Noticias Informe Construya N° 471 - Septiembre 2025 Nuevas fórmulas de financiamiento Cómo se fondean los proyectos inmobiliarios: preventa, cuotas largas y capital de inversoresSin crédito bancario, las desarrolladoras recurren a planes propios, preventa en obra y aportes de socios para sostener obras. Hay más de 40.000 viviendas en ejecución en CABA El mercado inmobiliario argentino atraviesa un escenario de redefinición en sus formas de financiamiento. Sin líneas de crédito hipotecario masivo y con un sistema bancario que no logra fondearse a largo plazo, los desarrolladores implementan estrategias propias para garantizar la continuidad de los proyectos y la llegada de nuevos compradores.Actualmente siguen en ejecución más de 40.000 viviendas en CABA, con foco en barrios como Palermo, Chacarita, Colegiales, Palermo, Núñez, Caballito, Villa Pueyrredón, Villa Devoto, Liniers, Barracas y Puerto Madero, entre otras áreas.La preventa, los aportes de socios, los planes en cuotas extensas y el financiamiento directo al cliente se consolidaron como mecanismos principales. A estos se suman herramientas como el canje de metros cuadrados, la diversificación de inversores privados y modelos llave en mano que apuntan a sostener la demanda en un contexto de volatilidad.Estrategias integradas y financiamiento directoPara Ricardo Orlando, presidente de Kuan SA, la clave pasa por concebir cada emprendimiento como parte de una cadena financiera. “La estrategia es un enfoque de financiamiento sólido y un análisis integrado. No vemos cada obra de forma aislada, sino como parte de una cadena continua que nos permite redistribuir recursos entre proyectos y optimizar costos”, explicó.Este esquema se traduce en programas de financiación directa al comprador. En un edificio en Floresta, por ejemplo, el cliente accede con un anticipo del 40% y financia el 60% restante en hasta 120 cuotas fijas, con montos similares a los de un alquiler. Orlando dijo: “De esta manera, la vivienda se vuelve accesible sin depender de un crédito hipotecario y la obra avanza con flujo de fondos asegurado”.El empresario valoró el potencial de las hipotecas divisibles, aunque advirtió que su implementación llevará tiempo. Mientras tanto, sostuvo que las desarrolladoras deben generar soluciones propias que reduzcan trámites bancarios y garanticen previsibilidad. Capital de socios y preventa en obraEn PKS Desarrollos, la estrategia se apoya en los aportes iniciales de socios e inversores. Matías Stul, socio fundador, describió que el modelo busca multiplicar proyectos en simultáneo. “Nos fondeamos principalmente con capital de socios y priorizamos la preventa y la venta en obra. Eso reduce el aporte propio y permite ejecutar más proyectos con el mismo capital. Al no trabajar con deuda bancaria ganamos flexibilidad”, explicó.Stul señaló que la lógica consiste en reducir el capital necesario en lugar de maximizar la ganancia por unidad. “No nos asusta vender más barato en ciertas etapas si eso implica bajar el aporte de capital. El negocio está en poner menos, no en ganar más. Esa lógica permite sostener el ritmo en contextos complejos”, afirmó.Los precios en los proyectos actuales de la empresa varían según la etapa de obra. Unidades de dos ambientes se ubican entre USD 90.000 y USD 140.000, mientras que las de tres ambientes oscilan entre USD 160.000 y USD 200.000.Canje de metros cuadrados y planes flexiblesDesde BE Desarrollos, Lucas Gómez Araujo detalló que el fondeo se sostiene con un esquema diversificado. “Trabajamos con canje de metros cuadrados con quienes aportan el terreno, lo que nos permite destinar la preventa íntegramente al avance de la obra. También recurrimos a inversores interesados en rentabilidad y ofrecemos planes de entre 18 y 50 cuotas para los compradores finales”, explicó.El ejecutivo destacó que cada desarrollo requiere un plan distinto. “En algunos casos usamos financiación bancaria o instrumentos de cobertura, pero