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Informe Construya N° 483 - Diciembre 2025

Cierra un año y qué viene para 2026 en Real Estate

El Real Estate argentino despide 2025 con un balance claramente más positivo que en años anteriores. Tras un largo período de parálisis, el mercado encontró un nuevo punto de equilibrio: las operaciones crecieron, la demanda volvió a activarse y el crédito hipotecario reapareció como motor central de la actividad. No fue un año de euforia, pero sí de normalización. De cara a 2026, el sector entra en una etapa clave, donde las decisiones macroeconómicas y financieras terminarán de definir si la recuperación se consolida o se mantiene en modo prudente.

Desde el análisis de José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, el cierre de año deja una señal clara: el mercado respondió rápidamente cuando aparecieron reglas más previsibles y financiamiento. Las ventas con crédito ya representan una porción relevante del total y, si las tasas logran bajar algunos puntos, podrían empujar una nueva ola de demanda, especialmente en unidades usadas de ticket medio. Ese segmento, aún lejos de los valores máximos históricos, es el que mayor potencial de ajuste muestra para 2026.

Los precios, justamente, cierran el año con comportamientos dispares. Las propiedades usadas lograron estabilidad tras la suba de 2024, mientras que las casas quedaron rezagadas frente a los departamentos y cotizan, en muchos casos, por debajo de su costo de reposición. En cambio, los inmuebles a estrenar perdieron competitividad por el fuerte incremento de los costos de construcción. Para 2026, todo indica que el nuevo seguirá presionado al alza, aunque con ventas más selectivas y desarrolladores obligados a afinar números para no quedar fuera de mercado.

Cerca del récord

El mercado inmobiliario porteño está a punto de cerrar uno de los mejores años de su historia reciente. Con los datos definitivos de diciembre aún pendientes, las proyecciones del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ubican a 2025 en torno a 68.000 a 69.000 escrituras, niveles que no se registraban desde mediados de los años 2000 y muy cerca de los máximos históricos. De confirmarse, el año quedará apenas por debajo de los ciclos de auge de 2005 y 2007, cuando se rozaron las 70.000 operaciones, y lejos solo del récord absoluto de 1998, con unas 76.000 escrituras.

Los registros parciales ya muestran la fortaleza del ciclo. En octubre se firmaron 7.018 escrituras, un volumen excepcional que solo se alcanzó dos veces desde que se inició la serie en 1998, con una suba interanual del 17,2%. Ese desempeño se apoyó en una secuencia de meses muy activos —julio, por ejemplo, había marcado 6.651 actos— y en el regreso del crédito hipotecario: solo en octubre se contabilizaron 1.501 operaciones con hipoteca, un crecimiento del 59% interanual, que permitió ampliar el rango de compradores y acceder a unidades de mayor valor o superficie.

Desde el plano institucional, Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño, destacó que superar las 7.000 escrituras mensuales constituye un hito poco frecuente y una señal contundente del cambio de clima que atravesó al mercado durante 2025. La entidad remarcó que el repunte no respondió a un solo factor, sino a la combinación de financiamiento, mayor previsibilidad macroeconómica y decisiones de compra anticipadas, en un contexto donde la vivienda volvió a percibirse como resguardo patrimonial de largo plazo.

En paralelo, operadores como Mariano Lo Valvo subrayaron que los valores todavía competitivos del usado, con rebajas del orden del 5% sobre precios de publicación, terminaron de activar decisiones de compra y explican buena parte del fuerte volumen de escrituras registrado en el segundo semestre.

Tierra y obras

La tierra y la construcción muestran el costado más sensible del cierre de año. La escasez de nuevos proyectos, especialmente en el GBA, la burocracia y los altos costos desalientan lanzamientos masivos, pero hubo varios sobre el cierre del año, incluso en CABA.

En este contexto, mecanismos como el canje vuelven a ser clave para destrabar desarrollos y compartir riesgos. Aun así, no se espera una expansión fuerte de la construcción en 2026: el usuario final todavía no asimiló el nuevo nivel de costos y la vivienda particular sigue en pausa.

