Noticias Informe Construya N° 430- Noviembre 2024 Escenario en expansión Blanqueo e hipotecas divisibles: el sector inmobiliario apuesta a un nuevo ciclo de crecimientoEsta herramienta fiscal y de reciente implementación de hipotecas divisibles generan grandes expectativas en el mercado inmobiliario. Expertos anticipan un impulso en la construcción de viviendas y la reactivación de proyectos en pozo, lo que podría convertirse en un motor clave para la economíaEl sector inmobiliario en Argentina experimenta un renovado interés tras el anuncio de medidas que buscan facilitar el acceso a la vivienda y fomentar la inversión en construcción. En un contexto donde el mercado atravesó años de estancamiento debido a la falta de crédito y la incertidumbre económica, el blanqueo de capitales y las hipotecas de bien futuro aparecen como herramientas que podrían dinamizar la actividad. Según datos recientes de Zonaprop, en los últimos 12 meses, la demanda de unidades en construcción aumentó 90%, mientras que la oferta de propiedades en pozo creció un 16%. Estos indicadores sugieren un escenario más optimista para el sector. El impacto: ¿por qué se espera un éxito?El blanqueo de capitales, lanzado por el gobierno, tiene como objetivo atraer fondos no declarados hacia el mercado formal. Los expertos coinciden en que esta herramienta no solo permitirá regularizar dinero no declarado, sino que incentivará su colocación en proyectos inmobiliarios, especialmente en emprendimientos en pozo y obras en construcción. Esta tendencia coincide con la posibilidad de que los fondos captados por el blanqueo —estimados en USD 22.000 millones— se orienten al mercado inmobiliario. De suceder esto, según cálculos del sector, podría agotarse el stock disponible en CABA y GBA en ese rango de precio.Según José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, "el blanqueo representa una oportunidad clave para reactivar el mercado, ya que los incentivos fiscales motivarán a los inversores a destinar su dinero al ladrillo, que históricamente ha sido considerado un refugio seguro".Rozados destacó que el atractivo de esta medida radica en su potencial para movilizar capitales hacia la construcción, un sector que tiene un fuerte efecto multiplicador sobre la economía. "Si se canaliza adecuadamente, el blanqueo podría no solo revitalizar la construcción, sino también generar empleo y reactivar el consumo en sectores vinculados, como el de materiales y servicios". Además, en un país donde el ahorro en moneda local sigue siendo incierto, la inversión en ladrillos se mantiene como una opción que genera confianza entre los argentinos.¿Qué tipos de propiedades tienen mayor demanda?La creciente demanda se ha concentrado en unidades de pozo y proyectos de obra nueva, principalmente porque ofrecen un margen de rentabilidad más alto y mayores opciones de financiamiento. Durante el último año, los desarrolladores han notado un interés creciente por los emprendimientos en pozo, que permiten a los compradores acceder a precios más bajos en comparación con propiedades terminadas y escalonar el pago mediante planes de cuotas. "Muchos inversores están eligiendo propiedades en construcción como una forma de resguardar su capital y, a la vez, obtener un rendimiento futuro", explicó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).El segmento de unidades en pozo también atrae a aquellos que buscan diversificar sus inversiones. Según Tabakman, “el blanqueo podría impulsar aún más esta demanda, ya que permitirá que los inversores ingresen al mercado con capitales que antes estaban fuera del sistema”. Esto, a su vez, generará un efecto positivo en la cadena de valor de la construcción, que viene mostrando signos de recuperación tras la pandemia.Las viviendas de hasta USD 100.000 son las que más demanda captaron. “Los valores en 2024 acumulan un incremento de 6,6%; en los últimos 12 meses, el precio sube 7,2% registrando el mayor incremento interanual desde diciembre de 2018. Actualmente, el precio medio se ubica 7,9% por arriba del mínimo registrado en junio 2023, pero 17,1% por debajo del máximo alcanzado en marzo 2019. Esta oscilación indica una serie de influencias económicas y sociales que impactaron en el mercado inmobiliario en diferentes años, distintos gobiernos, la economía, la pandemia y su salida de la crisis sanitaria, entre otros aspectos”, sostuvo Rodrigo Lejtman, economista que trabaja para Zonaprop. Ventajas de los proyectos en pozo y el papel de las hipotecas divisiblesLa modalidad de compra en pozo ofrece una serie de beneficios que la hacen atractiva tanto para inversores como para compradores finales. Además de los precios más accesibles, la posibilidad de financiar en cuotas permite planificar la compra con mayor flexibilidad. En este sentido ya con el DNU 1017/2024 introduce esta modalidad, que le permite a los compradores acceder a créditos para unidades en obras sin necesidad de escritura previa, las hipotecas de bien futuro —también conocidas como hipotecas divisibles— prometen ser un complemento ideal para esta tendencia.Estas nuevas herramientas crediticias permitirán a los compradores obtener financiamiento para adquirir propiedades que están en construcción, lo que abre la puerta a más opciones de inversión. Según lo anunciado, las hipotecas divisibles facilitarán el acceso a proyectos en desarrollo, lo que podría convertirse en un catalizador para la construcción a gran escala. “Esta medida será clave para movilizar el sector, ya que permitirá que más familias accedan a la propiedad de una manera escalonada”, añadió Tabakman. Apalancando la construcción a gran escalaEl mercado inmobiliario tiene un potencial significativo para reactivar la economía, y el gobierno parece apostar a esta estrategia para estimular la actividad en los próximos años. Además de las ventajas que ofrecen los créditos para la compra en pozo, la posibilidad de utilizar hipotecas divisibles (falta su instrumentación y que los bancos las pongan en práctica) podría acelerar la finalización de proyectos que actualmente se encuentran en etapa inicial. "El sector de la construcción no solo genera empleo directo, sino que tiene un efecto arrastre en otros sectores. La implementación de estas medidas, si se acompañan con políticas de estabilidad económica, podrían marcar un punto de inflexión para el país", señaló Rozados.La combinación de estos incentivos —blanqueo, hipotecas divisibles y financiamiento para obras en desarrollo— está generando un renovado interés tanto entre desarrolladores como entre compradores. Según estimaciones de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), si estas herramientas se implementan de forma efectiva, el sector podría ver un repunte de hasta 25% en el volumen de obras iniciadas durante 2025.Esto sería un alivio para un mercado que ha visto caer la inversión en los últimos años.Expectativas para 2025: desafíos y oportunidadesSin embargo, para que estas medidas tengan un impacto real en la economía, será clave que los bancos y entidades financieras activen líneas de crédito atractivas tanto para desarrolladores como para usuarios finales. Hasta ahora, el principal desafío radica en la instrumentación de estos créditos y en garantizar que las condiciones sean accesibles para una amplia base de compradores. "Si logramos que los bancos promuevan estas herramientas, podríamos estar ante un ciclo de crecimiento sostenido para el sector", indicó Tabakman.Finalmente, expertos advierten que, aunque las perspectivas son alentadoras, será fundamental que el gobierno mantenga un entorno económico estable. Esto incluye la necesidad de mejorar los ingresos de la clase media, que representa una porción significativa de la demanda potencial de viviendas. Carlos Spina, presidente de la AEV, concluyó: “Si se cumplen estas condiciones, el mercado inmobiliario podría experimentar un ciclo expansivo similar al que se vivió en años anteriores (entre 2016 y 2018), cuando las hipotecas y los créditos impulsaron la construcción de miles de viviendas en todo el país”.