en general la prioridad es sostener la obra con recursos propios y programas flexibles de venta”, dijo.Brian Kuperman, socio y CEO de la compañía, señaló que el objetivo es sostener la continuidad antes que maximizar márgenes inmediatos. “En contextos de alta inflación y volatilidad cambiaria, nuestra prioridad es permanecer en el mercado. La rentabilidad deja de ser la variable central; lo importante es garantizar que la obra avance y cumplir con compromisos”, remarcó.La estrategia incluye acopio de materiales y ajuste de cuotas por el índice CAC, dos herramientas que permiten manejar la volatilidad. Según Gómez Araujo, los valores actuales se ubican en u$s2.100 por metro cuadrado en Parque Patricios y u$s2.600 en Núñez, con unidades de entre 40 y 80 metros cuadrados.Modelos llave en manoEn Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades, la financiación propia también se convirtió en pilar. Pablo Barrera, gerente comercial, explicó que los planes se adaptan a distintos perfiles. “En Palermo ofrecemos ingresos con anticipos desde u$s20.000 y cuotas en pesos que rondan 1.500.000. En Monserrat lanzamos un proyecto a dos cuadras del Hospital Favaloro con anticipos desde u$s15.000 y cuotas desde 1.700.000. En muchos casos, al finalizar la obra la inversión inicial se revaloriza en un 50% en dólares”, detalló.El modelo incluye un servicio de administración para quienes destinan la unidad a alquiler temporario, con gestión integral y comisión sobre la renta. “Es una propuesta llave en mano que permite al comprador generar ingresos sin ocuparse de la gestión”, agregó Barrera. ClavesIván Briones, del Grupo Kohon, analizó el atractivo de invertir en desarrollos en pozo como estrategia rentable en la Argentina. “El mercado inmobiliario local no es convencional. La inflación, la dolarización informal y la preferencia por activos tangibles generan condiciones particulares que, bien aprovechadas, pueden dar retornos extraordinarios”, explicó.Briones destacó tres claves para el inversor: conocimiento del mercado, timing estratégico y diversificación inteligente. “Invertir en departamentos en pozo permite acceder a propiedades modernas en ubicaciones premium con un descuento sobre el valor final. Además, se evita la intermediación bancaria, ya que el financiamiento es directo con la desarrolladora, y la inversión queda cubierta contra la inflación durante el período de construcción”, afirmó.El ejecutivo remarcó que los desarrollos serios incluyen seguros de caución que protegen al comprador y que las modalidades de pago pueden combinar dólares y pesos ajustados por CAC. “La flexibilidad es un rasgo único del mercado argentino, difícil de encontrar en otros países, y eso puede transformarse en una ventaja si se maneja con información y previsión”, agregó.Continuidad como objetivo centralLos empresarios coinciden en que la continuidad de las obras es hoy la prioridad. En un escenario volátil, la estrategia se centra en sostener proyectos en marcha, cumplir plazos y garantizar entregas. La búsqueda de rentabilidad inmediata pasa a un segundo plano frente a la necesidad de mantenerse activos y preparados para escenarios más favorables.La ausencia de crédito hipotecario masivo para proyectos y viviendas en obras, que en otros países sostiene gran parte del mercado, obliga a innovar en esquemas de financiamiento y a transferir confianza directamente entre desarrolladora y comprador. El fondeo se logra con capital privado, preventa y programas flexibles que reemplazan a la banca tradicional.El mercado inmobiliario argentino, condicionado por la inestabilidad macroeconómica, encontró en estas fórmulas una manera de sostenerse. La capacidad de adaptación y la creatividad en el diseño de planes parecen ser, por ahora, la herramienta más eficaz para garantizar que los proyectos sigan en pie y que los compradores accedan a una vivienda en cuotas largas, sin depender de la intermediación bancaria.