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Informe N° 23 - Febrero 2007

 

Actividad de la construcción

 

El sector de la construcción cerró 2006 con un incremento de la actividad de 15,2% en relación al promedio del año anterior, siguiendo la medición oficial (Indicador Sintético de Actividad de la Construcción o ISAC) de los despachos de los principales insumos al mercado interno. Al tomar el índice Construya, que mide los despachos de insumos para la construcción de viviendas por parte de las catorce empresas miembros del Grupo, se observó un crecimiento de 20% interanual. Pero para entender en qué etapa se encuentra el sector de la construcción, es importante resaltar que en los últimos meses de 2006 comenzó a observarse una clara desaceleración en el crecimiento del ISAC. Con un comportamiento errático, en el cuarto trimestre cayó 5% desestacionalizado con relación al trimestre previo. Por otra parte, y en línea con lo señalado, durante enero el índice Construya experimentó un alza de sólo 0,4% mensual desestacionalizada, que no alcanzó a compensar la baja de 4,5% mensual registrada en diciembre (quedando el máximo de la serie en noviembre del año pasado).

El principal impulso vino desde la construcción de edificios para vivienda y para otros destinos (industriales, comerciales, oficinas), que se mostraron más dinámicas desde el segundo trimestre, recuperando participación en el total de las obras privadas. En el caso de las obras públicas, las de infraestructura se mostraron más dinámicas que las viales. Y las obras petroleras, que sólo releva el ISAC, fueron las menos dinámicas de todas, producto de la realidad que enfrenta el sector.

 
 

En la medida en la que el índice que elabora el organismo oficial incluye más tipologías de obras, entre las que hay algunas que mostraron un desempeño menos dinámico que las obras residenciales (que son aquellas en las que se concentran las ventas de las empresas del grupo Construya), es posible explicar la diferencia de velocidad de crecimiento. En particular, los despachos de asfalto (sustituido por cemento en varias obras viales en ejecución) y de materiales para obras vinculadas al sector petrolero medidas en el ISAC, fueron los que exhibieron el menor dinamismo.


El comportamiento del sector durante 2006 se comprende mejor cuando se tiene en cuenta que está experimentando un proceso de transición desde la recuperación (2002-2005) al crecimiento. En consecuencia, no debe sorprender que la tasa de crecimiento de la construcción se vaya reduciendo y converja a la tasa de expansión promedio de la economía. Tampoco debe sorprender que el comportamiento de la actividad sea tan irregular, como sucedió en los últimos tiempos.


Por otra parte, en un contexto de altísimo nivel de actividad, el comportamiento errático de los indicadores en el mes a mes,  se puede explicar por varios factores concurrentes: existen problemas concretos para contratar el personal capacitado necesario; las inversiones que realizan los proveedores de insumos para abastecer a un mercado creciente todavía están en proceso de maduración; y cada vez es más difícil encontrar terrenos para construir en las zonas más demandadas de los principales municipios, lo que eleva la incidencia de los terrenos en los proyectos constructivos y en algunos casos los vuelve inviables. Asimismo, la incertidumbre sobre el futuro creció cuando en la segunda mitad de 2006 se prohibió por un tiempo el otorgamiento de nuevos permisos en algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, producto de los reclamos de los vecinos que se consideran damnificados por la expansión de la edificación de multiviviendas.


En lo que respecta al crecimiento de las obras residenciales, está explicado fundamentalmente por la atractiva brecha entre lo que hay que pagar por una vivienda terminada y lo que cuesta edificarla. Sin embargo, la rentabilidad es descendente con respecto a los años anteriores, porque la recuperación del costo de la construcción es superior al aumento del precio de venta por metro cuadrado. Por otra parte, y como se señaló más arriba, la escasez de terrenos tiene su incidencia en el costo total. También la escasez de mano de obra calificada presiona sobre los costos, erosionando la rentabilidad de los nuevos proyectos.

