Noticias Informe Construya N° 475 - Octubre 2025 Por qué el ladrillo marca un refugio: desarrolladores apuestan a la tierra pese a la escalada de costos La compra de un predio monumental en Palermo por parte de Eduardo Costantini reafirmó la tendencia. Los grandes y medianos jugadores buscan el último stock de tierra premium para asegurar la rentabilidad futura y posicionarse ante la inminente reactivación.La reciente adquisición de un mega terreno en Palermo por parte de Consultatio, la desarrolladora de Eduardo Costantini, por la cifra récord de USD 127 millones, puso en la vidriera un interrogante clave del mercado inmobiliario argentino: ¿por qué los grandes desarrolladores continúan comprando tierra a valores tan altos?Desde el mercado sostienen que la respuesta se encuentra en una combinación de estrategia de largo plazo, la escasez de ubicaciones verdaderamente prime y la inmutable confianza del inversor local en el ladrillo como el activo más sólido frente a la volatilidad económica.La tierra como activo escaso e invaluableEl caso del predio en Palermo, un activo de más de 42.000 metros cuadrados que perteneció al Ejército y que ocupará hasta mitad de 2026 Cencosud a través de Portal Palermo (por convenio con la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), ilustró perfectamente la puja por lo que se definió como el "último pulmón verde" de una zona cotizada de la Ciudad de Buenos Aires. El valor superó ampliamente el precio base, lo que demostró que, para los desarrolladores de escala, el costo de la tierra, sobre todo aquella con potencial de uso mixto y alta densidad, justifica la inversión.Los especialistas explicaron que, si bien el alza del costo de construir en dólares —que se posicionó por encima de los valores históricos— presionó los márgenes, la tierra con ubicaciones estratégicas no reproduce su valor. Es un recurso finito. Los terrenos que permiten un gran desarrollo, como el de Bullrich y Cerviño en Palermo, son casi imposibles de reemplazar. La estrategia consiste en asegurar el stock de suelo ahora para desarrollar a futuro, cuando se anticipe un ciclo económico más favorable. Es una apuesta a la revalorización La batalla por la rentabilidad y el timingLa suba de costos impulsó a los desarrolladores a modificar sus estrategias. Ya no se trata solo de construir barato, sino de edificar con eficiencia y rapidez para minimizar la exposición a la inestabilidad.Se busca tierra que permita construir con una alta densidad o que garantice tickets de venta elevados, lo que permite sostener la rentabilidad. En este tira y afloje con los propietarios de tierras, donde los segundos intentan mantener altos los valores, el foco se puso en proyectos con una salida comercial asegurada.La tensión entre el costo de edificación y el valor de la tierra obligó a priorizar ubicaciones. Damián Springer, CEO y co fundador de CLICK Lands, plataforma especializada en lotes, resumió la situación: “Si los márgenes bajan, la lógica indica que el desarrollador quiera pagar menos por la tierra, pero los propietarios ven incrementos en los costos y precios, entonces intentan subirse a esos aumentos. La clave reside en el resultado de esa puja”. Indicó que el interés mayor se focalizó en zonas que permitan construir con densidad o que ofrezcan tickets de venta altos, como las áreas premium de la Ciudad.Otro ejecutivo, Santiago Levrio, de Alianza Urbana, comentó que la recomposición de la actividad vendrá “por suba progresiva de precios de los activos”.Argumentó que los que no ingresaron a tiempo se arrepentirían de haber esperado un quiebre que no se daría.En su análisis, en Argentina “todo ya subió, menos los inmuebles”.Afirmó que la fórmula para recuperar la rentabilidad pasa por un alza del precio final, no por una baja significativa de los costos.Donde se está comprandoEn la Ciudad de Buenos Aires se concentran más de 5.800 lotes en venta, lo que refleja tanto la oferta disponible como el interés de los desarrolladores por terrenos con potencial edificable. Según datos del mercado, el valor promedio del metro cuadrado de tierra ronda los USD 480, aunque en zonas consolidadas como Palermo o Belgrano puede superar los USD 650, en función de la ubicación, el FOT y las condiciones del lote.El arquitecto y especialista urbano Alan Schachter señaló que, pese a la abundancia de terrenos en oferta, gran parte de las operaciones quedan condicionadas por la normativa, los costos de obra y los tiempos de aprobación. “Las posibilidades existen, pero la especialización es fundamental. Un lote sin análisis técnico ni proyección comercial termina siendo una apuesta incierta”, explicó.En el sector coinciden en que los valores del suelo muestran una tendencia de recuperación tras la retracción de los últimos años. En los barrios con mayor demanda residencial (sobre todo el norte de CABA y partes del Oeste y Sur, como Villa del Parque, Villa Devoto, Agronomía, Monte Castro y Barracas, entre otras, y comercial, los precios de incidencia se sostienen firmes, mientras que en zonas intermedias comienzan a detectarse oportunidades para desarrollos medianos. Según referentes del mercado, los terrenos con anteproyecto aprobado o con factibilidad vigente cotizan hasta un 20% más que los que aún requieren revisión técnica.En este escenario, los desarrolladores priorizan ubicaciones con buena conectividad, servicios y reglas claras. La combinación de alta cotización en áreas premium, oferta constante de lotes y una normativa más exigente consolida a la tierra como un activo estratégico para la próxima etapa del mercado inmobiliario porteño La confianza inalterable en el ladrilloLa persistente confianza del ahorrista argentino en el ladrillo constituye la base de esta resiliencia. En un país con décadas de inflación, devaluación y crisis recurrentes, el activo inmobiliario se consolidó como el refugio de valor por excelencia. El inversor percibe al inmueble como un bien tangible, durable y controlable, que protege el capital contra la pérdida de poder adquisitivo y se valoriza con el tiempo.Mientras otros mercados —como la bolsa o las inversiones financieras— se caracterizaron por la volatilidad y la dependencia de factores externos, el ladrillo ofreció estabilidad. Incluso en períodos de precios deprimidos, los compradores vieron una oportunidad para ingresar a valores bajos, anticipándose a la recuperación. Se entendió que el mercado se recuperaría, principalmente, por la suba progresiva de precios de los activos y no por una baja significativa de los costos de construcción.El alza de la demanda de alquileres, especialmente en propiedades compactas y bien ubicadas, sumó otro incentivo. Generar un ingreso pasivo mensual mediante el alquiler se sostuvo como una renta segura. En este sentido, la inversión no se vio como una mera especulación, sino como una estrategia de protección patrimonial a largo plazo.Una visión a décadasLos grandes desarrolladores no piensan en trimestres, sino en décadas. El proyecto que se planeó para el predio de Palermo, que incluirá viviendas, oficinas, locales y un distrito de arte, promete una inversión superior a los 350 millones de dólares y transformará el master plan urbano de la zona. Se trata de una visión que trasciende la coyuntura de costos altos.El empresario Eduardo Costantini explicó que él seguía los ciclos económicos desde muy joven y que la clave era contar con un balance fuerte para sortear las crisis, gestionando proyectos que duran 40 o 50 años. Esta vocación y la selectividad en la elección de la ubicación son los motores que mantienen viva la apuesta por la tierra, incluso cuando construir se puso cuesta arriba.Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), concluyó que la buena recuperación debería ser por precio y no por baja de costos. Agregó: “Hoy están estresadas las variables, más por la memoria de momentos más bajos que otra cosa. Hay que ser pacientes”.