Desde la mirada privada, el arquitecto Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, sostuvo que el mercado dejó atrás la parálisis y entró en una etapa de mayor previsibilidad. Señaló que el segmento premium siguió validando valores elevados —con operaciones en Puerto Madero cercanas a los USD 10.000 el m2 y ventas de tierra relevantes— mientras que el mercado tradicional mostró más resistencia para convalidar precios altos.

El cierre de 2025 dejó una señal contundente para el mercado inmobiliario porteño: la tierra volvió a posicionarse como el bien más valioso del negocio. En un año récord en cantidad de escrituras y con altos costos de construcción que ajustaron márgenes, los grandes jugadores del sector concentraron sus apuestas en la compra de suelo estratégico, incluso a valores muy superiores a los precios base. La política de desinversión del Estado nacional, canalizada a través de la AABE, terminó de confirmar esa tendencia.

Las subastas públicas realizadas mediante la plataforma SUBAST.AR se convirtieron en uno de los grandes catalizadores del mercado. Solo en las últimas jornadas del año, el Estado recaudó más de USD 58,5 millones, con pujas que mostraron un fuerte apetito por terrenos de escala y localización premium. En el sector ya hablan de que 2025 fue el año en el que muchos desarrolladores “se pararon en tierra”, anticipándose a un escenario de recuperación de valores y escasez de lotes bien ubicados.

Uno de los casos más resonantes fue el desembarco de Argencons en Belgrano, donde la compañía duplicó el precio base y pagó USD 46,6 millones por una manzana completa de casi una hectárea que pertenecía a la Policía Federal. El director de la firma, Carlos Spina, destacó que se trata de un activo excepcional por su escala y ubicación. Según adelantó, el proyecto en análisis apunta a un desarrollo residencial con unidades amplias, un gran jardín central y amenities, orientado a una demanda que sigue firme en el segmento de tres y cuatro dormitorios.

El otro hito del año lo protagonizó Eduardo Costantini, a través de Consultatio, con la compra del predio de Portal Palermo por USD 127 millones, la subasta más cara de la historia de la AABE. La operación, que superó en un 56% el precio base, confirmó que los desarrolladores de primera línea están dispuestos a pagar valores récord por tierra bien ubicada, aun en un contexto de costos elevados. El plan contempla un distrito de usos mixtos, con fuerte presencia de espacio público, residencias, oficinas y locales comerciales.

Alquileres

Donde el balance es claramente favorable es en el mercado de alquileres. Sin la Ley de Alquileres, con mayor previsibilidad y mejores rentabilidades, el sector cerró 2025 como el gran ganador. Para 2026, se proyecta una continuidad del crecimiento, con valores ajustando a la inflación y un negocio que se consolida como opción atractiva para inversores locales, en un contexto de déficit habitacional persistente.

Cierre

El año tuvo claroscuros, pero cerró con un clima sensiblemente más optimista. Para Ludmer, las elecciones de octubre funcionaron como un punto de inflexión al aportar previsibilidad política y económica, una condición clave para un mercado que venía de varios períodos de alta volatilidad. En ese marco, el sector logró reordenarse, acomodar expectativas y sentar las bases de un escenario más estable, aun cuando los precios todavía no acompañan plenamente el salto que tuvieron los costos.

De cara a 2026, las perspectivas son de continuidad y mayor confianza, especialmente entre los desarrolladores, que comenzaron a convalidar nuevos valores de tierra y a trasladar esos precios a sus proyectos, con subas más visibles en el segmento premium. Miguel Ludmer sostiene que el mercado ya superó los niveles de precios de 2016-2017 y que, si se consolida la desinflación, el regreso del crédito hipotecario podría convertirse en el principal motor del próximo ciclo expansivo, ampliando de forma sustancial la base de compradores y reactivando la demanda efectiva.

Así, el Real Estate llega al final del año con más certezas que dudas. 2026 no promete ser un año explosivo, pero sí decisivo: crédito, costos y confianza serán las variables que marcarán el ritmo. Como resume Rozados, el mercado volvió a moverse; ahora el desafío es que ese movimiento sea sostenible y alcance a más segmentos del entramado inmobiliario.