Noticias Informe Construya N° 451- Abril 2025 Sin cepo cambiario: Los departamentos de tres ambientes lideran las ventas en CABA Con precios que oscilan entre USD 75.000 y USD 160.000 según el barrio, los departamentos de tres ambientes se consolidan como la opción preferida para quienes buscan vivienda propia en la Ciudad de Buenos Aires. Espacio, funcionalidad y accesibilidad económica son las claves de su éxito. En el mercado inmobiliario de la ciudad Autónoma de Buenos Aires, los departamentos de tres ambientes se posicionaron como los más demandados por quienes buscan adquirir una vivienda. Esta tendencia se refleja en diversos informes y análisis del sector.Según un informe del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), los departamentos de tres ambientes representaron el 28% de las ventas en CABA durante 2024, superaron a los de dos ambientes (26%) y a los de cuatro ambientes (18%).Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, confirmó que "la demanda para comprar departamentos de tres ambientes nunca dejó de ser alta".Los valores de los departamentos de tres ambientes en CABA registraron incrementos de entre 6% y 11% en la mayoría de los barrios durante el último año, revirtiendo parcialmente la caída acumulada del 42% que se había registrado entre 2018 y 2023. En términos de precios, los tres ambientes aumentaron entre 6% y 11% durante el último año, dependiendo de la zona. En barrios como Palermo o Belgrano, los valores ya superan los USD 160.000, mientras que en áreas como La Boca o Constitución se ubican por debajo de los USD 75.000.Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, interpretó que la reciente salida del cepo cambiario marcó un punto de inflexión que potenció la dinámica de compraventa en la ciudad. "El mercado ya mostraba signos de recuperación, pero ahora se suma un factor clave: certidumbre en el tipo de cambio y acceso a dólares para individuos. Esa combinación impulsa la demanda y explica por qué los inmuebles vuelven a funcionar como refugio de valor", afirmó. También indicó que "la baja del dólar generó un nuevo escenario en el que los propietarios empezaron a actualizar precios, y los buenos productos se venden al valor publicado, sin margen para negociar como antes".En Caballito, un tres ambientes ronda los USD 140.000; en Almagro, unos USD 125.000; en Núñez, cerca de USD 155.000; y en Flores, en torno a los USD 110.000. En barrios con menor valorización, como Parque Patricios, se encuentran por debajo de los USD 95.000. entre 6% y 11% durante el último año, dependiendo de la zona. En barrios como Palermo o Belgrano, los valores ya superan los USD 160.000, mientras que en áreas como La Boca o Constitución se ubican por debajo de los USD 75.000.En Caballito, un tres ambientes ronda los USD 140.000; en Almagro, unos USD 125.000; en Núñez, cerca de USD 155.000; y en Flores, en torno a los USD 110.000. En barrios con menor valorización, como Parque Patricios, se encuentran por debajo de los USD 95.000. Radiografía de precios:Entre los barrios más caros para adquirir un departamento de tres ambientes, según el portal Zonaprop, se encuentran los siguientes: Puerto Madero: USD 485.100 Palermo: USD 270.300 Núñez: USD 248.900 Belgrano: USD 241.600 Colegiales: USD 213.700 Villa Devoto: USD 209.600 Coghlan: USD 204.000 Recoleta: USD 202.900 Retiro: USD 201.600 Villa Urquiza: USD 195.300En contraste, los 10 barrios con valores más bajos son: Villa Soldati: USD 72.850 Lugano: USD 76.620 Nueva Pompeya: USD 95.640 Parque Avellaneda: USD 103.000 La Boca: USD 107.700 Villa Riachuelo: USD 110.000 Floresta: USD 112.200 Constitución: USD 115.900 Parque Patricios: USD 118.600 Balvaneara: USD 122.900Balayan agregó: “Esta preferencia por los departamentos de tres ambientes se debe a varios factores. En primer lugar, ofrecen un equilibrio entre tamaño y costo, proporcionando suficiente espacio para familias pequeñas o parejas que buscan una habitación adicional para oficina o visitas”. Esta versatilidad los hace más funcionales en comparación con los monoambientes o dos ambientes, especialmente en un contexto donde el teletrabajo ganó relevancia.Además, a pesar de los aumentos en los precios, los departamentos de tres ambientes siguen siendo más accesibles que las unidades más grandes. Por ejemplo, en barrios como Villa Urquiza, el valor promedio por metro cuadrado para estas unidades es de aproximadamente USD 1.800, mientras que en Recoleta y Palermo puede alcanzar los USD 2.500. También para alquilarUn aspecto destacado es que la mayoría de las compras de tres ambientes se destinan a vivienda propia. Según el ROI, el 89% de las operaciones en este segmento tienen como objetivo el uso final, en contraste con la inversión para alquiler.Esta tendencia se debe a que los compradores valoran la estabilidad y la posibilidad de evitar los aumentos de alquileres, que en algunos casos superan los $800.000 mensuales en barrios como Palermo.La alta demanda de tres ambientes para uso propio redujo la disponibilidad de estas unidades en el mercado de alquiler. Aunque la oferta creció recientemente, los precios siguen elevados. Por ejemplo, el alquiler promedio de un tres ambientes en CABA es de $692.500 mensuales, con variaciones según el barrio.Esta situación llevó a que muchas familias opten por la compra, especialmente con la reactivación de los créditos hipotecarios, que ofrecen cuotas similares al valor de un alquiler.Expertos como Soledad Balayan y Patricia Contestabile, de Patricia Contestabile Negocios Inmobiliarios, coinciden en que los tres ambientes seguirán liderando las ventas en CABA. Su combinación de espacio adecuado, funcionalidad y precio razonable los posiciona como la opción ideal para quienes buscan establecerse en la ciudad.Contestabile observó que “el nuevo ciclo de recuperación también impacta en la tipología de unidades más demandadas. Ya no alcanza con un ambiente más: el cliente busca calidad, buena ubicación y distribución eficiente”.Por su parte, Balayan, añadió que "el repunte en los precios de estas unidades demuestra que el mercado encontró un piso y que la recuperación comenzó desde la base de las necesidades reales de la clase media urbana".Además, la tendencia hacia el uso final sobre la inversión en alquiler sugiere una mayor estabilidad en el mercado inmobiliario, con compradores más interesados en la calidad de vida que en la rentabilidad a corto plazo.En resumen, los departamentos de tres ambientes se convirtieron en la estrella del mercado inmobiliario porteño, reflejando las necesidades y preferencias de una población que busca espacio, funcionalidad y estabilidad en su hogar.