 
 

El incremento de la oferta de inmuebles, como resultado de la dinámica sectorial de los últimos años, impide que la demanda convalide cualquier valor. Del lado de los precios de venta, la estabilización de los valores comienza a reflejar una nueva realidad: un mercado inmobiliario menos dinámico a medida que se amplía la brecha entre la oferta de nuevas unidades (financiadas por inversores) y la demanda efectiva de viviendas (dada la distancia existente entre el valor promedio de los inmuebles y el nivel de los salarios).

En el actual contexto de desaceleración del crecimiento, la recuperación del poder adquisitivo de los salarios jugará un rol positivo. Gradualmente se ampliará la porción de hogares que pueden calificar como sujetos de un crédito hipotecario. Es decir, se agrandará la demanda efectiva de inmuebles para uso como vivienda permanente. Si bien todavía existe una baja proporción de la demanda total financiada con crédito hipotecario (en 2006, sólo 8% de las escrituras inmobiliarias estuvieron asociadas a operaciones de crédito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires, cuando en los ’90 esa relación llegó a un promedio superior a 30%), éste es el puente que permitirá sustentar el actual proceso de crecimiento sectorial hacia el futuro.

El régimen para facilitar el acceso de los inquilinos a la vivienda propia (de características similares a las que ocupan), ya se está probando que no forma parte de las soluciones genuinas al problema existente. La efectividad de la Ley depende casi exclusivamente de que finalmente decida otorgar un subsidio a la tasa de interés por parte del sector público, algo que el gobierno nacional no considera seriamente. Además, este subsidio debe ser mayor cuanto menor sea el valor del inmueble (porque en estos casos se registró una mayor ampliación de la relación alquiler-valor de venta del mismo).

Como consecuencia de lo dicho hasta aquí, cabe esperar que los emprendimientos de alta gama vayan perdiendo peso en el agregado de la actividad sectorial. En contraposición, hay que esperar que los destinos no residenciales comiencen a recuperar el terreno perdido. Los espacios comerciales, corporativos, industriales y logísticos, muestran un altísimo nivel de ocupación y esto está presionando sobre los precios e incrementando la rentabilidad de la inversión en estas tipologías de obra.

En el caso de las oficinas corporativas, el ritmo de incremento de los precios responde a la escasa vacancia. La ocupación alcanza a 97,7% del espacio disponible. Los valores en dólares del alquiler de estas oficinas ya han superado los valores previos a la devaluación, a pesar de haber sido uno de los segmentos del mercado inmobiliario más golpeados durante la crisis. El rendimiento del alquiler de estas propiedades ronda, actualmente, 20% anual en dólares, con un rango de precios entre US$ 15 y US$ 32 por metro cuadrado para los espacios premium. En 2006, los precios de los espacios para oficinas fueron los más dinámicos, registrando un incremento de 20%, lo que ahora está favoreciendo la reconversión de inmuebles residenciales en espacios de oficinas (inversamente a lo que sucedió durante 2002).

En 2007 comenzará a reaccionar la oferta de inmuebles para oficinas. Los desarrolladores ya están mirando este mercado, ahora más atractivo, y los inversores canalizarán fondos a través de los instrumentos que se utilizaron para el mercado de viviendas, es el caso de la figura del fideicomiso. Y así como sucedió con la construcción de viviendas, el impulso de la actividad se registra primero en el marco de la Ciudad de Buenos Aires y luego se moviliza hacia el norte del conurbano, tanto para el desarrollo de espacios comerciales como turísticos.

Por último, en lo que respecta a la dinámica de las obras públicas, es importante recordar que la administración actual tiene un mayor compromiso con ella. Sea porque tiene una mayor conciencia del aporte general que hace a la economía el sector de la construcción, o porque dispone de una mayor proporción de recursos que puede afectar en forma discrecional, lo cierto es que le otorga un piso más alto a la actividad sectorial. Además, en 2007 hay elecciones y el gobierno ejecuta la inversión pública en función del calendario electoral.

 

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