Noticias Informe Construya N° 434- Diciembre 2024 Un año que revirtió la crisis: el camino pendiente hacia la expansión inmobiliaria completa RecuperaciónUn año que revirtió la crisis: el camino pendiente hacia la expansión inmobiliaria completaEl balance muestra que, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta se recuperó a niveles históricos en tiempo récord. El retorno del crédito hipotecario y el blanqueo impulsaron operaciones, con un aumento superior al 30% en comparación con 2023. Sin embargo, los costos de construcción, que siguen en alza, dificultan el inicio de nuevas obrasEl mercado inmobiliario cierra 2024 con un balance positivo que marcó el inicio de su recuperación tras seis años largos de crisis, sobre todo en el escenario inmobiliario, en la construcción se mantienen activas más de 50.000 viviendas en ejecución. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la compra venta de propiedades creció más del 30% respecto al año anterior, consolidándose como el mejor período desde 2017. Solo en octubre se registraron 5.987 escrituras en CABA, un aumento interanual del 31,3% frente a las 4.559 del mismo mes de 2023.Estos números reflejan un repunte que no se veía desde abril de 2018, antes del derrumbe causado por la inestabilidad económica, la pérdida del crédito hipotecario y la desaceleración del sector. Alejandro Braña, experto en Real Estate, explicó que este desempeño positivo responde a varios factores. “El cambio de gobierno a finales de 2023, sumado a la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, mejoró notablemente las expectativas del sector. Esto, junto con la reactivación del crédito hipotecario y el blanqueo de capitales, marcó un punto de inflexión”, afirmó. Con este panorama, CABA cerraría el año con cerca de 52.000 escrituras, según proyecciones basadas en el desempeño histórico de diciembre, tradicionalmente el mes con mayor cantidad de operaciones (dato que recién se conocería en enero de 2025). Esto convertiría a 2024 en el mejor año del mercado inmobiliario porteño desde 2017, incluso bajo un contexto de cepo cambiario y restricciones financieras.Créditos hipotecarios y blanqueo: las claves del repunteUno de los motores principales de la recuperación fue el regreso del crédito hipotecario, que en 2024 volvió a niveles significativos tras más de seis años de casi nula actividad. En octubre se concretaron 944 escrituras con hipoteca en CABA, un incremento del 300% respecto al mismo mes de 2023. Estas cifras superaron el total acumulado de hipotecas en los primeros siete meses del año y marcan un cambio de tendencia importante en el mercado.El blanqueo de capitales también desempeñó un rol fundamental en este contexto. Conocido como "blanqueo hormiga", esta medida permitió canalizar capitales no declarados en operaciones de compraventa de menor escala, especialmente en propiedades valuadas en menos de USD 100.000. Esto impulsó la adquisición de unidades de dos y tres ambientes, con valores promedio de USD 105.000, particularmente en el caso de compradores de primera vivienda e inversores que buscan diversificar sus activos.Además, los precios de las propiedades, que se mantuvieron en niveles históricamente bajos en dólares durante gran parte del año, actuaron como un atractivo adicional. Según los especialistas, estos valores son comparables a los registrados en momentos críticos como la crisis del corralito de 2001. Según Zonaprop y Cabaprop, dos de los portales inmobiliarios más reconocidos del sector, en el 98% de los barrios porteños los valores de venta aumentaron hasta un 12%. Entre las zonas que más se valorizaron durante 2024 destacan Colegiales, Belgrano, Recoleta, Villa Ortúzar, Chacarita, Núñez, Coghlan y Villa Urquiza.Este escenario, combinado con un dólar relativamente estable en términos reales desde enero de 2024, incentivó la toma de decisiones de compra que muchos postergaron durante años. Una recuperación desigual: provincia de Buenos Aires y el interiorEl mercado inmobiliario bonaerense también mostró señales de recuperación. En octubre de 2024, el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires registró 11.213 escrituras, un incremento del 15,25% en comparación con las 9.729 operaciones concretadas en el mismo mes del año previo. Este resultado marca el mejor desempeño en siete años.En la provincia, las hipotecas también jugaron un papel clave. El salto interanual del 141% en créditos hipotecarios demuestra que el acceso al financiamiento está dinamizando tanto la compra de inmuebles usados como el desarrollo de proyectos nuevos. Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, destacó que este tipo de crédito crea un círculo virtuoso en el mercado: “La mayoría de quienes venden reinvierten en otra propiedad, lo que genera un efecto en cadena que beneficia a toda la actividad”.En el resto del país, sin embargo, la recuperación es más lenta. Plazas tradicionales como Córdoba y Rosario registraron incrementos en las operaciones, aunque los números aún no alcanzan los niveles previos a la pandemia. En Mendoza y Santa Fe, la actividad sigue dependiendo de factores locales, como proyectos de infraestructura en desarrollo y la evolución de la economía regional.Construcción: qué falta para volver a crecerA pesar de los avances en la compraventa de inmuebles, el sector de la construcción enfrenta desafíos significativos. Los costos de edificación, que aumentaron 145% durante 2024, llevaron el precio promedio del metro cuadrado a más de USD 1.500 en muchos desarrollos urbanos. Este incremento, combinado con las limitaciones para importar insumos, afectó la rentabilidad de los proyectos y frenó el inicio de nuevas obras.Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, explicó que los desarrolladores están priorizando proyectos con márgenes más seguros. “El costo en dólares alcanzó niveles que no se veían desde hace años, lo que pone en jaque a los desarrollos orientados al segmento de vivienda económica. Hoy, los proyectos premium son los únicos que muestran cierta viabilidad financiera”, señaló.A pesar de estas dificultades, los desarrolladores apuestan al 2025 con expectativas de recuperación.Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), afirmó que la estabilidad macroeconómica será clave para el próximo año. “Necesitamos una economía más predecible y medidas que faciliten la importación de insumos estratégicos. Esto permitiría reducir los costos y generar una reactivación más sólida”, aseguró.Nuevo CUREl Nuevo Código Urbanístico (CUR), que entrará en vigencia en 2025, establece nuevas reglas para la construcción en la Ciudad de Buenos Aires, con el objetivo de preservar la identidad barrial, equilibrar el desarrollo urbano y fomentar la inversión en zonas históricamente postergadas. La normativa limita las alturas máximas en barrios residenciales, fija un tope de 9 metros en más de 400 pasajes y concentra los grandes desarrollos en avenidas principales. Además, introduce la Capacidad Constructiva Adicional (CAC), que permite trasladar metros edificables desde el sur, llamado “zona emisora”, hacia corredores del norte, denominados “zona receptora”. También promueve la creación de áreas verdes, la reurbanización de barrios populares y el desarrollo prioritario en zonas como Constitución, Flores y Nueva Pompeya. Estas medidas buscan mejorar la calidad ambiental, reducir las islas de calor y distribuir de manera más equitativa el crecimiento urbano en la Ciudad.El rol de las hipotecas divisiblesEl Nuevo DNU 1017/2024, publicado por el Gobierno, introduce medidas clave para revitalizar el mercado inmobiliario y facilitar el acceso al crédito hipotecario en Argentina. Una de las principales novedades es la posibilidad de comprar viviendas en pozo mediante hipotecas divisibles, lo que permite que cada comprador asuma su propia deuda individual. Esto reduce riesgos para los desarrolladores y hace más accesible el financiamiento para los compradores.Además, el decreto habilita el uso del derecho real de superficie como garantía hipotecaria, permitiendo a quienes posean derechos sobre terrenos ajenos utilizarlos para obtener créditos. También se reconoce la preventa de unidades en construcción mediante boletos de compraventa registrados, lo que asegura mayor seguridad jurídica y confianza en el mercado.La eliminación del seguro obligatorio para contratos de prehorizontalidad brinda mayor flexibilidad a las negociaciones, mientras que la hipoteca de bien futuro permite financiar unidades sin necesidad de escritura previa, reconociendo desde el inicio el derecho de propiedad. Estas medidas reemplazan programas como Procrear, orientándose hacia un esquema de crédito privado más eficiente.Se espera que estas disposiciones impulsen la construcción, generen empleo y fortalezcan la cadena de valor del sector, especialmente en un contexto de estabilización económica reciente. Según el Ministerio de Economía, los créditos hipotecarios ya disponibles para viviendas usadas y a estrenar pronto incluirán opciones para unidades en pozo, beneficiando tanto a compradores como a desarrolladores en todo el país. Se espera que estas disposiciones impulsen la construcción, generen empleo y fortalezcan la cadena de valor del sector, especialmente en un contexto de estabilización económica reciente. Según el Ministerio de Economía, los créditos hipotecarios ya disponibles para viviendas usadas y a estrenar pronto incluirán opciones para unidades en pozo, beneficiando tanto a compradores como a desarrolladores en todo el país.Perspectivas y desafíos para 2025El mercado inmobiliario encara 2025 con optimismo, aunque con cautela. Según estimaciones del sector, las operaciones de compraventa podrían crecer un 25% durante el próximo año, impulsadas por el retorno del crédito hipotecario y el renovado interés por el ladrillo como refugio de valor. Sin embargo, los especialistas coinciden en que el éxito de esta proyección dependerá de varios factores.Por un lado, será fundamental consolidar herramientas de financiamiento accesible para compradores y desarrolladores. Además, se requieren políticas que equilibren la carga impositiva entre la inversión inmobiliaria y financiera, para incentivar la participación en proyectos de construcción y evitar que el mercado dependa únicamente del segmento premium.Entre las zonas más atractivas para invertir en CABA, destacan Núñez, Saavedra y Villa Urquiza, barrios que combinan conectividad, calidad de vida y un mercado en expansión. Palermo y Caballito completan las opciones más buscadas, mientras que en el Gran Buenos Aires, Nordelta y Pilar concentran la demanda en desarrollos en pozo.El camino pendiente hacia la expansión completaAunque 2024 fue un año de recuperación notable, los desafíos para el sector inmobiliario y de la construcción son numerosos. Federico Rosbaco, CEO de Rosbaco & Partners, destacó que el acceso al financiamiento es el principal obstáculo a superar: “Sin herramientas que garanticen previsibilidad y acceso a crédito, será difícil sostener el ritmo de recuperación que vimos este año”.El impacto del blanqueo y el crédito hipotecario será clave en el corto plazo, pero los especialistas advierten que la sostenibilidad del mercado depende de resolver problemas estructurales, como la falta de previsibilidad macroeconómica y los elevados costos de construcción. Según Tabakman, la competitividad del sector requiere reducir los costos en dólares y generar incentivos que permitan recuperar márgenes razonables para los desarrolladores.De cara a 2025, el sector apuesta a la consolidación de políticas que favorezcan la estabilidad y la expansión. Si estos objetivos se cumplen, el mercado podría entrar en un nuevo ciclo de crecimiento sostenido, dejando atrás definitivamente los años de crisis que marcaron la última década.