladas por el Colegio de Escribanos bonaerense, en junio se registraron 8.780 compraventas inmobiliarias. Este número representa un aumento del 2,43% en comparación con el mismo mes del año anterior, cuando se contabilizaron 8.572 operaciones. 

Por otra parte, al analizar el primer semestre del año, se advierte que el acumulado de enero a junio fue superior al mismo periodo de 2023. En este caso, el incremento en la cantidad de actos fue del 12,56%, con un total de 41.122 escrituras para dicho lapso, frente a las 36.532 del año anterior.

Rodrigo Sanz, de Sanz y Ordoqui Propiedades de Mar del Plata, comentó que “el mercado inmobiliario marplatense mostró notable actividad. Se concretaron muchas operaciones de departamentos de uno y dos ambientes cuyos valores cayeron desde 2017 y se estabilizaron seis años después. Las unidades más económicas fueron vendidas en 2023 y ya no hay disponibles. Los precios iniciales para un departamento de un ambiente rondan USD 30.000, subieron 10% este año”.

Tanto en CABA como en tierra bonaerense la sensación es que los valores de las propiedades usadas y a estrenar ya no caen, tocaron su piso, es más, un informe de Zonaprop confirmó que el 85% de los barrios porteños elevó la cotización de sus viviendas hasta un 10% en algunos casos, sobre todo en departamentos y PH. 

Revirtiendo la baja que se había extendido hasta octubre del año pasado. En aquel momento, los precios de los departamentos habían retrocedido hasta un 40%, con unidades que llegaron a ofrecerse a valores similares a los de hace 18 años atrás.

Vinelli amplió: “Esta recuperación en los valores obedece a varios factores clave. Por un lado, la estabilización del dólar y la desaceleración de la inflación devolvieron parte de la confianza de los inversores en ladrillo, argumentan desde el mercado inmobiliario. Además, la falta de nuevo stock de propiedades a la venta generó un efecto de escasez que empuja los valores al alza”.

Y desde el mercado inmobiliario confirmaron que esta suba es la consecuencia del cambio de expectativas que produjo el nuevo gobierno. “Si los agentes económicos perciben una mayor seguridad jurídica, van a estar más propensos a invertir”, agregó Vinelli.

Efecto crediticio

El lanzamiento de créditos hipotecarios por parte de más de 20 bancos en todo el país ha beneficiado tanto a quienes buscan comprar a crédito como a aquellos que tienen el dinero en efectivo y no quieren perder la oportunidad de adquirir la vivienda que desean frente a otros posibles compradores.

Sanz destacó que en Mar del Plata como en otros distritos de la provincia “los créditos inmobiliarios generaron buenas expectativas y se concretaron algunas operaciones, que hizo que se frenara la caída de precios”.

Con la aparición del crédito también se produjo la toma de decisión de compra de cierta demanda con ahorros en mano contenida, “y la incipiente suba de precios hizo que se precipitara la concreción de operaciones”, añadió Achával.

La posibilidad del blanqueo es otro factor que favorece el clima de negocios del mercado, pero en este caso por ahora solo alcanza a los inmuebles en pozo, aunque los inmobiliarios pidieron al Ministerio de Economía de la Nación que se incluya a los usados y a estrenar, pero por ahora no hubo avances.

Precios

En provincia de Buenos Aires hay mayor disparidad de valores, pero por ejemplo en Tigre y Vicente López, un dos ambientes usado oscila en USD 120.000 y a estrenar un 25% más. En Lanús y Ezeiza, un dos ambientes usado parte desde USD 80.000 y a estrenar vale también un 25% más.

En CABA la realidad es otra, las valuaciones son superiores en la mayoría de los casos. A manera de ejemplo, en base a valores de Zonaprop, los departamentos usados se apreciaron interanualmente de la siguiente manera: en Puerto Madero, los valores pasaron de USD 5.395 a USD 5.683 por metro cuadrado, un incremento del 5%; en Palermo, de USD 2.770 a USD 2.974 , un aumento del 7%; en Belgrano, de USD 2.527 a USD 2.676, creciendo un 6%; en Núñez, de USD 2.537 a USD 2.701, también con un aumento del 6%; en Recoleta, de USD 2.435 a USD 2.507, lo que representa un incremento del 3%; y en Caballito, de USD 1.969 a USD 2.071 por m2, un aumento del 5% interanual.

Achával concluyó: “Pese a los desafíos macroeconómicos, el mercado inmobiliario sigue en un microclima de crecimiento. Se espera que en los próximos meses comiencen a traccionar los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales”.