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Informe Construya N° 459- Junio 2025

Dólares “debajo del colchón”: qué falta para poder usarlos sin riesgos y qué propiedades conviene comprar hoy 

El uso de billetes no declarados sigue limitado por la falta de una ley que blinde a los compradores ante reclamos del fisco. Qué opciones inmobiliarias aparecen como oportunidad y por qué el contexto actual podría acelerar operaciones en pozo, usadas o a reciclar

Aunque el Gobierno flexibilizó regímenes de información y subió algunos umbrales clave, todavía no existe un marco legal que permita utilizar los dólares guardados fuera del sistema sin consecuencias tributarias. Esos fondos, estimados en más de USD 250.000 millones, siguen al margen del circuito formal. Su potencial para motorizar el mercado inmobiliario es evidente, pero los especialistas advierten que los riesgos fiscales no desaparecieron.

“El régimen simplificado de ARCA eliminó algunos reportes y elevó umbrales, pero no habilita el uso de dólares informales para comprar inmuebles sin consecuencias”, explicó Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios.. Agregó que hoy solo hay decretos y resoluciones de la Unidad de Información Financiera (UIF), pero ningún cambio legal estructural.

Desde LFS Tax, la tributarista Yésica Baigorri coincidió: “Las medidas vigentes no son un blanqueo. Se derogaron regímenes como el COTI y el CITI, pero eso no protege al contribuyente si usa fondos no declarados”. Aunque el fisco hoy recibe menos datos automáticamente, la posibilidad de fiscalización se mantiene.

Riesgos impositivos

El principal problema para quienes quieren usar dólares “en el colchón” es que aún rige la figura de incremento patrimonial no justificado. Eso implica pagar el impuesto a las Ganancias (35%) sobre el monto no declarado, sumado a posibles ajustes por Bienes Personales, intereses y multas. Si se superan ciertos límites, también podría haber denuncia penal.

Domínguez explicó que incluso si la operación no se bancariza, y el Estado no accede de inmediato a la información, eso no impide que más adelante se inicie una fiscalización. “Los riesgos siguen siendo los mismos. Puede ser más difícil para el fisco acceder, pero si lo hace, las consecuencias son iguales”, detalló.

Qué piden escribanos e inmobiliarias

Las inmobiliarias no están obligadas a reportar operaciones ante la UIF, pero los escribanos sí lo están. Para escrituras por montos superiores a 750 salarios mínimos —alrededor de $132 millones—, deben verificar el origen lícito de los fondos. Ya no se exige certificación contable, pero sí respaldos documentales adicionales.

Según Domínguez, “no alcanza con una declaración jurada en papel. El escribano puede pedir algún tipo de documentación que demuestre cómo se obtuvo el dinero”. A su vez, Baigorri señaló que el comprador puede presentar voluntariamente sus declaraciones de impuestos para justificar los fondos, pero el escribano no puede exigirlas formalmente.

Qué propone el proyecto oficial

El Gobierno presentó un proyecto de ley que busca establecer un “principio de inocencia fiscal”. Incluye una declaración simplificada y propone cambios en la ley penal tributaria, con nuevos umbrales de punibilidad. Sin embargo, ese texto aún no fue aprobado por el Congreso.

“La liberación de riesgos dependerá de que el Congreso apruebe la ley tal como fue presentada”, indicó Baigorri. Domínguez agregó que los beneficios estarían limitados a quienes adhieran al régimen general, lo que podría excluir a buena parte de los monotributistas.

Incluso si se sanciona la norma, el blindaje fiscal solo aplicaría si se detecta una “discrepancia significativa” entre lo declarado y lo que el contribuyente posee. Ese margen de ambigüedad alimenta la incertidumbre legal.

Cómo se concretan hoy las operaciones

En la práctica, muchas compraventas se hacen con dólares físicos. En estos casos, el boleto de compraventa indica que el pago se realiza en “cara grande” y la escritura se firma con presencia de ambas partes y del escribano.

Si la operación no supera los 50 millones de pesos y no se deposita en una cuenta bancaria, no se activa ninguna alerta automática. Domínguez advirtió: “Ese es el único margen que existe hoy, aunque sin ninguna reforma legal ni liberación impositiva”.

El escenario es similar en la compra de autos, bonos o inmuebles rurales: si el monto supera un umbral determinado, el registro, la concesionaria o la sociedad de bolsa debe reportarlo. A partir de ahí, ARCA puede cruzar datos e iniciar una auditoría.

Qué tipo de inmuebles conviene comprar

En este contexto incierto, algunos inversores se mueven rápido. Ariel Champanier, CEO de Re/Max Premium, afirmó que se abrió una nueva ventana de oportunidades: “El costo en pesos de los inmuebles bajó y el acceso al dólar se flexibilizó. Eso genera condiciones atractivas para operar”.

Champanier explicó que las oportunidades actuales se concentran en tres segmentos: propiedades usadas bien ubicadas, departamentos a reciclar y desarrollos en pozo.

En el caso de inmuebles usados, “todavía se consiguen buenas unidades si el dueño necesita vender rápido”, apuntó. Para los departamentos a refaccionar, indicó que una inversión puntual —como renovar baño, cocina o instalaciones— puede aumentar significativamente el valor final del inmueble, tanto para venta como para alquiler.

Sobre los proyectos en pozo, sostuvo que siguen siendo una opción válida, especialmente para quienes buscan cuotas en pesos y diversificar sus inversiones. “Con el levantamiento del cepo, ese tipo de operaciones vuelve a ser una herramienta interesante. Lo importante es monitorear cómo evoluciona el costo de construcción y la inflación”, dijo.

Champanier aclaró que el precio de las propiedades no bajó en dólares, sino que cambió el contexto: “Antes, una unidad de USD 100.000 costaba $136 millones al dólar blue. Hoy cuesta unos $123 millones, por el acceso oficial más barato. Esos $13 millones de diferencia son clave”.

Qué busca el nuevo comprador

Las estadísticas de Re/Max Premium reflejan el repunte. En marzo, se registraron 4.293 operaciones de compraventa por un total de $541.490 millones, un 219% más que el mismo mes del año anterior. Las unidades más elegidas siguen siendo los departamentos de 2 y 3 ambientes, especialmente en zonas premium como Palermo Chico o Palermo Soho, con valores desde USD 2.500 por metro cuadrado.

A la vez, surge un perfil de comprador más racional, que prioriza la reventa futura, el potencial de renta y la sustentabilidad. Según datos del sector, el 72% de las obras nuevas en 2024 incorporaron soluciones ambientales: terrazas verdes, paneles solares, cargadores para autos eléctricos y sistemas de reciclado de agua.

Francisco Bosch, de Miranda Bosch Real Estate & Art, señaló que “quien elige una propiedad hoy no solo piensa en el diseño o la ubicación, también busca eficiencia energética, ahorro y adaptación a normas futuras”. Explicó que la sostenibilidad dejó de ser un valor simbólico y pasó a ser un diferencial competitivo real.

Qué esperar en los próximos meses

Mientras el Congreso define si avanza o no con el proyecto de ley, los operadores inmobiliarios observan una recomposición de la actividad. Con un tipo de cambio más claro, reglas operativas más previsibles y menor presión normativa, el mercado podría recuperar parte del dinamismo perdido.

Sin embargo, hasta que exista un marco legal que respalde el uso de dólares no declarados, la cautela seguirá dominando muchas decisiones. Por ahora, quienes los tienen deben moverse con prudencia, buscar asesoramiento y elegir inmuebles que representen una oportunidad clara sin comprometer su situación fiscal.